2025年第一季度，上海辦公樓市場共錄得兩個新項(xiàng)目交付，分別是靜安區(qū)的靜投中心以及徐匯區(qū)的徐匯萬科中心三期（T2），共計體量13.9萬平方米。淡季不淡，盡管受到假期因素的影響，一季度的數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻顯示出回暖的潛在趨勢。全市凈吸納量環(huán)比和同環(huán)比均有提升，達(dá)到了7.9萬平方米，整體空置率環(huán)比微升0.2個百分點(diǎn)，達(dá)到22.3%。
從行業(yè)需求來看，金融業(yè)依然處于主導(dǎo)地位，占比23%，主要受到投資管理和銀行等領(lǐng)域需求的推動。TMT行業(yè)穩(wěn)居第二，占比22%，得益于電商、通信等企業(yè)的擴(kuò)張以及部分軟件系統(tǒng)開發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺公司的租賃需求。第三位是消費(fèi)品制造業(yè)，需求回升顯著，占比16%，尤其是零售快消品和3C電子產(chǎn)品等相關(guān)企業(yè)活躍度較高。第四位是專業(yè)服務(wù)業(yè)，占比9%。值得一提的是，隨著消費(fèi)升級和服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，消費(fèi)服務(wù)業(yè)受到教育培訓(xùn)和健康護(hù)理領(lǐng)域的推動，首次進(jìn)入需求占比前六名。
從租戶流動的角度來看，濱江板塊吸引了市場近三分之一的需求，這主要得益于一江一河的規(guī)劃，標(biāo)志著上海濱江區(qū)域正在從工業(yè)倉儲轉(zhuǎn)型為生活綜合功能區(qū)，同時激活了濱江商務(wù)區(qū)的發(fā)展。此外，北外灘、世博、前灘和徐匯濱江的崛起也促進(jìn)了租戶的升級搬遷。在單個子市場方面，本季度五角場、虹橋、真如、北外灘和外灘板塊位居前五，合計占據(jù)全市去化的一半。其中，五角場主要受益于第三方辦公和消費(fèi)服務(wù)業(yè)的推動；虹橋受到TMT和消費(fèi)品制造業(yè)的支撐；真如則由金融業(yè)、TMT、零售貿(mào)易及專業(yè)服務(wù)業(yè)等多元化需求推動。北外灘和外灘則顯著受到金融業(yè)的影響。總體來看，一季度子市場的去化情況均表現(xiàn)穩(wěn)定，為今年的市場發(fā)展開了個好頭。
租金方面，第一季度全市租金報價環(huán)比下降1.9個百分點(diǎn)至每月每平方米249.3元，有效租金環(huán)比下降2.0個百分點(diǎn)至每月每平方米179.4元。租金下行壓力仍然存在，業(yè)主通過降租提高出租率，同時積極探索其他策略，如靈活的租賃條款、共享設(shè)施投資、改善物業(yè)環(huán)境及提供數(shù)字化服務(wù)。這些舉措不僅提升了租戶的滿意度和留存率，也幫助業(yè)主在競爭中脫穎而出。在當(dāng)前市場環(huán)境下，靈活應(yīng)變與創(chuàng)新將成為推動租賃市場回暖的關(guān)鍵因素。
2025年第一季度，上海零售物業(yè)市場迎來了濱港商業(yè)中心項(xiàng)目的入市，為市場新增了10.5萬平方米的零售面積。全市零售物業(yè)空置率環(huán)比微升0.3個百分點(diǎn)至8.5%。
從各個商場租戶調(diào)改來看，零售品牌的細(xì)分賽道表現(xiàn)活躍，品牌正通過精準(zhǔn)定位、場景創(chuàng)新和數(shù)字化運(yùn)營重構(gòu)零售生態(tài)。當(dāng)季需求結(jié)構(gòu)方面，餐飲業(yè)態(tài)以60%的占比持續(xù)領(lǐng)先。其中以Bistro為主題的新中式餐飲品牌最為活躍，這種餐飲形式兼具性價比和空間氛圍感，注重社交平臺的流量宣傳，深受消費(fèi)者歡迎。例如「捕獲Bistro」、「越稽」、「皖薈山野徽菜」布局市內(nèi)各大購物中心。
零售業(yè)態(tài)方面，整體占比為30%。其中時裝品類需求最高，國外設(shè)計師品牌入駐，典型案例包括意大利ZONA20 MILANO在陸家嘴中心L+MALL開設(shè)了全國首店，以及Lesportsac登陸前灘太古里，此外還有一批滑雪、露營與攀巖等細(xì)分領(lǐng)域品牌持續(xù)拓址。生活方式類品牌表現(xiàn)活躍，占零售需求的18%，其中潮玩品牌突出社交和情緒價值，定位年輕消費(fèi)者發(fā)展迅速。KKV、名創(chuàng)優(yōu)品等零售品牌積極拓店。此外，服務(wù)類業(yè)態(tài)占比10%，“購物+”場景加速融合，消費(fèi)者對瑜伽、SPA等配套服務(wù)的需求逐步成為引流核心要素。季末，全市購物中心首層租金環(huán)比下跌0.9%，報每天每平方米32.3元。
2025年第一季度共有兩個新項(xiàng)目共計入市，共計21.2萬平方米，分別是熠躍嘉定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期（三層坡道庫）和普洛斯臨舫松江物流園二期（五層坡道庫），其中普洛斯臨舫松江物流園是改造項(xiàng)目。
上海經(jīng)濟(jì)回暖，倉庫需求迎來復(fù)蘇，一季度凈吸納達(dá)16.4萬平方米，環(huán)同比均明顯回暖。今年1-2月上海規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值和社會消費(fèi)品零售總額連續(xù)兩個季度增速回升，帶動三方物流和消費(fèi)品及零售業(yè)企業(yè)擴(kuò)租，集中在上海南部的奉賢、臨港、金山和松江外圍區(qū)域（新浜和練塘）。當(dāng)中有來自三方物流和消費(fèi)品企業(yè)超過3萬平方米的整租案例，為疲弱的市場注入強(qiáng)心劑。但另一方面，上海核心物流市場出現(xiàn)了進(jìn)一步的騰退，源于大型綜合電商面積整合，閔行子市場空置率相應(yīng)攀升；同時上海空港、虹橋以及松江九亭等核心區(qū)位自去年四季度起的空置面積并未快速消納，顯示出租戶承租能力較為有限。
空置率維持在高位29%，業(yè)主降價去化意愿強(qiáng)烈，租金繼續(xù)下跌，環(huán)比下跌4%至每月每平方米42.0元。金山和青浦依然面臨較大的去化壓力，租金在尋底；閔行環(huán)比跌幅擴(kuò)大；臨港則相對穩(wěn)健。
2025年第一季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場新增兩個供應(yīng)，分別是浦江板塊的東方智媒城一期和漕河涇的鑫耀中心，新增面積合計199,527平方米，環(huán)比和同比均有所回落。受新增供應(yīng)和租戶變動的影響，季末整體空置率環(huán)比上升0.7個百分點(diǎn)至23%。
本季度凈吸納量為61,199平方米，環(huán)比和同比均有所上升，呈現(xiàn)出微弱的增長趨勢。在行業(yè)需求方面，TMT行業(yè)以61%的占比保持租賃需求首位，其中短視頻、網(wǎng)絡(luò)游戲和平臺互聯(lián)網(wǎng)的需求旺盛。其次是軟件系統(tǒng)開發(fā)、電商類企業(yè)以及人工智能相關(guān)需求，充分體現(xiàn)了數(shù)字娛樂的興起與新技術(shù)的創(chuàng)新驅(qū)動，使得內(nèi)容制作和用戶體驗(yàn)更加豐富多樣。工業(yè)品制造業(yè)以18%的占比位列第二，主要趨勢為半導(dǎo)體與芯片企業(yè)的搬遷。隨著技術(shù)進(jìn)步及應(yīng)用領(lǐng)域的擴(kuò)展，新材料與其他工業(yè)制品行業(yè)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，這些產(chǎn)品在航空航天、電子、汽車和建筑等多個行業(yè)中得到廣泛應(yīng)用，推動了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展與租賃需求。消費(fèi)品制造業(yè)受到新能源汽車類租戶的帶動，需求占比為6.1%，位列第三，醫(yī)藥及生命科學(xué)類租戶需求占比為5.5%�？傮w來看，一季度市場需求多元化趨勢明顯，表明各行業(yè)正朝著更加細(xì)分和專業(yè)化的方向發(fā)展。這種多樣性不僅反映了消費(fèi)者的需求變化，也顯示了技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深層次影響。各行業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品升級和服務(wù)轉(zhuǎn)型中不斷探索新的發(fā)展模式。
對比各子市場表現(xiàn)，張江板塊與漕河涇的租賃需求保持活躍態(tài)勢，分別占比45%和40%。張江的主要需求來源于TMT、工業(yè)品制造業(yè)（半導(dǎo)體）和生物醫(yī)藥類租戶，而漕河涇板塊則持續(xù)吸引TMT和消費(fèi)品制造業(yè)等領(lǐng)域的企業(yè)入駐。 總體來看，租賃需求呈現(xiàn)出溫和增長的趨勢，但仍處于不平衡狀態(tài)�？紤]到今年的供應(yīng)高峰，業(yè)主不得不采取更積極的租金政策以吸引租戶。因此，季末全市平均租金報價環(huán)比下降0.9%，降至每月每平方米135.6元。
2025年第一季度，上海物業(yè)投資市場共錄得18筆交易，交易總額約151.7億元，環(huán)比上漲36.3%。盡管市場交易金額有所上升，但整體觀望氛圍仍然濃厚。值得一提的是，博華廣場交易作為近三年來唯一的超百億級單體項(xiàng)目成交，有望為市場注入積極信號。
按交易筆數(shù)統(tǒng)計，辦公樓交易占比約33%，核心區(qū)位辦公物業(yè)吸引多元買家，除險資收購博華廣場外，代表交易還包括宗教機(jī)構(gòu)再度入手徐匯濱江辦公物業(yè)，個人投資者收購人民廣場辦公物業(yè)等。投資者結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變令各類物業(yè)交易活躍度逐漸均衡，酒店投資活躍度提升至第二位，占比22%，所錄得交易均為個人或企業(yè)買家通過司法拍賣購得小型平價酒店。此外，租賃住宅交易占比17%，上海西南板塊產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)域長租公寓交易尤為活躍。零售物業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分別占比11%，城隍廟廣場以及閔行全方位科技園均通過司法拍賣完成交易。
內(nèi)資買家依然占據(jù)主導(dǎo)地位，博華廣場交易推升機(jī)構(gòu)投資者交易金額占比高達(dá)72%，企業(yè)與個人的投資熱情持續(xù)，特別對小體量辦公樓、酒店與租賃住宅等物業(yè)類型尤為青睞。相比之下，外資買家依然相對謹(jǐn)慎。投資類交易重回主導(dǎo)，其中法拍交易筆數(shù)占比過半。同時，季內(nèi)交易的辦公樓及零售物業(yè)均位于中環(huán)內(nèi)區(qū)域，整體市場風(fēng)險偏好兩極化愈發(fā)顯著。
