北京，2024年9月24日--9月24日，國新辦就金融支持經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展有關情況舉行新聞發(fā)布會，央行行長介紹了涉及房地產(chǎn)的相關新政，引起廣泛關注。戴德梁行研究院副院長張曉端認為: 此次政策積極回應了市場關切，"人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調(diào)整，將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，我們預計平均下降幅度在0.5個百分點左右"等政策具體且落地；在統(tǒng)一房貸首付比例下限、優(yōu)化保障性住房再貸款政策等方面都有超預期的調(diào)整。
樓市寬松、優(yōu)化政策持續(xù)出臺，然而前期的政策效力并未能扭轉市場下行的趨勢，全國新房銷售面積及全國銷售價格整體呈現(xiàn)持續(xù)回落。以一二線重點城市為代表的二手房市場在整體樓市低迷的情況下"以價換量"，部分城市二手房放盤量大增，刺激核心區(qū)域的剛需戶型成交相對活躍。但局部市場二手房成交的階段性活躍并未給整體市場帶來提振，成交價的顯著下行也進一步加重了市場觀望情緒。517新政出臺后，局部市場成交活躍度出現(xiàn)階段性提振，但結合整體表現(xiàn)和持續(xù)性來看，市場恢復仍顯乏力。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；戴德梁行研究部
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；戴德梁行研究部
此次發(fā)布會涉及房地產(chǎn)行業(yè)的相關政策調(diào)整，基本延續(xù)517新政的方向，進一步從供需兩端釋放利好，通過超預期的調(diào)整來激發(fā)市場活力、提振市場信心。
統(tǒng)一房貸最低首付比例至15%，意味著二套房首付比例下限由25%降至15%，充分體現(xiàn)對多樣化改善性住房需求的支持。今年以來，對于改善性需求的寬松和支持性政策不斷釋放，通過刺激改善性需求釋放提升市場活躍度進而帶動市場整體信心恢復的目標顯而易見。2015年后中國房地產(chǎn)市場持續(xù)多年的上行行情往前追溯根由，便是始于2014的930新政"認房不認貸"后改善性需求大舉入市。
優(yōu)化保障性住房再貸款政策，將再貸款政策中人民銀行出資的比例，由原來的60%提高到100%，通過大幅提高人民銀行的出資比例來增強對銀行和收購主體的市場化激勵。不僅有助于商品房庫存去化，一定程度補充房地產(chǎn)行業(yè)恢復穩(wěn)定發(fā)展所需的資金流動性，同時還將加快擴大保障房供應規(guī)模，為"雙軌制"的建設提速。
市場呼聲最高的降低存量房貸利率也在本次政策調(diào)整中得以落實，意味著減小新老房貸的利差，對于存量貸款中加點幅度比較高的借款人而言，顯然能較大幅度減少利息支出。央行預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元左右。兼顧公平性的同時，減少家庭還貸壓力，改善家庭預期情緒，也意味著能或多或少地釋放出消費力，對于改善當前消費疲軟的局面也將發(fā)揮正向作用。
張曉端表示：盡管新政利好不斷釋放，并切實降低置業(yè)門檻、減輕置業(yè)壓力，但在整體經(jīng)濟依然處于較大增長壓力的背景下，樓市走出調(diào)整期仍面臨挑戰(zhàn)。預計，在持續(xù)的政策效力影響下，年內(nèi)住宅新房成交量緩慢恢復，核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應將吸引改善性需求擇機入市從而帶來相對活躍的市場表現(xiàn)；二手房市場放盤量增多，加上顯著的價格折讓令置業(yè)門檻大大降低，交易的活躍度料將有所提升。預計，無論是在新房市場或是二手住宅交易中，"以價換量"仍將是趨勢。
來 源：戴德梁行
