房訊網(wǎng)訊 8月10日，在2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)暨第四屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇上，由房訊指數(shù)主持編制的《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》再次重磅發(fā)布，這項(xiàng)由房訊指數(shù)研究院主辦的測(cè)評(píng)工作，已連續(xù)開展4年，測(cè)評(píng)成果已成為評(píng)判商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要參考標(biāo)準(zhǔn)。
房訊指數(shù)首席研究員劉凱表示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)正處于不斷調(diào)整、恢復(fù)的過程中，將在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面不斷突破創(chuàng)新，新商業(yè)、新辦公、新園區(qū)的需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)依舊擁有著巨大發(fā)展空間和投資價(jià)值。
以下為《2022中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)100強(qiáng)研究報(bào)告》節(jié)選：
新園區(qū) | 產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)利好 商務(wù)園區(qū)韌性十足
2021年以來，隨著新基建加速布局落地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的深入，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來存量改革和創(chuàng)新的新機(jī)遇，由功能單一的產(chǎn)業(yè)區(qū)向現(xiàn)代化綜合功能區(qū)轉(zhuǎn)型，開發(fā)重心向提質(zhì)增效、轉(zhuǎn)型升級(jí)、功能完善、綠色發(fā)展方向轉(zhuǎn)變，專業(yè)化、特色化、智慧化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷涌現(xiàn)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs從試點(diǎn)落地到如今平穩(wěn)運(yùn)行，為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的投融資注入強(qiáng)大的活力。
與此同時(shí)，國(guó)家和地方政府持續(xù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展利好政策的相繼發(fā)布，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展?fàn)I造了良好的營(yíng)商環(huán)境，園區(qū)深化運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)，在5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新興技術(shù)加持下，一方面強(qiáng)化建設(shè)企業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的綜合性物理載體與配套設(shè)施，構(gòu)建綠色低碳智慧化的產(chǎn)業(yè)載體，助力智慧城市建設(shè)；另一方面搭建園區(qū)企業(yè)創(chuàng)業(yè)成長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展所需的系統(tǒng)化公共服務(wù)平臺(tái)，集聚創(chuàng)新資源、培育創(chuàng)新主體、促進(jìn)成果轉(zhuǎn)化，推動(dòng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
未來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)將向產(chǎn)業(yè)本身進(jìn)行更深度的回歸，以產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈為根本出發(fā)點(diǎn)，通過科技賦能園區(qū)運(yùn)營(yíng)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和區(qū)域協(xié)同，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)利好 存量盤活長(zhǎng)期價(jià)值
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是對(duì)外開放、招商引資、管理創(chuàng)新的重要載體，是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的重要平臺(tái)。根據(jù)中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2022年2月末，我國(guó)共有各類國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)665家，省級(jí)開發(fā)區(qū)2069家，各類廣義專業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)約8萬余個(gè)。其中，我國(guó)國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)以國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)、國(guó)家級(jí)高新區(qū)及海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)為主，個(gè)數(shù)合計(jì)占比約84.8%。從區(qū)域分布來看，國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要分布于華東地區(qū)、中南地區(qū)的省會(huì)及中心城市。
來源：中國(guó)開發(fā)區(qū)網(wǎng) 房訊指數(shù)整理
近年來，國(guó)家加快數(shù)字化發(fā)展、建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、加快構(gòu)建現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，以及國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)建設(shè)主體上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 等一系列利好政策的釋放，對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)聚集、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提出新要求，也帶來新機(jī)遇。
發(fā)改委印發(fā)《"十四五"新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》提出，有序培育現(xiàn)代化都市圈。引導(dǎo)都市圈產(chǎn)業(yè)從中心至外圍梯次分布、合理分工、鏈?zhǔn)脚涮�，推�?dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和創(chuàng)新基地合作共建。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為支點(diǎn)、所在城市為節(jié)點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)、區(qū)域發(fā)展主引擎、改革開放試驗(yàn)平臺(tái)的定位與使命。
各級(jí)各地政府方面，也陸續(xù)出臺(tái)了系列引導(dǎo)、扶持政策。2021年7月，浙江省出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》；2021年9月，天津市發(fā)布《天津市主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)實(shí)施方案（2021-2025 年）》；2021年10月，濟(jì)南市政府印發(fā)《支持特色產(chǎn)業(yè)樓宇發(fā)展的若干政策》，通過政策扶持鼓勵(lì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展；2021年11月，安徽省印發(fā)《安徽省特色產(chǎn)業(yè)園建設(shè)指南（試行）》；2022年1月，《云南省推動(dòng)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施》發(fā)布……
公募REITs在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域的試點(diǎn)落地和平穩(wěn)運(yùn)行，尤其激發(fā)了行業(yè)活力，打通了產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資退出渠道有限的局面，有效的實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的"投融管退"，帶來其資產(chǎn)價(jià)值的提升。從2021年6月中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs首批9單產(chǎn)品成功上市發(fā)展至今，上市公募REITs產(chǎn)品已經(jīng)增至13只，其中4單項(xiàng)目為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，包括東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT及建信中關(guān)村REIT。
來源：房訊指數(shù)整理
目前，上市的產(chǎn)業(yè)園REITs從股價(jià)、分紅、投資者收益以及流動(dòng)性等方面來看，均表現(xiàn)良好；而底層資產(chǎn)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)來看，地理位置較優(yōu)越，經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定，整體出租率較高，租戶質(zhì)量和結(jié)構(gòu)較好，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)隨之穩(wěn)步提升。更為值得一提的是，為緩解疫情對(duì)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的影響，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，多只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs對(duì)符合條件的租戶進(jìn)行租金減免，累計(jì)減免租金預(yù)計(jì)超億元。
2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》，提出要盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。作為全國(guó)各地存量資產(chǎn)中的重要一環(huán)，規(guī)模體量巨大的存量產(chǎn)業(yè)園區(qū)必將迎來煥然新生的契機(jī)，在價(jià)值挖掘、提質(zhì)增效、運(yùn)營(yíng)服務(wù)創(chuàng)新等方面超越提升，實(shí)現(xiàn)升級(jí)轉(zhuǎn)型與高質(zhì)量發(fā)展。
展望未來，隨著產(chǎn)業(yè)園全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制的打通，作為產(chǎn)業(yè)集群載體空間的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將增強(qiáng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，有效實(shí)現(xiàn)行業(yè)與項(xiàng)目的健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，在多重政策規(guī)范扶持引導(dǎo)下，園區(qū)行業(yè)低效化、同質(zhì)化、空心化等現(xiàn)象將得到改善，進(jìn)入與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的新時(shí)期。
商務(wù)園區(qū)韌性十足 企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，園區(qū)的概念和范圍不斷的擴(kuò)張延展，發(fā)展至今，園區(qū)的具體形式和分類多種多樣，而產(chǎn)業(yè)辦公園區(qū)即商務(wù)園區(qū)因市場(chǎng)化參與度和運(yùn)營(yíng)度較高、企業(yè)承載范圍較廣而受到市場(chǎng)的更多關(guān)注。同寫字樓市場(chǎng)類似，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)經(jīng)歷了2021年的快速回暖，空置面積實(shí)現(xiàn)有效去化，租金水平也得到企穩(wěn)回升。而在進(jìn)入2022年后，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)也同樣受到了疫情的影響。
較寫字樓市場(chǎng)不同的是，商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)在2022年新一輪疫情的反復(fù)下表現(xiàn)出了較強(qiáng)的韌性。從重點(diǎn)城市的園區(qū)來看，市場(chǎng)表現(xiàn)整體穩(wěn)健，凈吸納量雖有下降但幅度小于寫字樓市場(chǎng)，租金保持平穩(wěn)波動(dòng)較小，部分城市的子市場(chǎng)租金甚至穩(wěn)中有進(jìn)。房訊指數(shù)認(rèn)為，一方面是因?yàn)樯虅?wù)園區(qū)多處新興商務(wù)區(qū)域，在樓宇硬件、園區(qū)配套建設(shè)以及租金等方面具備一定的優(yōu)勢(shì)；另一方面是商務(wù)園區(qū)吸納的多是專業(yè)度高、創(chuàng)新性強(qiáng)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，如集成電路、生物醫(yī)藥等，在產(chǎn)業(yè)政策利好下抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。
來源：房訊指數(shù)
具體城市來看，據(jù)CBRE世邦魏理仕數(shù)據(jù)，上半年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)新租需求放緩，錄得凈吸納量約11萬平方米。生物醫(yī)藥行業(yè)表現(xiàn)亮眼，新租需求占比超過了TMT。需求放緩的同時(shí)，由于新增約32.6萬平方米的較大規(guī)模供應(yīng)，期內(nèi)全市商務(wù)園區(qū)租金緩慢下行，預(yù)計(jì)下半年整體市場(chǎng)仍將迎來80余萬平的新增供應(yīng)。子市場(chǎng)間表現(xiàn)略有分化，北清路子市場(chǎng)空置率連續(xù)多個(gè)季度下行，大興和經(jīng)開區(qū)具備研發(fā)制造功能的項(xiàng)目出租率也較為可觀，而電子城、豐臺(tái)科技園、上地和中關(guān)村軟件園去化表現(xiàn)則較為平緩。
上海商務(wù)園區(qū)整體市場(chǎng)在疫情期間表現(xiàn)較為穩(wěn)健，新增供應(yīng)延緩入市，空置率微升。雖然部分洽談租賃項(xiàng)目在疫情期間受到影響而導(dǎo)致推遲，但整體市場(chǎng)的需求依然表現(xiàn)堅(jiān)韌，成交面積繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，TMT行業(yè)租賃需求占比位居第一。部分板塊則延續(xù)本次疫情前的活躍租賃勢(shì)頭，新能源汽車以及生物醫(yī)藥等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迎來擴(kuò)租需求。租金方面，核心板塊的優(yōu)異表現(xiàn)推動(dòng)全市平均租金報(bào)價(jià)穩(wěn)中有進(jìn)，較2021年底出現(xiàn)增長(zhǎng)。
從企業(yè)端來看，2021年園區(qū)運(yùn)營(yíng)商深化由地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商向產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的轉(zhuǎn)型，通過打造全生命周期空間載體，為科技企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全周期服務(wù)，匯聚創(chuàng)新資源打造創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)圈。
來源：企業(yè)年報(bào) 房訊指數(shù)整理
一方面，園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)深耕園區(qū)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜合平臺(tái)，拓展產(chǎn)業(yè)新空間，通過提供綜合服務(wù)為政府、企業(yè)、人才、合作方創(chuàng)造更大的發(fā)展空間。以招商蛇口為例，2021年規(guī)劃和建設(shè)8個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，園區(qū)布局于全國(guó)及海外15個(gè)城市，總合作管理面積468平方公里，有效實(shí)現(xiàn)了園區(qū)規(guī)模的提質(zhì)擴(kuò)容。而億達(dá)中國(guó)在2021年內(nèi)，也簽約了10個(gè)商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目，截至年末，商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目達(dá)25個(gè)，委托運(yùn)營(yíng)管理面積合計(jì)約393萬平方米。
同時(shí)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)注重發(fā)揮產(chǎn)業(yè)投資與園區(qū)協(xié)同效應(yīng)，強(qiáng)化"產(chǎn)業(yè)+基金"模式，切實(shí)做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)和企業(yè)培育，為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新賦能的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)自身業(yè)績(jī)的提升。據(jù)東湖高新年報(bào)，該企業(yè)在2021年注重練好招商運(yùn)營(yíng)內(nèi)功，打好科技賦能、產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)證券化組合拳，全年實(shí)現(xiàn)收入12.67億元，同比增長(zhǎng)110.62%；完成招商總面積37.63萬方。
專業(yè)園區(qū)方興未艾 智慧運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新
伴隨著中國(guó)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新日益加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)也呈現(xiàn)出日新月異的變化和發(fā)展。一方面，園區(qū)主體走向特色化專業(yè)化的道路，物流園、生命科學(xué)園區(qū)、集成電路園、數(shù)據(jù)中心等特色鮮明、高度聚焦的園區(qū)成為熱點(diǎn)，日益受到市場(chǎng)的關(guān)注；與此同時(shí)，隨著 5G、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，越來越多的產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)智慧化升級(jí)，以新模式指導(dǎo)園區(qū)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)，以新技術(shù)服務(wù)、深化園區(qū)運(yùn)營(yíng)內(nèi)涵。
在"十四五"規(guī)劃中，生物醫(yī)藥行業(yè)再次被定位為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)高速發(fā)展的帶動(dòng)下，生命科學(xué)園區(qū)作為空間載體，租賃需求增長(zhǎng)迅猛，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的蓬勃發(fā)展帶來了新機(jī)遇，上海、北京等全國(guó)主要城市的生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資熱度高漲。
其中，北京已基本形成昌平中關(guān)村生命科學(xué)園、亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和大興生物醫(yī)藥基地三大醫(yī)藥與生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)集群，并在政策紅利覆蓋下，園區(qū)的租賃需求和租金都表現(xiàn)出了長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，對(duì)資本形成越來越大的吸引力。而上海是更國(guó)內(nèi)生物醫(yī)藥創(chuàng)新高地，"十四五"期間，上海將深化"1+5+X"生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布，到2025年初步建設(shè)成為世界級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群核心承載地，產(chǎn)業(yè)規(guī)模超1萬億元，為園區(qū)載體空間的發(fā)展提供有力支撐。
來源：房訊指數(shù)
2021年11月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布"十四五"首批國(guó)家物流樞紐建設(shè)名單，從國(guó)家層面推動(dòng)專業(yè)性、綜合性物流園區(qū)的建設(shè)。物流園區(qū)作為現(xiàn)代物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在構(gòu)建"雙循環(huán)"發(fā)展新格局、促進(jìn)消費(fèi)和服務(wù)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。從過往表現(xiàn)來看，盡管受到全球新冠疫情持續(xù)影響，但物流地產(chǎn)展現(xiàn)出了良好韌性、穩(wěn)定的租賃需求和長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。自2021年下半年以來，遠(yuǎn)洋、綠地、萬科等房企已開始在物流地產(chǎn)領(lǐng)域頻頻加碼布局。未來，在經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等基本面以及政策面的利好下，物流地產(chǎn)的需求將持續(xù)保持旺盛。
回歸到整體產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)來看，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制機(jī)制創(chuàng)新的背景下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)迎來轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)，傳統(tǒng)園區(qū)缺乏系統(tǒng)性規(guī)劃、同質(zhì)化嚴(yán)重、缺乏園區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)、管理粗放且服務(wù)不足等問題亟待解決，建設(shè)低碳、智慧化的園區(qū)，對(duì)園區(qū)進(jìn)行深度的空間及產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)成為已經(jīng)成為行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的重要路徑。
目前物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、BIM技術(shù)、5G技術(shù)、云計(jì)算技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、人工智能技術(shù)、區(qū)塊鏈等信息技術(shù)的發(fā)展為園區(qū)智慧化發(fā)展奠定技術(shù)基礎(chǔ)。通過智慧賦能，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可依托信息化技術(shù)和智慧化的手段及監(jiān)控平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)各領(lǐng)域的監(jiān)控、管理及精準(zhǔn)服務(wù)，進(jìn)而構(gòu)建出專業(yè)化、生態(tài)化、系統(tǒng)化的體系，提升園區(qū)各領(lǐng)域服務(wù)能力，從而提高園區(qū)的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)。
此外，隨著"碳達(dá)峰，碳中和"的指引以及園區(qū)企業(yè)和員工訴求變化，園區(qū)綠色化、生態(tài)化和循環(huán)化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。近年來，我國(guó)出臺(tái)了一系列政策文件，積極推動(dòng)園區(qū)綠色低碳轉(zhuǎn)型，涌現(xiàn)出一批綠色發(fā)展的新理念、新模式，為低碳園區(qū)的發(fā)展提供了重要參考，目前也已有部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商開始嘗試將生態(tài)資源轉(zhuǎn)變成園區(qū)的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。
諸多新趨勢(shì)層出不窮，共同推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)營(yíng)造共同發(fā)展、合作共贏的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，形成智能化、規(guī)�；⒓夯漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，助力產(chǎn)業(yè)蝶變升級(jí)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)積極協(xié)同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和智慧化城市建設(shè)，為行業(yè)的進(jìn)一步拓寬了發(fā)展空間。
來源：房訊網(wǎng)
