當前我國發(fā)展的內(nèi)部條件和外部環(huán)境正在發(fā)生深刻復(fù)雜變化，為應(yīng)對一系列發(fā)生的變局，中央提出推動形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局。房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占有較大比重，2019年房地產(chǎn)全行業(yè)投資總額占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為25%，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7%。在即將到來的“十四五”規(guī)劃期間，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對構(gòu)建國內(nèi)大循環(huán)將起到重要的支撐作用。
房地產(chǎn)業(yè)將面臨四大約束
我國城鎮(zhèn)住房制度改革以后，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)有以下特征：一是以新建商品房開發(fā)為主，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資占房地產(chǎn)業(yè)投資的比重為83%；二是房地產(chǎn)開發(fā)投資中以銷售類的住宅為主，2019年住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為73.4%，住宅銷售面積占商品房銷售面積的88%；三是房地產(chǎn)行業(yè)中的商辦地產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)管理服務(wù)、租賃居住供給、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)等已開始加快發(fā)展，以物業(yè)管理服務(wù)為例，自2014年6月30日彩生活在香港掛牌上市開始，截至2020年6月30日，在香港上市的內(nèi)地物業(yè)管理公司已達23家，并且全部都是在香港主板上市。未來，隨著房地產(chǎn)短缺問題的逐步解決，以新建商品住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)將面臨四大約束，轉(zhuǎn)型發(fā)展勢在必行。
第一個約束是空間約束。經(jīng)過城鎮(zhèn)住房制度改革以來的20多年時間，我國房地產(chǎn)開發(fā)取得了巨大的發(fā)展，從1998年當年銷售商品房1億平方米，到2019年銷售17億平方米，商品房市場擴大了17倍，這主要得益于房改釋放的政策紅利和城鎮(zhèn)化帶來的人口紅利，即使百強房企權(quán)益商品房銷售額占比從2005年的14.6%增長到2019年的61.5%情形下，幾乎所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也均得到良好地發(fā)展。然而當前我國城鎮(zhèn)住房絕對短缺的時期已經(jīng)過去。2020年7月24日國家統(tǒng)計局局長寧吉喆發(fā)文表示，“全面建成小康社會目標已經(jīng)基本實現(xiàn)”，其中提到2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)達到39.8平方米�！笆奈濉逼陂g，即使城鎮(zhèn)化率仍能保持1%的增速，意味著每年可新增城鎮(zhèn)常住人口1400萬人，而2019年僅新建商品住宅銷售就達1500萬多套，此外還有大量的二手房和保障房供給，加之2020年三年棚改計劃也已結(jié)束，因此，對新建商品住房的需求基本已達頂點。隨著新建商品房需求增長的降低，房地產(chǎn)企業(yè)競爭將從過去的“正和博弈”轉(zhuǎn)向未來的“零和博弈”甚至“負和博弈”。
第二個約束是盈利約束。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年上半年300個城市成交的平均住宅用地價格達到歷史最高點為5367元/平方米，而大城市的房價上漲依然受到控制，中小城市房價上漲已無動力，在此情形下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤必將受到擠壓。正如德勤研究表明，A股房企核心利潤增速將從2016年的28%降低到今年的20%以下。
第三個約束是融資約束。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降負債、降杠桿是防范風險的重要內(nèi)容。今年央行和住建部對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的“三限四檔兩觀察”的融資管控要求，對大型商業(yè)銀行新增房貸也有了比例限制，實際上終結(jié)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過去“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式。在融資約束下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展模式難以為繼，擴張的速度必將受到抑制，有的企業(yè)甚至面臨生存危機。
第四個約束是政策約束�！胺孔〔怀础倍ㄎ粚㈤L期堅持，它不僅是針對購房者要求不能炒房，而是要貫徹到房地產(chǎn)業(yè)的全產(chǎn)鏈，要求土地供給在提供銷售類住房的同時要考慮保障房需求、租賃房需求，住宅開發(fā)在提供居住空間的同時要考慮教育、體育、商業(yè)、文化等配套需求，滿足人們對美好生活向往的要求，金融財稅也必須支持居住抑制投機。
未來轉(zhuǎn)型有空間
在面臨以上約束下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更好地發(fā)展，必須積極準備轉(zhuǎn)型。而作為城市運行的載體，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的方向必須要與我國經(jīng)濟由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展、滿足人們美好生活的向往、城市發(fā)展轉(zhuǎn)型等要求相一致。未來房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型將有“三方向、三結(jié)合”。
一是細分市場方向，與品質(zhì)時代的需求相結(jié)合。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的高速擴張，已從解決短缺、滿足有無進入到追求品質(zhì)的階段。2019年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達39.8平方米，住房絕對短缺時代已經(jīng)過去，改善性、個性化、高品質(zhì)住宅需求正在興起，住房發(fā)展目標也從住有所居向住有宜居轉(zhuǎn)變。商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，許多城市也已處于過剩狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)業(yè)必將從過去建設(shè)大量同質(zhì)化房子轉(zhuǎn)向高品質(zhì)、有配套、有服務(wù)的新一代房子。新住宅將在節(jié)能、綠色、智慧、配套、精細化需求定位、15分鐘生活圈等方面，不斷滿足人們對美好生活的需求；新辦公將更強調(diào)科技應(yīng)用、空間效率、人本服務(wù)、共享功能及衍生的商業(yè)配套、財務(wù)、法律等服務(wù)等方面，不斷提高辦公地產(chǎn)的人性化和復(fù)合效益；新商業(yè)將更加強調(diào)消費體驗，從純物質(zhì)消費到精神消費、文化消費、休閑消費、健康消費和終身學(xué)習消費，將自然生態(tài)、文化藝術(shù)、人文服務(wù)與智慧科技有機結(jié)合，不斷提升對消費者的吸引力滿足感。細分市場在中國這樣一個大國最有意義，在精準定位下提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品，將使居住、購物、辦公更舒適、更便捷、更智能、更綠色、更健康，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量持續(xù)發(fā)展。
二是補短板方向，與多元化運營服務(wù)相結(jié)合。過去以銷售為主的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，不但住房大量銷售，商業(yè)和辦公產(chǎn)品也分拆銷售，所以房地產(chǎn)業(yè)供給中最大的短板是缺少資產(chǎn)的運營服務(wù)。今后在新增需求增長受限的情形下，房地產(chǎn)運營服務(wù)正成為提高開發(fā)企業(yè)競爭力或彌補產(chǎn)品不足的有效手段。在內(nèi)容上，有生活性服務(wù)，提供物業(yè)、餐飲、健康、托幼、養(yǎng)老、租賃等服務(wù)；有生產(chǎn)性服務(wù)，提供產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、孵化服務(wù)、財務(wù)稅收、經(jīng)紀服務(wù)等。此外，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色定位也將發(fā)生變化，深入到更多生活服務(wù)領(lǐng)域，服務(wù)事項和內(nèi)容由傳統(tǒng)的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護衛(wèi)四大項，到機電維護、環(huán)境設(shè)計、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、商業(yè)代理等滿足業(yè)主從辦公、學(xué)習、安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動等多方面需求。服務(wù)技術(shù)也將日益升級，如經(jīng)紀服務(wù)的競爭由拼內(nèi)容到多元化和服務(wù)效率，用戶端APP，不僅有租賃、新房、二手房業(yè)務(wù)，還有海外旅居、裝修、生活服務(wù)，以及百科頻道、租賃指數(shù)等業(yè)務(wù)內(nèi)容。VR技術(shù)也將為房地產(chǎn)帶來的是真正的服務(wù)體驗和品質(zhì)的變革。展望未來，房企要做產(chǎn)業(yè)鏈的整合，跨行業(yè)衍生，房地產(chǎn)企業(yè)將不僅僅是提供空間和載體，還將與產(chǎn)業(yè)及運營服務(wù)結(jié)合，促進房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)新的發(fā)展。
三是整合資源方向，與資產(chǎn)管理和新金融相結(jié)合。資產(chǎn)管理，是實現(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值和收益最大化的運營管理。在房地產(chǎn)業(yè)進入存量時代后，從房地產(chǎn)價值鏈來看，資產(chǎn)管理的核心在于資產(chǎn)運營，以房地產(chǎn)為空間，優(yōu)化空間、升級產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意文化、集聚人才，通過資本運作、提升資產(chǎn)價值、實現(xiàn)資產(chǎn)證券化、創(chuàng)造新的經(jīng)濟價值。英美日德等國家每年新建住房量很少，如美國只有我國的千分之五左右，但在2015年這些國家房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重卻分別是13.9%、12.5%、11.5%和10.9%，遠高于我國當年6%的水平，其中除了少量的統(tǒng)計口徑不同外，主要原因是我國房地產(chǎn)業(yè)仍是以一次性銷售為主的開發(fā)模式，房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理和服務(wù)創(chuàng)造的價值占比過低。未來隨著房地產(chǎn)有無問題不再是主要矛盾，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和經(jīng)營服務(wù)比重將提高。與此同時，房地產(chǎn)的新金融形式出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)和資產(chǎn)證券化(ABS)產(chǎn)品將改變房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式，對此有所準備并具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)企業(yè)將有更長遠的發(fā)展前景，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型也將為城市經(jīng)濟發(fā)展提供更優(yōu)質(zhì)的支撐。
（作者系中國人民大學(xué)國發(fā)院高級研究員）
來源：證券時報
編輯：wangdc
