中國的房地產(chǎn)市場如今已進入一個質(zhì)量、韌性和審慎增長至關(guān)重要的時代。面對深刻結(jié)構(gòu)性變革和正在被重新評估的市場，近日第一太平戴維斯發(fā)布2025中國房地產(chǎn)市場展望，深入探討這些結(jié)構(gòu)性變化以及市場參與者所能采取的適應(yīng)性策略，為您帶來更清晰的發(fā)展方向。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負責(zé)人簡可James Macdonald解讀中國房地產(chǎn)市場的整體趨勢，他表示："在全球經(jīng)濟深度變革與國內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的大背景下，中國房地產(chǎn)市場正迎來突破機遇。辦公領(lǐng)域正通過靈活租賃和高效利用不斷提升競爭力；消費市場聚焦購物體驗與物有所值，逐步實現(xiàn)商業(yè)模式的精細升級；物流領(lǐng)域則以去同質(zhì)化策略優(yōu)化資源配置，化解供應(yīng)壓力。第一太平戴維斯將持續(xù)為從業(yè)者和投資者提供前瞻性的房地產(chǎn)市場洞察，聚焦創(chuàng)新與協(xié)同發(fā)展，積極應(yīng)對結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。
消費：物有所值
第一太平戴維斯發(fā)現(xiàn)時下消費者愈發(fā)重視購物過程帶來的情緒價值和商品的物有所值，在質(zhì)量上精挑細選的同時減少不必要的升級消費。同樣非標(biāo)商業(yè)正愈發(fā)為消費者關(guān)注，如開放式布局、融入城市空間和公園化的商業(yè)布局別具特色，為消費者提供更豐富的購物體驗。
目前零售商仍將一線城市作為品牌進入市場或門店擴張的首選，而低線城市則是消費增長的重要推動力。中國零售商正在整合資源，向海外擴張，并通過提供價格合理且功能完善的產(chǎn)品在新興市場取得成功。
未來考慮到優(yōu)質(zhì)購物中心建設(shè)周期較長，拿地高峰期帶來的土地庫存使大多數(shù)城市仍面臨潛在供應(yīng)壓力。如何維持現(xiàn)有租戶組合并持續(xù)引進高質(zhì)量的新品牌仍是業(yè)主面臨的難題， 2025年大多城市的零售市場空置率下降幅度仍將有限。
第一太平戴維斯預(yù)計主要城市的租金年內(nèi)仍呈下降趨勢。消費者信心仍有待提振、存量市場競爭激烈、以及零售商銷售業(yè)績壓力等使得品牌擴張策略保持謹慎。
展望：
業(yè)主方：租金談判空間較大，同時以極為多樣的租賃方案填補空置，除靈活的租期和鋪位劃分之外，也更多通過快閃店、體驗式零售和展覽等短期租賃呈現(xiàn)不同面貌。
國內(nèi)品牌方：產(chǎn)品研發(fā)及調(diào)整迅速，對社交媒體及新興渠道的運用更為熟悉，在與國外品牌的競爭中具有一定優(yōu)勢。同時正向國際市場擴張，尤其是東南亞等新興經(jīng)濟體。
國際品牌方：通過更為細致的本土化策略或與中資合作伙伴共同運營以吸引注重品質(zhì)的消費者。提升門店吸引力，通過更多線下營銷活動保持本土客戶吸引力。
政府：促消費的政策空間依然較大，各地應(yīng)依據(jù)自身特點予以針對性政策，挖掘消費增長潛力。
辦公："效"為先
企業(yè)辦公愈加注重節(jié)流提效，并通過租約重新談判來實現(xiàn)這一目標(biāo)。一方面，租金持續(xù)下調(diào)激發(fā)了部分企業(yè)對樓宇升級和擴租的潛在需求。另一方面，對于現(xiàn)有空間，則是布局設(shè)計效率為先，包括辦公利用率的提高及靈活工位的配置。
第一太平戴維斯預(yù)測在2025年多數(shù)城市空置率仍處于緩升趨勢。未來將乙級、丙級存量樓宇改作其它用途，是緩解國內(nèi)寫字樓市場供應(yīng)過剩的有效手段。鑒于供應(yīng)充沛，多數(shù)城市2025年將維持租戶主導(dǎo)市場，這或?qū)⒋碳じ嘧鈶粲梢壹墭怯钕蚣准墭怯畹陌徇w行為，促進空置面積吸納去化。
展望：
業(yè)主方：針對租約即將到期的現(xiàn)有租戶，至少提前6-9個月啟動續(xù)簽談判。在提供具有競爭力的價格與優(yōu)惠條件之余，也需平衡樓內(nèi)新簽租金之間的差距。
政府：減少與稅收掛鉤的激勵措施，轉(zhuǎn)向投資基礎(chǔ)設(shè)施與營造良好商業(yè)環(huán)境，以實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。
租戶方：盡早考察項目，對比多個租賃方案，爭取最適配自身需求的方案和優(yōu)惠商務(wù)條件。帶裝修單元減少了前期裝修成本，正愈發(fā)受到租戶歡迎。
物流：去同質(zhì)化
中國物流市場近年經(jīng)歷了非保稅高標(biāo)倉的大量集中供應(yīng)。2020至2023年間，全國31個主要物流城市的年供應(yīng)總量連續(xù)超過1,000萬平方米。而在去化壓力影響下，這一狀況自2024年起開始發(fā)生變化，新增供應(yīng)呈減緩趨勢。
在當(dāng)前全球政治局勢多變和企業(yè)整體盈利下滑的背景下，各類企業(yè)在物流倉儲重資產(chǎn)投入的預(yù)算趨于謹慎。未來，"定建租賃"或?qū)⒊蔀槲锪鱾}儲領(lǐng)域新建項目的主要模式。企業(yè)自建倉的減少將推動部分需求回流到倉儲租賃市場，有助于現(xiàn)有庫存的去化。
第一太平戴維斯預(yù)測在未來一段時間內(nèi)，全國物流倉儲整體供應(yīng)預(yù)計將繼續(xù)下降。從土地供應(yīng)角度來看，全國物流倉儲用地成交面積自2023年起逐漸放緩，截至2024年第三季度，成交面積同比減少13.4%。開發(fā)商將更加注重現(xiàn)有項目的去化而非新項目開發(fā)。此外，業(yè)主可能會通過提高租金優(yōu)惠、提升服務(wù)質(zhì)量等方式加速現(xiàn)有項目的去化。
展望：
跨境電商：跨境電商的快速擴張與中國企業(yè)加速出海密切相關(guān)，未來在國際局勢的影響下，這一趨勢和方向可能會有所變化。中國政府正在積極建立與更多地區(qū)的貿(mào)易合作，力圖重振多邊貿(mào)易體制，并提升全球產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的韌性。
第三方物流3PL：部分3PL企業(yè)正積極向第四方物流（4PL）轉(zhuǎn)型，開始提供高附加值的服務(wù)如供應(yīng)鏈咨詢和數(shù)據(jù)分析等，以增加市場競爭力和業(yè)務(wù)價值。
冷鏈：由于國內(nèi)居民需求結(jié)構(gòu)的變化和進口食品總量的減少，近年來大規(guī)模冷凍儲存的需求有所下降。因此，一些冷庫開發(fā)商在前期開發(fā)階段采用靈活規(guī)劃，減少初始制冷設(shè)備的投入，并向干倉客戶出租。待明確有冷庫需求的客戶后，再進行冷庫改造和設(shè)備投入。
投資者：近年來投資者更加關(guān)注一線城市的物流資產(chǎn)，傾向于增加對高質(zhì)量、可持續(xù)設(shè)施的投資，以吸引跨國租戶和實現(xiàn)風(fēng)險規(guī)避。同時，倉儲物流REITs以其穩(wěn)健收益在基礎(chǔ)設(shè)施REITs中表現(xiàn)突出，預(yù)計物流REITs數(shù)量將增加。
居�。菏袌稣�(jīng)歷溫和復(fù)蘇過程
全國整體住宅市場已經(jīng)歷四年調(diào)整期。2024年，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，接連釋放寬松政策提振市場。24年11月數(shù)據(jù)顯示，房價下滑幅度有所收窄，為行業(yè)帶來逐步企穩(wěn)的曙光。核心城市交易更為活躍，其走勢對整體市場信心恢復(fù)至關(guān)重要。
在租賃市場中，由于受到居民收入預(yù)期下降與保租房供應(yīng)增加等因素的影響，近兩年主要城市住宅平均租金呈下降趨勢，這使得原有租客擁有更多選擇機會與議價空間。面對日益加劇的市場競爭與日趨飽和的市場環(huán)境，租賃住房企業(yè)需要關(guān)注對項目產(chǎn)品力的提高與品牌建設(shè)的強化上，以差異化在市場中尋求競爭優(yōu)勢。
展望：
開發(fā)商：重點關(guān)注政策寬松、需求旺盛、市場穩(wěn)定、機會更充裕的一線城市，部分開發(fā)商或?qū)⒃诙�城市尋求機會，以豐富其投資組合。存量項目的競爭將促使新開發(fā)項目傾向于改善需求。
投資人：雖然投資者仍將首要關(guān)注聚焦在一線城市，但入市成本門檻較低、長期增長潛力較大的二線城市也存在不少機會。
政府：目前政策重點在于刺激市場需求，但仍要確保市場的長期穩(wěn)定，避免矯枉過正造成市場過熱。
投資：市場謹慎尋求機會
進入2025，中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍然充滿挑戰(zhàn)，不斷變化的市場基本面與不明朗的市場前景使資金的合理分配與投資標(biāo)的定價變得難以確定。
第一太平戴維斯預(yù)計2025年的投資市場總體交易量將會略微增長，得益于進一步寬松的流動性與市場信心的部分修復(fù)，但是影響基本面修復(fù)的中長期問題與逐漸抬頭的貿(mào)易保護主義挑戰(zhàn)仍有待解決。
展望：
社區(qū)商業(yè)與購物中心: 可以作為零售REITs的底層資產(chǎn)，相較其他資產(chǎn)類別擁有相對穩(wěn)定的租賃基本面；促進消費內(nèi)循環(huán)也已被列為明年政府工作任務(wù)中的首項。
核心區(qū)域的低價辦公資產(chǎn): 部分寫字樓資產(chǎn)價格已大幅偏離歷史水平，尤其是由部分正在亞太范圍進行資產(chǎn)重組的外資基金所持有的辦公資產(chǎn)。
星級酒店：大多供應(yīng)來自開發(fā)商剝離的非核心資產(chǎn)與法拍，其運營基本面普遍已經(jīng)擺脫了疫情的影響；此外，體量較小的酒店也有改建為租賃公寓的潛質(zhì)。
新市展望：戰(zhàn)略增長的新焦點
城市再生：
通過再利用存量建筑和增強城市基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)更可持續(xù)、高效和充滿活力的城市，也能滿足消費者對真實、獨特城市體驗的日益增長的需求。這些舉措不僅促進了創(chuàng)造力和支持了零工經(jīng)濟，還提升了城市的整體可持續(xù)性和宜居性，創(chuàng)造了企業(yè)和社區(qū)都能繁榮發(fā)展的空間。
利基機會：
第一太平戴維斯預(yù)測在2025年中的中國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出一系列有前景的利基機會，但許多領(lǐng)域需要時間才能完全實現(xiàn)：
社區(qū)生活與老年住房
生命科學(xué)數(shù)據(jù)中心
可再生能源
新型貿(mào)易模式與物流基礎(chǔ)設(shè)施
體育與戶外休閑
