繼國有大行公布存量房貸利率調(diào)降細則后，多家股份行也于近日發(fā)布了相關公告�？梢灶A期的是，接下來，違規(guī)置換房貸的空間將被大幅壓縮，個別不法中介、借款人莫要再動“房貸置換”的歪腦筋，否則將得不償失。
此前一段時間，存量房貸利率普遍高于消費貸、經(jīng)營貸利率，個別不法中介便向借款人推銷所謂的“轉(zhuǎn)貸降息”生意。具體來看，不法中介先借給客戶一筆過橋資金，讓客戶把房貸還清；然后，不法中介再幫助客戶向銀行申請消費貸款或者經(jīng)營貸款，客戶用這筆貸款歸還過橋資金。這樣一來，消費貸、經(jīng)營貸置換了房貸，借款人每月需償還的利息有所降低。
如今，這條路徑不再有利可圖，原因就在于，房貸與消費貸、經(jīng)營貸之間的利率差已大幅縮小。部分借款人為何會落入違規(guī)轉(zhuǎn)貸的陷阱？主因是想省錢、節(jié)約利息。例如，存量房貸利率調(diào)降前，某借款人的房貸利率是5.1%，消費貸利率為3.8%，二者之間的價差是1.3個百分點；調(diào)降后，借款人的房貸利率可能降至4.3%，價差被壓縮至0.5個百分點。
如果有人說，即便上述價差大幅縮小，轉(zhuǎn)貸依然有“小利”可圖，此觀點忽略了一個重要事實——天下沒有免費的午餐。不法中介向借款人提供的過橋資金，其價格不透明，往往遠高于正常利率水平。此外，不法中介還可能收取各種名目的手續(xù)費、服務費等。這些成本的總額很可能已超過房貸、消費貸之間的微薄利差，如果算總賬，借款人反而虧錢了。
除了虧錢，轉(zhuǎn)貸者還將承擔違法違規(guī)風險。首先是“騙貸”風險。根據(jù)規(guī)定，借款人申請經(jīng)營貸款的前提是擁有實際經(jīng)營的公司。然而，不少轉(zhuǎn)貸者并沒有公司，所謂的“公司”是不法中介通過偽造證件、流水等途徑包裝出來的。其次是“違約”風險。根據(jù)規(guī)定，經(jīng)營貸款必須用于企業(yè)的生產(chǎn)周轉(zhuǎn)，不可挪作他用，但借款人卻拿這筆錢歸還房貸，明顯違反了合同約定。銀行若發(fā)現(xiàn)此事，借款人不僅要承擔違約責任，自身的征信記錄也將受損。
調(diào)降存量房貸利率的合法合規(guī)途徑是，借款人通過銀行官網(wǎng)、手機銀行、微信公眾號、線下網(wǎng)點等渠道，與銀行充分溝通，詳細了解執(zhí)行細則，并根據(jù)自身情況準備好相關材料。針對目前備受關注的申請方式問題，銀行業(yè)已基本達成共識：如果某筆存量房貸是“二套轉(zhuǎn)首套”，借款人需要主動向銀行提出申請，并提供證明材料；如果某筆存量房貸已經(jīng)按照首套房標準執(zhí)行，銀行將于9月25日對此類貸款集中批量調(diào)整，借款人無需再申請。
需要注意的是，在部分一線熱點城市，存量房貸利率的調(diào)降幅度有限，房貸與消費貸、經(jīng)營貸之間依然存在一定利差。對此，金融管理部門要加大排查力度，金融機構(gòu)要定期自查，既要把好審核關口，也要做好資金流向的監(jiān)測工作，避免貸款被違規(guī)挪用，切實降低風險隱患。
來源：經(jīng)濟日報 作者：郭子源
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