房訊網訊 2022年9月21日，由全聯房地產商會寫字樓分會聯合樾長安主辦的北京CBD商辦價值論壇在樾長安成功舉辦，主題為“樾鑒CBD 商務新勢力”。來自戴德梁行、高力國際、世樺嘉潤、京東聯行、遠行地產、企小秘、中原地產、 樂工場、思源地產、萬象地產、力方地產等22家頭部商辦經紀代理公司出席。共同探討商辦物業(yè)大宗交易新路徑與未來投資新機遇。
全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱在論壇上表示，今年上半年，由于受國際環(huán)境復雜演變、國內疫情沖擊等超預期因素影響，國民經濟下行壓力加大、增速放緩，尤其是一線城市輪番封控影響，商業(yè)地產大宗交易投資市場整體活躍度減弱，成交量表現平淡。成交額較去年同期出現了較大幅度的下降。
有機構數據顯示，上半年主要城市大宗交易市場累計成交額約716億元，較去年同期下降近四成，環(huán)比2021年下半年更是有近六成的降幅。其中一線城市交易額占比出現下滑，二線城市表現穩(wěn)定，交易額占比略有提升，主要是一線城市接連受疫情反復影響所致。綜合近五年的同期成交數據來看，今年上半年的成交額度處于低位水平，除了受疫情影響的因素之外，整體經濟環(huán)境以及房企因資金鏈緊張而引起的資產拋售也給市場信心帶來了較大的沖擊。
從買家類別來看，投資交易依舊占據主導地位，占比約為65%，其中ESR出手在上海大都市圈收購11個物流及工業(yè)資產組合、平安人壽50億元接手遠洋集團在北京的銳中心項目得到市場較多關注，均是機構投資者較大額度的交易案例。
自用型買家也有較好表現，交易占比較去年有所提升至35%，與投資性交易的差距進一步縮小。自用買家主要來自互聯網、科技、能源企業(yè)，其主營業(yè)務的快速發(fā)展，促生在一線城市購置總部大樓的需求，例如鄂爾多斯26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓，商湯集團擬33.28億收購上海西岸國際人工智能中心物業(yè)等。
從交易物業(yè)類型來看，伴隨經濟環(huán)境不確定性以及城市新增供應大量入市等因素，投資者對收購寫字樓保持謹慎態(tài)度，傳統(tǒng)寫字樓成交額同比出現下滑，上半年錄得成交額度279億元，較去年同期降約44%，在總交易額中占比也下降至39%，但依舊是全市場中占比最高的業(yè)態(tài)。
工業(yè)地產和物流地產投資保持熱度，成交額為179億元，總交易額占比提升至25%，長三角、珠三角等核心區(qū)域物流資產在期內有較好的成交表現。零售物業(yè)由于受疫情影響較大，投資者對該類資產趨向于保守。此外，酒店類資產交易仍具有韌性，數據中心、長租公寓等新經濟地產日益受到投資者的關注。
上半年，市場大宗交易成交依舊主要發(fā)生在一線城市，流動性較好的上海、北京及大灣區(qū)持續(xù)受到青睞。其中，上海雖受疫情影響較大，仍錄得近30筆交易，以約330億元的成交額位居榜首，且高于去年同期水平。值得一提的是，上半年上海寫字樓物業(yè)成交活躍，受自用買家和金融保險企業(yè)的追捧，總成交額占比高達64%；而機構投資者則對工業(yè)物流、生命科學產業(yè)園、長租公寓物業(yè)類型持有非常積極的收購態(tài)度。
疫情沖擊下北京大宗成交有所滯后，大宗交易成交額約100億元，低于歷史同期水平，市場較大體量成交放緩，內資買家包攬了所有大宗成交，其中自用買家交易宗數占比逾四成，保持活躍。
上半年大宗交易市場降溫，主要是受到了經濟放緩和突發(fā)疫情的影響，導致投資者對中國經濟增長的擔憂影響了其對資產價值的重估。我們認為，下半年隨著經濟企穩(wěn)回升和寫字樓市場整體恢復，投資者信心將得到恢復并得到釋放，上半年停滯的交易有望在第四季度重啟，可能迎來成交恢復。未來經濟長期向好信心仍存，預計大宗交易市場活躍度仍有較大的提升空間，投資資產類型也會呈現多元化趨勢。另一個值得關注的是，商業(yè)地產大宗交易由投資型市場向自用型市場轉變的趨勢愈發(fā)明顯。
來源：房訊網
