房地產(chǎn)市場仍在艱難觸底。國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑12.3%，較6月跌幅繼續(xù)擴大；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)由6月的95.4%下降至95.3%，繼續(xù)刷新2016年初以來最低水平。
行業(yè)盤整期，住宅投資與銷售持續(xù)低迷，低溫的商辦市場同樣值得關(guān)注。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資中，辦公樓同比跌10.3%，商業(yè)營業(yè)用房同比跌10.3%；房屋新開工面積中，辦公樓同比跌35.4%，商業(yè)營業(yè)用房同比跌37.5%。
房地產(chǎn)行業(yè)整體下行、企業(yè)面臨較大的資金壓力，給商業(yè)地產(chǎn)帶來了一定的負(fù)面影響；多地反復(fù)出現(xiàn)疫情，也對商辦市場帶來不可忽視的沖擊。
作為商業(yè)地產(chǎn)以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”，今年的寫字樓市場同樣壓力較大。據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至今年二季度末，在全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力。
為提高寫字樓出租率，許多項目都被迫壓降租金，以吸引需求銳減的企業(yè)租戶。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著疫情管控放松、刺激政策發(fā)力，各地經(jīng)濟(jì)主體有序恢復(fù)，下半年頭部城市辦公樓市場需求有望回升，但短期內(nèi)租金難以大幅反彈。
寫字樓空置率最高達(dá)48%
一直以來，從北上廣深到新一線城市，成片聚集的高端寫字樓，是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展最顯著的外在名片。鱗次櫛比的高樓大廈，隨著城市發(fā)展拔地而起，科技新貴、互聯(lián)網(wǎng)巨頭在此聚集，房企也作為開發(fā)或運營方參與其中。
有的開發(fā)商，選擇將物業(yè)散售，來補回開發(fā)成本、支撐當(dāng)下運營。也有的仍拿在手中，靠精細(xì)化運營收取租金、填補現(xiàn)金流。房地產(chǎn)整體向上時，住宅業(yè)務(wù)可與商業(yè)地產(chǎn)互相支撐，但現(xiàn)在，房子不好賣了，商業(yè)地產(chǎn)運營同樣“壓力山大”。
從最明顯的寫字樓空置率情況看，許多城市的情況都不甚樂觀。
在近日召開的第四屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，高力國際中國區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，在只統(tǒng)計主要開發(fā)商、不計算小業(yè)主面積的情況下，華中地區(qū)的武漢甲級寫字樓空置率達(dá)31%，實際情況可能更嚴(yán)重。
如果從空置率、租金兩個維度看，北京、上海是最佳市場，租金相對比較高，空置率相對比較低；而合肥、天津、武漢、長春、沈陽、重慶、西安等多個城市，空置率高于市場平均水平，凈有效租金則低于平均水平，市場不甚樂觀。
一般而言，商辦市場的表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系。如果從這個角度看，嚴(yán)區(qū)海表示，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好的城市是北京、第二是上海，第三產(chǎn)業(yè)跟甲級辦公樓的匹配度非常一致；有些城市甲級辦公樓過多、但第三產(chǎn)業(yè)沒有上來，有一定風(fēng)險。
“一季度商辦市場還是不錯的，二季度由于重點城市受到疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)放緩等超短期因素沖擊，市場活動一度停滯，復(fù)蘇勢頭也蒙上了陰影�！比�(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱表示。
仲量聯(lián)行發(fā)布的第二季度中國40城辦公樓市場指數(shù)也顯示，截至二季度末，全國重點城市中，有9個城市的甲級寫字樓空置率水平高于30%，面臨較大去化壓力；8個城市處于20%～30%的可控區(qū)間，北上廣在20%以內(nèi)。
具體而言，40城中空置率最高的是青島，達(dá)到了48%；此外，天津?qū)懽謽强罩寐蔬_(dá)42%，沈陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安、南京的寫字樓空置率均超過30%，一線城市中深圳寫字樓的空置率也達(dá)到了21%。
租金方面，二季度全國20個重點城市全部錄得租金負(fù)增長，其中13個城市處于1%的正常波動區(qū)間，其余7個城市的降幅在1%-5%之間，廣州、南京、武漢、廈門、青島、天津、大連等城市的寫字樓租金水平降幅較大。
仲量聯(lián)行表示，相較于2020年，本輪疫情對辦公樓市場的影響多為階段性壓制，但不確定性因素明顯升高，使得企業(yè)決策延遲，擴張趨向謹(jǐn)慎，市場活躍度降溫。全國大部分辦公樓市場表現(xiàn)低迷，增量需求回落，而租金降幅走闊的城市，多數(shù)還疊加了新增供應(yīng)的當(dāng)期壓力。
商辦市場如何突圍？
除了宏觀因素的影響，商辦市場出現(xiàn)了哪些具體而微的變化？
嚴(yán)區(qū)海表示，在過去的一兩年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)撐住了主要的辦公樓市場，企業(yè)擴張速度快，對辦公樓面積的吸納也非常驚人。“一般企業(yè)的擴張速度，即便經(jīng)營再好，面積增長可能也就10%～30%，但互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)每年能達(dá)400%～600%�！�
但是，受互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)整體發(fā)展情況影響，從去年9月份到今天，一些城市的主要商業(yè)租戶由互聯(lián)網(wǎng)迅速變成了金融行業(yè)。金融行業(yè)租金支付能力強、擴張性也不錯，但其擴張速度與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的彈性不是一個量級。
除此之外，受到疫情因素的影響，商辦市場的需求也出現(xiàn)下降�！耙咔槠陂g，很多企業(yè)采取線上辦公，有可能很多企業(yè)對辦公的需求是在減少的�！眹�(yán)區(qū)海稱。
劉凱表示，由于上半年新一輪疫情的反復(fù)沖擊，商辦市場下滑比較明顯，經(jīng)濟(jì)的支撐也在走弱，市場需求銳減。當(dāng)前，商辦市場依舊處于“供需博弈僵持”的階段，雖然疫情逐步好轉(zhuǎn)，但短期內(nèi)庫存高起、利潤微薄的狀況仍然沒有改善。
在低迷的市場環(huán)境下，有企業(yè)租賃業(yè)務(wù)承壓，也有企業(yè)避免了較大波動。
近日，正榮地產(chǎn)發(fā)布盈利警告，預(yù)期截至2022年6月30日止六個月將錄得母公司擁有人應(yīng)占虧損約25億元～30億元。在業(yè)績下降的原因中，有一條便是，商業(yè)地產(chǎn)租賃需求下降，使投資物業(yè)公平價值下降。
在越秀房托公布的半年業(yè)績中，上半年實現(xiàn)經(jīng)營收入總額為9.44億元，同比增長7%；其中酒店及服務(wù)公寓、零售商場等業(yè)務(wù)收入減少，但寫字樓業(yè)務(wù)收入6.38億元，同比增長37.1%，占總收入比例67.57%，整體出租率為88.8%。
該公司管理層預(yù)計，隨著下半年國內(nèi)疫情穩(wěn)定，寫字樓需求回升，寫字樓市場會較上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出來，包括經(jīng)濟(jì)的增長。但對項目收并購，該公司仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，暫時沒有具體的收購計劃。
IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在前述論壇中表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營，需要長期資金、大資金、低息資金支持。但現(xiàn)在，承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的主體，多是靠短線、高息、流動性壓力比較大的資金，所商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)很難做。
他認(rèn)為，未來行業(yè)將迎來并購整合的新機遇，由具備專業(yè)資產(chǎn)管理和運營能力的機構(gòu)，去承擔(dān)更多持有和運營責(zé)任。此外，在運營困難的情況下，更要以流動性為核心，資產(chǎn)證券化和類資產(chǎn)證券化將進(jìn)入發(fā)展快車道。
整體而言，我國商辦市場仍有很大的發(fā)展空間，下半年也有望迎來恢復(fù)期。
嚴(yán)區(qū)海稱，中國企業(yè)在辦公樓的投資方面，平均每個員工的使用面積大約7～10平方米，互聯(lián)網(wǎng)公司可能還要低，約4～5平方米。對標(biāo)西方企業(yè)，這個數(shù)據(jù)在美國約15～20平方米，中國員工的辦公環(huán)境還是有待改善的。
劉凱認(rèn)為，隨著疫情的緩解，不確定性的下降，疊加房地產(chǎn)市場政策逐步發(fā)力，預(yù)計下半年商業(yè)地產(chǎn)市場投資增速和需求增速有望逐月恢復(fù)。短期內(nèi)市場下行空間有限，對部分城市、部分區(qū)域、部分產(chǎn)品還是持看多觀點。
他表示，未來商業(yè)地產(chǎn)新世代面臨著以下五個趨勢：一是從增量時代轉(zhuǎn)向存量時代，二是從重度開發(fā)轉(zhuǎn)向重度運營，三是從資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)向資產(chǎn)管理，四是從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向盈利導(dǎo)向，五是從粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細(xì)經(jīng)營。
來源：第一財經(jīng)
編輯：wangdc
