地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯正發(fā)生深刻變化。周期性紅利消失，供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)、C端客戶話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越大，“高質(zhì)量發(fā)展”成當(dāng)下房企的普遍追求和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
如何做到高質(zhì)量發(fā)展？保利工程部是這樣解讀的：
1、 前端提前介入，關(guān)注運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的順利達(dá)成；
2、 強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)質(zhì)量，兼顧提質(zhì)增效降本；
3、 持續(xù)深耕城市，做好每一個(gè)項(xiàng)目；
新命題誕生了：工程職能部門(mén)如何圍繞這三層目標(biāo)要求，為保利的高質(zhì)量發(fā)展保駕護(hù)航？
為此，本期明源云鏈工程總會(huì)客廳專訪了保利發(fā)展工程管理委員會(huì)，讓以往頗為低調(diào)的保利工程線最大程度完整地呈現(xiàn)在行業(yè)面前。
一、工程提前介入，助運(yùn)營(yíng)指標(biāo)順利達(dá)成
所謂“高質(zhì)量發(fā)展”首先在于關(guān)注項(xiàng)目的盈利水平，助力財(cái)務(wù)指標(biāo)順利達(dá)成。作為生產(chǎn)部門(mén)，保利的工程線就必須應(yīng)時(shí)而變——從以前更多關(guān)注“工期”、“質(zhì)量”等常規(guī)指標(biāo)，轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面綜合考慮效率與品質(zhì)。
這意味著，工程部要更多參與到前期拿地、方案策劃及產(chǎn)品定位中去，來(lái)助力項(xiàng)目盈利水平的提升。
去年開(kāi)始，保利工程前介機(jī)制陸續(xù)在所有項(xiàng)目上落地，這被視為一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)。
這套機(jī)制的核心是，工程部門(mén)提前介入到項(xiàng)目拿地、方案策劃階段，一旦確定了詳細(xì)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)后，工程線需要通過(guò)“工程策劃”，在工程前期將項(xiàng)目總平面布局、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、竣工交付方案、風(fēng)險(xiǎn)防控點(diǎn)等提前考慮清楚，“不僅僅只為達(dá)成指標(biāo)，還要求工程線必須具備一定的經(jīng)營(yíng)管理意識(shí)�！�
江蘇保利是較早一批執(zhí)行的平臺(tái)公司。為了確保公司經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成，工程職能部門(mén)在拿地階段就早早介入，更將工程策劃內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化。
比如在拿地階段，江蘇保利工程部要專門(mén)解決4個(gè)問(wèn)題：
今年，保利工程線在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展工程策劃大賽，要求全國(guó)每一個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目都要提交工程策劃，通過(guò)“以賽代審”的方式，持續(xù)去提升各公司的工程策劃水平。
不僅如此，總部層面通過(guò)大運(yùn)營(yíng)體系，打通了工程、計(jì)劃、營(yíng)銷、客關(guān)、成本、技術(shù)等部門(mén)的有效聯(lián)動(dòng)，為保利贏在拿地階段提供了充分的組織保障。
二、新建造2.0，降本提質(zhì)增效，提升周轉(zhuǎn)質(zhì)量
很多時(shí)候，大家會(huì)把“高質(zhì)量發(fā)展”等同于“減速提質(zhì)”。
但在保利看來(lái)，提升周轉(zhuǎn)能力也屬于高質(zhì)量發(fā)展的一部分，不過(guò)其核心應(yīng)該是“降本提質(zhì)增效”，通俗來(lái)說(shuō)就是做到“又快又好”。
為此，保利祭出的“殺手锏”是新建造2.0體系，其核心就是“降本提質(zhì)增效”。
整個(gè)2.0體系包括新建造工藝、新建造組織和新建造材料三大塊內(nèi)容，其中最主要的新建造工藝，包含有全混凝土外墻、精砌體薄抹灰、鋁模板、爬架、室內(nèi)穿插和內(nèi)墻免抹灰；新建造組織，通過(guò)穿插施工思路搭建“內(nèi)穿插”和“外穿插”體系，最大程度發(fā)揮新工藝的提效作用。
除此之外，保利的新建造2.0最大不同在于，這套建造體系不是獨(dú)立去做的，它融入了保利的產(chǎn)品品牌標(biāo)準(zhǔn)化體系。
在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系中，基于標(biāo)準(zhǔn)化樓棟，保利新建造2.0形成了匹配的“工藝工期包”，以此來(lái)提升各項(xiàng)目的應(yīng)用水平、幫助縮短建造周期。
從今年開(kāi)始，保利要求新開(kāi)的項(xiàng)目中，但凡符合新建造2.0施工標(biāo)準(zhǔn)的都要應(yīng)用新建造2.0體系。
但新問(wèn)題接踵而至——新體系在試點(diǎn)項(xiàng)目上應(yīng)用不錯(cuò)，一旦大面積推廣，不免會(huì)遭遇阻力重重、水土不服，怎么辦？
首先，要從內(nèi)部先解決掉平臺(tái)公司自身驅(qū)動(dòng)力的問(wèn)題。
新建造2.0的應(yīng)用推廣，絕不能靠總部去強(qiáng)推，所以保利2019年做了一個(gè)動(dòng)作：先在全國(guó)7個(gè)區(qū)域的16個(gè)項(xiàng)目上做了試點(diǎn)，確保每個(gè)區(qū)域能落地2-3個(gè)項(xiàng)目，并且效果顯著；然后，讓區(qū)域上的其他項(xiàng)目去做參觀、交流，“回來(lái)后，大家真心覺(jué)得這套2.0體系不錯(cuò)，就有了動(dòng)力。”
緊接著，保利將試點(diǎn)成功的十幾個(gè)項(xiàng)目做了一個(gè)復(fù)盤(pán)，并要求每個(gè)區(qū)域梳理出一套適用于本區(qū)域的推行標(biāo)準(zhǔn)包，通過(guò)這種方式來(lái)解決各區(qū)域間的差異化問(wèn)題。
最后，還要解決項(xiàng)目上的成本問(wèn)題，就是結(jié)合前面提到的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。
經(jīng)過(guò)復(fù)盤(pán)，這些應(yīng)用項(xiàng)目的計(jì)劃工期比去年考核時(shí)有所提高，預(yù)節(jié)約財(cái)務(wù)利息達(dá)到幾千萬(wàn)級(jí)，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前跨年竣備，提升了周轉(zhuǎn)能力，并且第三方評(píng)估得分和實(shí)測(cè)成績(jī)均高于總部平均水平，品質(zhì)提升明顯，真正做到了“又快又好”。
三、因地制宜的管理體系➕管理隊(duì)伍，深耕城市，做好每一個(gè)項(xiàng)目
近年來(lái)，“深耕”一詞被頻繁提及，一個(gè)重要的原因是，在頭部房企都已實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局的情況下，“城市深耕”成為規(guī)模房企在增量市場(chǎng)上高質(zhì)量發(fā)展的核心策略。
正是得益于對(duì)區(qū)域和城市的深耕，讓保利在激烈競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)出優(yōu)于同行的韌性。
在深耕城市的背后，保利工程線主要是依靠一支強(qiáng)大的區(qū)域工程管理團(tuán)隊(duì)。
1 從組織層面提升平臺(tái)戰(zhàn)斗力
那么，如何強(qiáng)化平臺(tái)公司管理團(tuán)隊(duì)的能力？
首先要有一套清晰的工程管理組織架構(gòu)。湖北保利就做了一些有趣的探索：一方面，在平臺(tái)公司原有組織架構(gòu)上，湖北公司新增了“項(xiàng)目對(duì)接人”，以此強(qiáng)化平臺(tái)公司的服務(wù)和管控職能。比如，對(duì)接人必須深入項(xiàng)目，了解現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量、安全等情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目面臨的困難，并積極協(xié)助項(xiàng)目推動(dòng)問(wèn)題的解決。
另一方面，在項(xiàng)目上增設(shè)了一些虛擬組織，湖北保利設(shè)有專門(mén)的“品質(zhì)負(fù)責(zé)人”，項(xiàng)目部專業(yè)線除按標(biāo)段和樓棟分工外，還要對(duì)項(xiàng)目整體安全、質(zhì)量、實(shí)測(cè)、技術(shù)、計(jì)劃等工作模塊安排專人牽頭負(fù)責(zé)。這不僅從組織上保證了項(xiàng)目上對(duì)品質(zhì)的嚴(yán)格管控，同時(shí)也提升了一線團(tuán)隊(duì)的管理和組織協(xié)調(diào)能力。
2 因地制宜的工程管理體系
除了清晰的組織架構(gòu)，成熟完善的工程管理標(biāo)準(zhǔn)化體系也必不可缺。
在保利，各平臺(tái)公司會(huì)在總部設(shè)定的目標(biāo)基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域自身特點(diǎn)及階段性目標(biāo)來(lái)制定一套屬地化的工程管理標(biāo)準(zhǔn)。
湖北保利制定的一套全項(xiàng)目周期的工程管理體系。
比如拿地階段，湖北保利要求提前做好“三階段會(huì)”和工程策劃；到了主體結(jié)構(gòu)階段，一方面是通過(guò)程月度管理巡查落實(shí)管理動(dòng)作，另一方面，從客戶需求出發(fā)，通過(guò)三層會(huì)驗(yàn)、動(dòng)態(tài)實(shí)測(cè)實(shí)量管控、介入點(diǎn)巡查、精裝修專項(xiàng)巡查等管控動(dòng)作來(lái)嚴(yán)控品質(zhì)。
3 分級(jí)培養(yǎng)機(jī)制➕梯隊(duì)人才建設(shè)
保利對(duì)工程線的能力要求極高——不但要有強(qiáng)大的專業(yè)能力，還要有經(jīng)營(yíng)意識(shí)、策劃及協(xié)調(diào)能力等。
為此，保利對(duì)工程線的人才培養(yǎng)主要分兩層：總部層面和平臺(tái)公司層面。
在總部層面，一方面，總部會(huì)定期組織各平臺(tái)公司，以區(qū)域?yàn)閱挝�，因地制宜進(jìn)行主題交流、相互走訪學(xué)習(xí)。
另一方面，保利今年做了一個(gè)線上圖書(shū)館，把保利沉淀了20幾年的工程經(jīng)驗(yàn)濃縮成200余個(gè)課件，分門(mén)別類儲(chǔ)存在線上圖書(shū)館中，每個(gè)人都能直接云端登陸，像查論文一樣找到相關(guān)資料，結(jié)合實(shí)際案例來(lái)自發(fā)學(xué)習(xí)。
在平臺(tái)公司層面，則更注重對(duì)管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力、管理能力、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力等多維度培養(yǎng)。
比如在大本營(yíng)的廣東保利，對(duì)工程線的人才培養(yǎng)分為：月度專業(yè)線培養(yǎng)、年度項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)營(yíng)，還有日常的跨條線培訓(xùn)。以“項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)營(yíng)”為例，今年廣東保利重點(diǎn)策劃了項(xiàng)目管理策劃2.0課程，目的是提升項(xiàng)目經(jīng)理的項(xiàng)目管理策劃能力。
“相比其他房企，保利在項(xiàng)目的人均配置上比較精簡(jiǎn)，但一線戰(zhàn)斗力卻非常強(qiáng)，正得益于這一整套的組織、制度和人才培訓(xùn)體系�！�
四、保利“筑善云”，高質(zhì)量發(fā)展助推器
一艘龐大的保利航母正被建造出來(lái)。
2020年，保利發(fā)展的建設(shè)規(guī)模還在持續(xù)擴(kuò)張。在龐大的運(yùn)營(yíng)管理體系下，如何保證一線安全駕駛？總部如何對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)時(shí)掌控？
除了組織和制度，保利還有一個(gè)秘密武器——筑善云。
這是保利2019年與明源云鏈合作引入的信息化管理工具�！氨＠呀�(jīng)增長(zhǎng)到一定規(guī)模，這意味著：我們急需一個(gè)集人性化與高效為一體的信息化管理工具，除了對(duì)項(xiàng)目實(shí)施一系列監(jiān)控外，還要發(fā)揮決策指導(dǎo)、提前預(yù)判的功能，滿足整個(gè)集團(tuán)大軍團(tuán)的作戰(zhàn)要求，給公司領(lǐng)導(dǎo)和高層決策帶來(lái)一些數(shù)字化依據(jù)�！北＠l(fā)展工程管理委員會(huì)告訴云鏈君。
1 讓所有項(xiàng)目實(shí)時(shí)在線
目前，筑善云已經(jīng)在華南保利的100余個(gè)項(xiàng)目標(biāo)段上發(fā)揮作用。
通過(guò)“工序驗(yàn)收”、“工序移交”、“現(xiàn)場(chǎng)檢查”、“專項(xiàng)檢查”、“材料驗(yàn)收”和“進(jìn)度管理”等模塊的運(yùn)用，華南保利發(fā)現(xiàn)：以前需要項(xiàng)目層層上報(bào)才能了解的項(xiàng)目一線的情況，現(xiàn)在每天只要打開(kāi)手機(jī)就能看到。
各標(biāo)段的進(jìn)度、品質(zhì)、安全等核心指標(biāo)情況，在“筑善云”上一覽無(wú)余，職能部門(mén)可以根據(jù)相關(guān)信息，動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目上的各種變化，并及時(shí)做出調(diào)整；一線也能根據(jù)實(shí)時(shí)變化的數(shù)據(jù)，了解自己與考核指標(biāo)還差多遠(yuǎn)。
“之前我們?cè)谥圃瓢l(fā)現(xiàn)：有個(gè)標(biāo)段在前期的實(shí)測(cè)實(shí)量數(shù)據(jù)不太好，跟進(jìn)了解后發(fā)現(xiàn)，原來(lái)是項(xiàng)目上沒(méi)人來(lái)跟進(jìn)混凝土施工，了解到情況后，我們立馬讓現(xiàn)場(chǎng)增加了一個(gè)控制混凝土質(zhì)量的崗位，這個(gè)標(biāo)段的指標(biāo)就立即上去了。“
通過(guò)筑善云極大提升了平臺(tái)公司及項(xiàng)目部管理者的工作效率，也保證了一線的高執(zhí)行力和“駕駛”安全。
2 數(shù)據(jù)沉淀后，管理決策更有依據(jù)
相對(duì)于各平臺(tái)公司，總部工程管理部更多是扮演著“參謀部”的角色，發(fā)揮全國(guó)組織協(xié)調(diào)的作用。
而通過(guò)筑善云，總部設(shè)想未來(lái)在一定程度上實(shí)現(xiàn)了“線上參謀”。
在保利，高質(zhì)量發(fā)展意味著對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的要求越來(lái)越高，包括各項(xiàng)目的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、交樓等大里程碑節(jié)點(diǎn)，都直接關(guān)系到年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的達(dá)成，總部需要重點(diǎn)監(jiān)控。
現(xiàn)在通過(guò)筑善云的數(shù)字大屏，各項(xiàng)目的開(kāi)工面積、供貨面積、竣工備案、交付戶數(shù)等核心指標(biāo)都盡收眼底。
保利還增加了對(duì)交付核心指標(biāo)的關(guān)注，包括一次性收樓率、戶均缺陷數(shù)、交付滿意度，也在筑善云的數(shù)字大屏上實(shí)時(shí)體現(xiàn)，這些數(shù)字最終成為保利高質(zhì)量發(fā)展的助推器，也是各項(xiàng)目高效率運(yùn)營(yíng)的重要支撐。
接下來(lái)，保利要思考的是：如何利用“筑善云”每天產(chǎn)出的龐大數(shù)據(jù)，來(lái)提高從開(kāi)工到產(chǎn)品交付全生命周期的項(xiàng)目管理水平，同時(shí)為項(xiàng)目及公司運(yùn)營(yíng)提供數(shù)據(jù)分析及決策依據(jù)，促進(jìn)整體綜合運(yùn)營(yíng)效率提升？
保利一旦做成這件事，無(wú)疑將為整個(gè)行業(yè)開(kāi)啟一個(gè)通往高質(zhì)量、精細(xì)化發(fā)展的新蟲(chóng)洞！
房地產(chǎn)正從追求規(guī)模、高周轉(zhuǎn)
切換到追求均好、高品質(zhì)的新賽道
為助力房企實(shí)現(xiàn)品質(zhì)力突圍
明源地產(chǎn)研究院與明源云鏈
創(chuàng)辦《品質(zhì)力》雙月刊
第一期聚焦“防滲漏”
共107頁(yè)，滿滿的干貨
感興趣的地產(chǎn)人可關(guān)注
