今年已經(jīng)最高減負(fù)55個(gè)基點(diǎn)。
22日，5年期以上LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）再次下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，為今年以來第三次下調(diào)，從4.65%降至4.3%。對購房者來說又將省下相當(dāng)一筆錢。
不過，各地落地的房貸利率依然差別較大，目前按照央行政策能夠執(zhí)行的首套房最低利率是4.10%，這一數(shù)字已經(jīng)低于2009年的最低水平（基準(zhǔn)利率的7折）。
超預(yù)期降息帶來的LPR下調(diào)，能夠在多大程度上打動(dòng)購房者還需要觀察。有不少房產(chǎn)中介人士反饋，今天客戶針對房貸利率的咨詢變多了，他們也借此催促客戶“可以看房了”。
下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)能省多少
截至今年7月，我國企業(yè)及居民中長期貸款合計(jì)為135萬億元，中銀證券宏觀分析師孫德基、朱啟兵在研報(bào)中估計(jì)，以此計(jì)算，LPR這次非對稱下降可以為中長期貸款共計(jì)節(jié)省年化利息支出2025億元。
聚焦在居民身上，經(jīng)過今年以來LPR下調(diào)，按照某地產(chǎn)中介的房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果，一份總金額300萬元、期限30年的房貸合同，按照等額本息還款，房貸利率4.65%和4.30%的月供分別是15469.1元和14846.14元，利息總額分別是256.89萬元、234.46萬元。
這意味著，現(xiàn)在的購房一族相比去年12月每月可減負(fù)約623元，一年下來可省下7476塊錢，接近一部iPhone13pro的價(jià)格，總利息則少了22萬余元。
根據(jù)央行今年5月最新政策，各地對首套房利率的最低執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)是同期LPR基礎(chǔ)上下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)。這也意味著，當(dāng)前首套房最低房貸利率已降至4.1%，今年以來減負(fù)55個(gè)基點(diǎn)。
以蘇州為例，據(jù)該地中介人士介紹，當(dāng)?shù)貛缀鯊?月開始就執(zhí)行最低標(biāo)準(zhǔn)，此次LPR下調(diào)后首套房和二套房都將享受4.10%的房貸利率。
目前在一線城市中，廣州已有中介人士表示開始執(zhí)行最低4.1%上浮10BP左右的首套房貸利率，但具體上浮標(biāo)準(zhǔn)隨時(shí)可能調(diào)整；北京最新的首套房貸款利率為4.85%，上海按照LPR上浮35BP最新利率為4.65%，深圳則是LPR上浮30BP，最新利率為4.6%。
縱向?qū)Ρ葋砜矗?.1%的首套房最低貸款利率已經(jīng)低于2009年的最低標(biāo)準(zhǔn)4.158%（基準(zhǔn)利率的0.7倍）。但地產(chǎn)行業(yè)變遷帶來的房價(jià)預(yù)期、居民的需求和信心早已不同于10年前，去年下半年開始收緊的行業(yè)調(diào)控進(jìn)而頻繁出現(xiàn)的房企爆雷現(xiàn)象，不僅進(jìn)一步勸退了炒房客，也讓不少剛性需求和改善型需求望而卻步。
歷史規(guī)律還有效嗎
記者此前從不同城市的居民處了解到，他們選擇觀望的原因既包括房價(jià)上漲預(yù)期大幅減弱，也包括對樓盤爛尾、質(zhì)量不佳的擔(dān)憂，還有疫情持續(xù)帶來的收入影響等。同時(shí)，因?yàn)榇婵罾氏滦�、理�?cái)收益波動(dòng)加大等因素帶來的提前還貸現(xiàn)象，也引起了更多的討論，甚至有銀行開始調(diào)整提前還款的違約金收取規(guī)則。
從7月樓市成交和央行公布的信貸數(shù)據(jù)來看，經(jīng)過6月的短暫反彈后再次回落，與住宅銷量持續(xù)下滑一致的是居民中長期貸款需求依然低迷，新增的1489億元比上月少增2681億元，同比少增2488億元。而另一邊，居民儲(chǔ)蓄意愿不斷攀升。
在此背景下，年內(nèi)第三次下調(diào)5年期以上LPR，其具體效果將如何，備受關(guān)注。
事實(shí)上，此前8月15日央行超預(yù)期降息已讓市場對LPR下調(diào)有了預(yù)期，被視為刺激信貸穩(wěn)增長的重要信號(hào)。中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明認(rèn)為，如果將當(dāng)前疲弱的信貸看作需要“治療”的問題，那么超預(yù)期降息帶來的LPR下調(diào)就是“速效藥”。
明明指出，觀察同比多增數(shù)值的邊際變化可以發(fā)現(xiàn)，以個(gè)人住房按揭貸款為主的中長貸對于5年期LPR調(diào)降的反應(yīng)較為明顯和快速，比如2020年1~4月、2021年5月都有明顯效果。
另從歷年來房貸利率和統(tǒng)計(jì)局樓市成交數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)規(guī)律來看，二者的負(fù)相關(guān)關(guān)系也較為明顯。
但當(dāng)前環(huán)境已大為不同，除了上述擔(dān)憂因素，房價(jià)也已在幾輪沖高后回歸“房住不炒”的理性。孫德基認(rèn)為，從今年5月LPR下降15BP和調(diào)整差別化住房信貸政策帶來的效果看，對居民的購房動(dòng)力影響仍然有限。
明明認(rèn)為，面對挑戰(zhàn)增多，地產(chǎn)相關(guān)信貸修復(fù)的可持續(xù)性還有待觀察，但未來更多的配套政策也值得期待。
浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，這次非對稱降息的核心目的就是拉動(dòng)按揭貸及企業(yè)中長期貸款投放，應(yīng)對當(dāng)前地產(chǎn)停貸事件的影響，并優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。如果按揭貸款數(shù)據(jù)改善不明顯，未來仍然存在進(jìn)一步降低5年LPR的可能。
前述房產(chǎn)中介人士稱，除了勸說剛需客戶盡快動(dòng)手外，對于有些改善型需求客戶希望觀望下一期LPR是否會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，從而選擇更低的利率時(shí)機(jī)，他們一般也會(huì)勸說，掛鉤LPR的房貸利率政策福利早晚都可以享受到，主要看個(gè)人需求和房子是否合適。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
