北京，2024年10月17日 - 享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行舉辦"資本新浪潮 投資新趨勢"2024年三季度北京市場發(fā)布會，針對市場政策、大宗交易市場、文旅市場進行多維度解讀，并發(fā)布第五期《中國REITs指數(shù)之不動產資本化率調研報告》。
戴德梁行北區(qū)董事總經理胡峰在開場致辭中說道，感謝大家參與戴德梁行北京公司第三季度的發(fā)布會。深感榮幸能與各位分享我們的最新研究發(fā)布，并與行業(yè)專家們一起探討市場洞察及未來趨勢。近期，國家對房地產市場的利好政策頻出，為市場注入了新的活力。9月中下旬，美聯(lián)儲正式開啟降息通道，對中國經濟也起到了正面影響，人民幣資產回報率逐漸回升，從而吸引更多的國際資本增配人民幣資產，讓更多的跨境資本逐步流入中國。此外，中共中央政治局會議也首次提出促進房地產市場止跌回穩(wěn)，嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量，這些政策的實施對房地產市場產生了積極影響。
對于近期頻出的政策信號，戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東作出專業(yè)解讀，她表示，近期多部委密集召開會議向市場釋放了積極的政策信號，地方債的化解有助于企業(yè)收回地方欠款，增強市場及企業(yè)未來預期，增加投資和就業(yè)，專項債地方可用于收購存量商品房及土地儲備，有助于進一步化解房地產風險，穩(wěn)定房地產市場，寫字樓和零售市場走勢強烈依賴整體宏觀經濟發(fā)展，如這兩個影響整體宏觀經濟發(fā)展的最主要問題能夠得以解決，則我們有望在2025年看到整體商業(yè)地產市場的穩(wěn)定和復蘇。
在報告發(fā)布環(huán)節(jié)，戴德梁行北京估價及顧問服務部助理董事、資本化率報告主編張愷玲分享到，資產類型的投資偏好顯示，長租公寓/服務式公寓在所有資產類型中最受投資者歡迎，特別是在北京和上海。其次為購物中心和商務園區(qū)，而甲級寫字樓的投資關注度有所下降。調研結果顯示，投資人普遍認為當前資產價格的回調帶來投資進入的潛在機會，且特殊機會/不良資產的收購潛力吸引其在市場上尋求投資標的。在風險考量因素方面，近八成受訪者表示，租賃市場及運營基本面的弱化，成為投資決策的最主要考慮的風險因素。調研結果顯示，對于大多數(shù)資產而言，資本化率呈現(xiàn)上升的趨勢，賣方對價格的心理預期明顯下降。市場持謹慎態(tài)度，投資人認可長租公寓/服務式公寓的抗風險能力
戴德梁行北京估價及顧問服務部高級董事、資產證券化業(yè)務負責人楊枝說道，REITs市場與不動產大宗交易市場相輔相成，從長期來看REITs對不動產大宗交易具有價格發(fā)現(xiàn)以及價值引導的功能。我們希望通過本次調研不動產大宗交易Cap Rate水平，在中國內地基礎設施公募REITs市場快速擴容之際，揭示底層資產定價規(guī)律，為國內基礎設施公募REITs市場長期健康發(fā)展提供有益的參考借鑒。
戴德梁行中國資本市場部副董事總經理楊蕾就三季度大宗交易市場分享道，北京大宗交易市場在2024年三季度觀望情緒濃厚，共錄得7總交易，累計成交額57億人民幣。2024年前三季度合計交易287億人民幣，較去年同期下降37%。本季度的大宗交易以自用寫字樓交易為主。9月末美聯(lián)儲四年來首次降息，下調50個基點，極大的助力外資資金的流動性。近期中央政治局會議及金融三部門均提出多項房地產支持政策，預計未來政策將繼續(xù)向寬松方向調整，對房地產經紀產生積極正向的刺激作用。
隨后，戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎從景區(qū)化融合、國際化表達、創(chuàng)新與引領、話題打造及線上引流和復合化運營模式等五個方面總結了優(yōu)秀城市名片的特質。
戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問部徐天通過案例分享了四個抓住流量的市場策略，他表示，在文旅市場火熱的背景下，抓住流量的關鍵在于創(chuàng)新和差異化。通過打造獨特的品牌定位、挖掘新文脈并結合新科技開發(fā)旅游路線、運用數(shù)字化營銷手段以及開發(fā)具有文化特色的文創(chuàng)產品，文旅企業(yè)和目的地能夠有效吸引更多游客，并建立長久的品牌影響力。這些策略不僅能幫助各地應對激烈的市場競爭，還能在持續(xù)創(chuàng)新中實現(xiàn)可持續(xù)增長。
戴德梁行北區(qū)產業(yè)地產部主管路煜就文體產業(yè)園的園區(qū)改造升級發(fā)表看法，他說道，體育旅游熱情高漲，需要建立更完善的體育服務設施與全民健身場景，從而將流量轉化為本地的消費與產業(yè)升級。目前文體產業(yè)已經成為城市更新的重要方向之一，產業(yè)園的層高荷載承接體育設施具有明顯優(yōu)勢，已經形成了很多成功案例。整體來看，目前政策支持利用工業(yè)廠房的屋頂、地下空間改造為體育設施，但也存在是否與園區(qū)生產辦公屬性契合、是否存在配套比例限制等挑戰(zhàn)。
來 源： 戴德梁行
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