一季度，深圳甲級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，凈吸納量?jī)H4.5萬平方米，新成交行業(yè)分布更加多元化，大宗租賃成交減少，需求不足及頭部企業(yè)進(jìn)駐自建總部等均為影響因素�？蛻袅魇毫^大的業(yè)主多推出更大幅度的租金調(diào)整，全市甲級(jí)寫字樓凈有效租金下行至143.2元每月每平方米，而空置率在新供應(yīng)等因素的影響下有所攀升。業(yè)主需結(jié)合自身?xiàng)l件，積極把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
01 多元化供應(yīng)入市，凈吸納量處于較低水平
開年以來，企業(yè)問詢現(xiàn)復(fù)蘇跡象，主要需求目的仍然集中于降本增效。然而本季度市場(chǎng)化出租的甲級(jí)寫字樓凈吸納量?jī)H4.5萬平方米，為2023下半年以來新低。一方面更多的業(yè)主高度重視穩(wěn)客戶，成功續(xù)租減少搬遷需求，另一方面，大型企業(yè)搬遷整合至自建總部大廈或其他自有物業(yè)，降低市場(chǎng)化租賃需求。
*深圳甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)、凈吸納量和空置率(萬平方米)數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
一季度新入市甲級(jí)寫字樓約19.2萬平方米。此外，位于前海的大型企業(yè)總部大廈投入使用，辦公人群集聚，亦推動(dòng)區(qū)域商務(wù)市場(chǎng)氛圍提升。不過新入市項(xiàng)目預(yù)租情況不佳疊加個(gè)別頭部企業(yè)搬離市場(chǎng)化租賃項(xiàng)目，推高本季度空置率有所攀升。面臨較大客戶流失壓力的存量項(xiàng)目多出現(xiàn)租金下調(diào)，而新近入市項(xiàng)目在去化壓力下定價(jià)多較為激進(jìn)。季末全市甲級(jí)寫字樓凈有效租金環(huán)比下行至143.2元每月每平方米。
02 成交行業(yè)分布多元化
本季度深圳甲級(jí)寫字樓新成交行業(yè)分布更加多元，三大傳統(tǒng)主導(dǎo)行業(yè)占比共計(jì)55%，約低于往期10個(gè)百分點(diǎn)�；ヂ�(lián)網(wǎng)科技行業(yè)涉及的細(xì)分領(lǐng)域主要為產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、半導(dǎo)體及電商智能化管理平臺(tái)公司；金融業(yè)成交企業(yè)以保險(xiǎn)及基金為主；專業(yè)服務(wù)業(yè)則由律師事務(wù)所的升級(jí)搬遷需求主導(dǎo)。
*2025Q1深圳甲級(jí)寫字樓主要租賃成交行業(yè)占比數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
此外，在研發(fā)辦公市場(chǎng)，如留仙洞、坂田，硬科技企業(yè)、跨境電商等保持了一定的活躍度，亦不乏大面積成交。這與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向及區(qū)域?qū)傩悦懿豢煞帧?/P>
03 未來走勢(shì)預(yù)測(cè)
未來三年深圳甲級(jí)寫字樓年均供應(yīng)量約120萬平方米，供需失衡使得租金下行及空置率攀升趨勢(shì)短期內(nèi)難以改變。與此同時(shí)，總部自用項(xiàng)目進(jìn)入供應(yīng)高峰，在進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也有望為市場(chǎng)帶來一定的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
*深圳甲級(jí)寫字樓未來供應(yīng)（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：高力國(guó)際
總結(jié)與建議
宏觀不確定性因素增多，深圳寫字樓供給高峰持續(xù)且屬性多元，使得整體市場(chǎng)壓力短期難以緩解。業(yè)主可積極結(jié)合自身特質(zhì)從需求、區(qū)域等方面挖掘結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，推動(dòng)良性循環(huán)十分重要。如擁抱綠色化與智能化，推進(jìn)軟硬件產(chǎn)品升級(jí)；聯(lián)合政府、行業(yè)專家等多方力量提升新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)服務(wù)能力；推出更加靈活高效的租賃策略等等，“以確定性對(duì)沖不確定性”，獲取發(fā)展機(jī)遇。
來 源：高力國(guó)際
