《2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》
物業(yè)投資篇·速覽
國(guó)內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)計(jì)將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場(chǎng)表現(xiàn)，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢(shì)。中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)趨勢(shì)未改，以及近期新上市和擴(kuò)募的物流REIT定價(jià)依然保持堅(jiān)挺，2023年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)資本化率預(yù)計(jì)將保持平穩(wěn)。
隨著防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟(jì)舉措接連出臺(tái)，CBRE世邦魏理仕預(yù)計(jì)投資者情緒將明顯改善，全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。
投資交易額
2023年大宗物業(yè)投資交易額 預(yù)計(jì)將超2,500億元
疫情不確定性、地緣政治緊張局勢(shì)、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷及租賃基本面的疲軟等因素影響，2022年中國(guó)大宗物業(yè)總交易額累計(jì)2,200億元，同比下降22%。在去年11月至12月初的年度調(diào)查中，受訪投資者仍然呈現(xiàn)出短期內(nèi)的觀望情緒，表示2023年將“更積極投資”的占比跌至34%，同時(shí)有高達(dá)86%的投資者將“對(duì)經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂”選為影響其投資交易的首位風(fēng)險(xiǎn)因素。但隨著此后防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經(jīng)濟(jì)舉措接連出臺(tái)，CBRE預(yù)計(jì)投資者情緒將明顯改善，2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)的反彈力度將大概率高于調(diào)查所呈現(xiàn)的預(yù)期，預(yù)計(jì)全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
中國(guó)目前的低利率水平將為商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的反彈提供良好的金融環(huán)境。與尚處于加息通道的大部分市場(chǎng)相比，中國(guó)央行在2022年連續(xù)三次調(diào)降五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）共計(jì)35個(gè)基點(diǎn)至4.3%的歷史新低。考慮到經(jīng)濟(jì)面臨的下行壓力，中國(guó)央行2023年內(nèi)加息預(yù)計(jì)仍將是小概率事件，中國(guó)內(nèi)地將繼續(xù)擁有低融資成本優(yōu)勢(shì)。而我們的投資者調(diào)查也顯示，近50%的投資者認(rèn)為中國(guó)央行不會(huì)再2023年年內(nèi)啟動(dòng)加息。
低息環(huán)境將繼續(xù)推動(dòng)國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的配置。我們的投資者調(diào)查結(jié)果顯示，今年計(jì)劃增加房地產(chǎn)配置的機(jī)構(gòu)投資者占比達(dá)到50%，在所有投資者類(lèi)型中最為積極。而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和物業(yè)租賃市場(chǎng)的復(fù)蘇有望為地產(chǎn)基金等投資者創(chuàng)造周期性的交易機(jī)會(huì)。
從資產(chǎn)供給端來(lái)看，盡管房地產(chǎn)紓困“三支箭”的出臺(tái)將改善房企的融資情況，考慮到2023年開(kāi)發(fā)商將面臨近10,000億元*的債券到期高峰且短期內(nèi)住宅銷(xiāo)售強(qiáng)勁回升可能性偏低，困境房企預(yù)計(jì)仍將繼續(xù)剝離商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，為市場(chǎng)提供資產(chǎn)流動(dòng)性。
來(lái)源為CREIS，包括所有涉房企業(yè)的境內(nèi)債及海外債，債券類(lèi)型包括信用債、ABS等。
活躍的房地產(chǎn)私募基金募資將為大宗交易復(fù)蘇提供流動(dòng)性保障。2022年與中國(guó)區(qū)相關(guān)的房地產(chǎn)私募基金募資近239億美元，其中專(zhuān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金近115億美元，僅次于2015及2021年，資金大多來(lái)自于國(guó)內(nèi)投資人。CBRE預(yù)計(jì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)和疫情不確定性消除后，地產(chǎn)基金將加速資金投放，這將為2023年的大宗交易市場(chǎng)提供流動(dòng)性保障。
從募集資金的標(biāo)的資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，工業(yè)物流仍將是2023年專(zhuān)注中國(guó)的房地產(chǎn)私募基金募資的主要投向，這與我們2023年中國(guó)投資者意向調(diào)查結(jié)果一致：56%的受訪者將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選為2023年最受青睞的物業(yè)類(lèi)型。此外，值得注意的是，近兩年以酒店和綜合用途為標(biāo)的的募資占比有所增長(zhǎng)，這說(shuō)明投資者正在密切關(guān)注此類(lèi)受疫情沖擊嚴(yán)重的資產(chǎn)的逆周期機(jī)會(huì)，防疫措施優(yōu)化后的2023年將是一個(gè)理想契機(jī)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：Preqin， 世邦魏理仕研究部，2023年2月
資本化率
2023年或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)地產(chǎn) 資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的窗口期
2022年受?chē)?guó)內(nèi)疫情反復(fù)、租賃需求明顯放緩、國(guó)外美聯(lián)儲(chǔ)大幅加息等因素影響，寫(xiě)字樓及零售物業(yè)資本化率走擴(kuò)，倉(cāng)儲(chǔ)物流資本化率下行速度趨緩。另一方面，央行下調(diào)五年期LPR共計(jì)35個(gè)基點(diǎn)，國(guó)內(nèi)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率低位運(yùn)行。截止去年年底，國(guó)內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、零售物業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)物流資本化率與十年期國(guó)債收益率的利差分別達(dá)到154、162和215個(gè)基點(diǎn)，較上一周期利差最窄時(shí)（2018年一季度）擴(kuò)大152、141和52個(gè)基點(diǎn)。
展望2023年，國(guó)內(nèi)防疫措施優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)計(jì)將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場(chǎng)表現(xiàn)，美聯(lián)儲(chǔ)加息周期也將隨通脹壓力減弱而見(jiàn)頂，相關(guān)資產(chǎn)的資本化率有望呈現(xiàn)“前升后降”的走勢(shì)，2023年上半年或?qū)⒊蔀槎▋r(jià)博弈和價(jià)值發(fā)現(xiàn)的窗口期。
倉(cāng)儲(chǔ)物流方面，CBRE《2023年中國(guó)投資者意向調(diào)查》顯示倉(cāng)儲(chǔ)物流仍為投資者最為看好的資產(chǎn)類(lèi)型，46%的投資者愿意以無(wú)折扣或溢價(jià)收購(gòu)倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)。考慮到中國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)趨勢(shì)未改，以及近期新上市和擴(kuò)募的物流REIT定價(jià)依然保持堅(jiān)挺，我們認(rèn)為隨著租賃需求的逐步復(fù)蘇，2023年國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉(cāng)資本化率將保持平穩(wěn)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年2月
投資建議
新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)
2020年以來(lái)，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)交易額占全國(guó)大宗物業(yè)交易額比重維持在25%以上。2023年，新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)將呈現(xiàn)更多元化的投資機(jī)會(huì)，CBRE建議投資者重點(diǎn)關(guān)注物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)這三大領(lǐng)域。
一線城市核心區(qū)寫(xiě)字樓
隨著防疫措施的轉(zhuǎn)向和經(jīng)濟(jì)觸底回升，2023年起國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓租賃需求有望進(jìn)入持續(xù)性的增長(zhǎng)階段，CBRE認(rèn)為寫(xiě)字樓投資也將因此再一次迎來(lái)較好的買(mǎi)入時(shí)機(jī)。CBRE建議投資者重點(diǎn)關(guān)注空置率維持低位且未來(lái)供應(yīng)有限的一線城市核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓。
酒店及零售物業(yè)
春節(jié)假期期間國(guó)內(nèi)消費(fèi)和旅游的強(qiáng)勁反彈無(wú)疑將大幅提振投資者對(duì)酒店和零售物業(yè)市場(chǎng)的預(yù)期，CBRE建議投資者關(guān)注此類(lèi)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的周期性機(jī)會(huì)。具體來(lái)看，零售物業(yè)方面，我們預(yù)計(jì)今年二季度起需求將顯著復(fù)蘇，可選消費(fèi)和旅游消費(fèi)占比較高的核心商圈購(gòu)物中心和高街商鋪將重點(diǎn)受益，具備商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)能力的投資者可以重點(diǎn)關(guān)注主要一二線城市內(nèi)基于收入提升的相關(guān)投資機(jī)會(huì)。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
