5月15日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知，就差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由原來的相應(yīng)期限LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)降為LPR減20個(gè)基點(diǎn)，按當(dāng)前LPR，即從4.6%降為4.4%。5月18日，記者了解到，新規(guī)出臺三天，北京地區(qū)多家銀行均表示個(gè)人房貸利率暫時(shí)沒有變化；與此同時(shí)，天津、鄭州、濟(jì)南等二線城市的一些銀行已經(jīng)迅速行動，將首套房貸利率下限降為4.4%。
北京多家銀行表示個(gè)人房貸利率沒有調(diào)整
5月18日，中行、農(nóng)行、浦發(fā)、匯豐等銀行的北京分行相關(guān)人士均向記者表示，暫時(shí)沒有收到調(diào)整個(gè)人房貸政策的通知，截至目前，房貸利率并無變化。
據(jù)了解，北京地區(qū)房貸利率近年來一直平穩(wěn)，各家銀行都執(zhí)行的個(gè)人房貸定價(jià)基準(zhǔn)為：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn)，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。目前，北京地區(qū)首套房貸利率和二套房貸利率下限分別為5.15%和5.65%，分別比全國最新利率下限高出0.55和0.45個(gè)百分點(diǎn)。
有北京地區(qū)銀行業(yè)內(nèi)人士指出，政策調(diào)整需要走流程，估計(jì)北京地區(qū)的房貸利率也會有所調(diào)整，但可能還要等待一段時(shí)間。
此外，央行和銀保監(jiān)會的新政針對的是購買普通自住房的首套客戶，事實(shí)上，北京目前實(shí)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)還是2014年的版本，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不符合當(dāng)下市場的實(shí)際情況。有中介人士表示，按照目前的單價(jià)測算，除非二手房造假避稅、做陰陽合同，否則全北京九成以上的房子都不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，都是“豪宅”。所以，即便北京的首套房貸利率下調(diào)至4.4%，應(yīng)該也沒多少購房者可以享受。
多地首套房貸款利率降至4.4%
據(jù)了解，在監(jiān)管部門新政發(fā)布后，全國已有多個(gè)城市快速響應(yīng)，天津、鄭州、濟(jì)南等地區(qū)的部分銀行已將首套房貸最低利率降至4.4%。
有天津地產(chǎn)中介人士今日向客戶報(bào)告了這個(gè)“好消息”：原來首套房貸利率是4.9%，現(xiàn)在部分銀行降到了4.4%。農(nóng)行、建行等大行的天津分行已證實(shí)，從5月18日起將首套房貸利率降至4.4%。
濟(jì)南市也有部分股份制銀行和城商行銀行開始執(zhí)行4.4%的首套房貸款利率。濟(jì)南某股份行相關(guān)人士表示，目前優(yōu)質(zhì)客戶的首套房貸利率最低可到4.4%，一般為4.4%-4.6%，需要根據(jù)客戶的資質(zhì)情況確定最終利率。
鄭州也有房產(chǎn)中介稱，對于一手新房，各樓盤執(zhí)行的房貸利率不完全相同，但已有一些樓盤的合作銀行將首套房貸利率降到最低4.4%。
此外，蘇州有銀行表示，雖然現(xiàn)在還沒有執(zhí)行最低4.4%的首套房貸利率，但應(yīng)該馬上就會有通知下來，“問題不大”。
市場壓力大的城市調(diào)整動力強(qiáng)
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，率先下調(diào)的都是省會城市或二線城市，這些城市普遍都面臨樓市下行的壓力，如天津這幾年樓市總體蕭條、鄭州去年下半年開始快速降溫、濟(jì)南市場樓市不溫不火。換而言之，市場壓力大的城市，調(diào)整動力較強(qiáng)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次房貸利率下調(diào)將與既有的房地產(chǎn)政策糅合，形成綜合效應(yīng)。此類城市普遍都在近期放松了房地產(chǎn)政策，疊加低利率政策，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)交易成本的降低，對于市場行情的提振也有積極作用。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，央行和銀保監(jiān)會的通知強(qiáng)調(diào)依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎(chǔ)上，自主確定最終房貸利率。率先下調(diào)的城市目前成交量比較低迷，房貸需求量低。
各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制將“因城施策”
融360數(shù)字科技研究院李萬賦指出，央行調(diào)降首套房貸利率下限，主要因?yàn)榻趪鴥?nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，房貸市場需求比較低迷，4月住房貸款數(shù)據(jù)不樂觀，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元，有必要給到銀行更大的空間促進(jìn)房貸利率下調(diào)，刺激用戶需求。下降后，剛需用戶的購房成本將進(jìn)一步下降。
全國首套房貸利率下限下調(diào)后，各省級市場利率定價(jià)自律機(jī)制將“因城施策”，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各地的調(diào)控政策和樓市供需狀態(tài)，確定當(dāng)?shù)胤抠J利率加點(diǎn)下限，確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
“從近幾個(gè)月的房貸利率趨勢來看，首二套房貸款利率都在持續(xù)下降，且降幅較大。此次下限調(diào)整后，各地同步下調(diào)房貸利率的可能性比較大，尤其是那些目前已按最低下限水平執(zhí)行首套房貸利率的城市，從而帶來全國整體房貸實(shí)際利率的下降。但留給二套房貸利率的下調(diào)空間較小，未來和首套房的降幅差距會加大。”李萬賦稱。
專家認(rèn)為信號意義大于實(shí)際影響
“以貸款200萬元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個(gè)基點(diǎn)，相當(dāng)于為購房者節(jié)省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅占調(diào)整前月供的2.3%。”張大偉算了這筆賬后表示，從4.4%的房貸利率本身看，心理影響大于實(shí)際影響，信號意義大于實(shí)際，而且4.4%的利率在當(dāng)下依然較高，政策存在繼續(xù)下調(diào)的空間。他認(rèn)為，從穩(wěn)樓市角度看，決策層后續(xù)應(yīng)該出臺更多的政策內(nèi)容，特別是針對二套房改善需求以及過去過高的存量房貸利率，這樣市場才能盡快穩(wěn)定。
浙江大學(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤和林也認(rèn)為，此次政策調(diào)整屬于“微調(diào)”。房地產(chǎn)貸款利率下限下降實(shí)際上對房貸利率的影響非常小。即使地方有設(shè)定房貸利率加點(diǎn)政策的能力，但銀行的資金不是來自于地方政府，主要來自于央行和儲戶渠道，其資金本身有一定成本。之前有些地方的銀行已將個(gè)人房貸利率壓在一個(gè)很低的水平，繼續(xù)下降的空間不大。若銀行低于資金成本開展首套房信貸競爭，會降低銀行的息差，減少利潤，形成惡性競爭。
來源：北京青年報(bào)
編輯：wangdc
