“三道紅線，將徹底改變房地產(chǎn)行業(yè)。土地紅利時(shí)代和金融紅利時(shí)代都過(guò)去了，靠大肆舉債擴(kuò)大規(guī)模的老路再也走不下去�！彼{(lán)綠雙城掌門人曹舟南如是說(shuō)。
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，曹舟南有兩個(gè)判斷，一是行業(yè)集中度將越來(lái)越高，二是共建模式的興起。曹舟南帶領(lǐng)藍(lán)綠雙城率先進(jìn)入第二條賽道，成為共建模式的首倡者。
三道紅線將徹底改變房地產(chǎn)行業(yè)
“三道紅線”，即市場(chǎng)上廣為流傳的房企融資新規(guī)，分別是“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”、“凈負(fù)債率不得大于100%”、“現(xiàn)金短債比不小于1”。根據(jù)“踩線”條數(shù)，房企被分為“紅橙黃綠”四檔，“紅檔”房企為“三道紅線”均踩，“綠檔”房企沒(méi)有踩中任何一條“紅線”，四檔房企的年度有息負(fù)債增速上限被依次設(shè)定為0、5%、10%和15%，“紅檔”房企將不能新增有息負(fù)債。
雖然尚未看到正式文件，但從最近一眾房地產(chǎn)大佬的表態(tài)來(lái)看，“三道紅線”的實(shí)施板上釘釘。
萬(wàn)科董事局主席郁亮就說(shuō)：“三道紅線表明房地產(chǎn)行業(yè)不能再占用過(guò)多的金融資源。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從土地紅利、金融紅利邁向了管理紅利。房地產(chǎn)行業(yè)將逐步回歸為普通行業(yè)，真正靠競(jìng)爭(zhēng)力獲取競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)�！�
曹舟南有相似的看法。他總結(jié)過(guò)去三十年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，前20年是土地紅利時(shí)代，房子供不應(yīng)求，有土地就能賺錢，因而除了少部分房企，品質(zhì)和服務(wù)大多比較粗糙；過(guò)去10年是金融紅利時(shí)代，房企不斷擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模越大占用的金融資源越多，高周轉(zhuǎn)成為顯著特點(diǎn)，但同樣限制了品質(zhì)的提升。
曹舟南還認(rèn)為，過(guò)去的發(fā)展模式，為了將金融杠桿用到極致，房企還大量占用了供應(yīng)商的資金，供應(yīng)商不僅要墊資，承擔(dān)資金成本，還面臨拖欠風(fēng)險(xiǎn)，很多供應(yīng)商賺不到錢，提升品質(zhì)就成為一句空話。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)正轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)同樣面臨規(guī)模向品質(zhì)的轉(zhuǎn)型，才能更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。浙江的未來(lái)社區(qū)就是高質(zhì)量發(fā)展的代表。
而曹舟南提出共建模式，試圖為房地產(chǎn)的高質(zhì)量發(fā)展、精細(xì)化發(fā)展探索一條新的路徑。“等三道紅線正式實(shí)施，中小房企的規(guī)模很難再大幅增長(zhǎng)，要想繼續(xù)發(fā)展，要么掛靠在頭部房企下面，要么根據(jù)自己的專業(yè)能力，投身于共建之中。”
共建實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展
在藍(lán)綠雙城的理念中，共建，其本質(zhì)是運(yùn)用平臺(tái)化思維和互聯(lián)模式，重新構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值鏈，推動(dòng)從商業(yè)模式到分配模式的系統(tǒng)變革，打造價(jià)值共同體、專業(yè)共同體、命運(yùn)共同體。其形式有資本共建、產(chǎn)業(yè)共建、供方共建、同行共建、客戶共建等。
譬如資本共建。過(guò)去，很多房企采用明股實(shí)債的方式融資，無(wú)形中推高了金融風(fēng)險(xiǎn)。而資本共建，則是讓資本真正成為項(xiàng)目股東方，依靠項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值來(lái)獲取利潤(rùn)。一些金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可這種模式，甚至直接成為了藍(lán)綠雙城的股東。
譬如供方共建。供應(yīng)商的尾款一般要在項(xiàng)目結(jié)束后才能拿到，墊資時(shí)間長(zhǎng)，資金成本吞噬了利潤(rùn)，房企賺錢而供應(yīng)商不賺錢，這是行業(yè)的痛點(diǎn)。而共建模式可以將這部分資金作為項(xiàng)目股權(quán)，產(chǎn)生收益，讓供應(yīng)商分享更多的利潤(rùn)。供應(yīng)商能賺到錢，品質(zhì)自然更容易得到保證。
在共建模式中，藍(lán)綠雙城扮演的角色是挖掘有價(jià)值的開發(fā)機(jī)會(huì)，引入共建方，發(fā)揮各自的專長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值�！肮步ㄕ吖蚕砝麧�(rùn)，客戶獲得高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，城市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，形成多贏格局。”曹舟南說(shuō)。
相比由委托方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的代建模式，共建模式要求藍(lán)綠雙城自己必須是股東之一，榮辱與共。為了表明對(duì)共建的信心和決心，藍(lán)綠雙城還提出了“兜底”，即如果沒(méi)有完成利潤(rùn)指標(biāo)，藍(lán)綠雙城將以自己的操盤費(fèi)用和跟投收益來(lái)進(jìn)行利潤(rùn)的補(bǔ)貼。
短短兩年落地63個(gè)項(xiàng)目
“有一些房企老總過(guò)來(lái)和我商討未來(lái)怎么辦，我說(shuō)，你的核心能力是什么？如果核心能力是投資，過(guò)去是靠投資眼光獲得發(fā)展，而非開發(fā)能力見長(zhǎng)，那么就去做投資；如果核心能力是開發(fā)，那么可以參與共建，發(fā)揮開發(fā)的專長(zhǎng)。”曹舟南認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)投資和開發(fā)分離，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，將成為趨勢(shì)。
藍(lán)綠雙城對(duì)于共建的信心，建立在其強(qiáng)大的核心能力之上。
宋衛(wèi)平是藍(lán)綠雙城的創(chuàng)始合伙人，藍(lán)綠雙城繼承了宋氏產(chǎn)品和服務(wù)的品質(zhì)基因。創(chuàng)始合伙人曹舟南曾是綠城中國(guó)行政總裁；創(chuàng)始合伙人顧建明執(zhí)掌過(guò)蘭園、鳳起潮鳴、杭州中心等高端作品以及TOD大盤楊柳郡；同為創(chuàng)始合伙人的余海濤曾任綠城華南區(qū)域和西南區(qū)域董事長(zhǎng)、總經(jīng)理。
除了品質(zhì)，藍(lán)綠雙城還有更多的核心能力，如物理開發(fā)和數(shù)字開發(fā)“雙開發(fā)”能力；TOD開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力；SOD(以服務(wù)為導(dǎo)向)的開發(fā)模式；營(yíng)銷服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、配套服務(wù)的“三合一”服務(wù)體系；此外，藍(lán)綠雙城還擁有國(guó)家一級(jí)開發(fā)資質(zhì)、甲級(jí)設(shè)計(jì)資質(zhì)和裝配式建筑產(chǎn)業(yè)基地。
藍(lán)綠雙城的共建模式、開發(fā)理念和團(tuán)隊(duì)能力，受到了不少合作方的認(rèn)可。曹舟南告訴記者，創(chuàng)辦短短兩年時(shí)間，藍(lán)綠雙城已在全國(guó)落地了63個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)入了40多個(gè)城市，土地儲(chǔ)備超1000萬(wàn)m2，可售貨值超1000億元。其中，已經(jīng)有30多個(gè)項(xiàng)目在建�！懊髂晁{(lán)綠雙城的共建項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到100個(gè)�！�
在杭州，藍(lán)綠雙城的TOD項(xiàng)目春和云境今年9月首開，在紅盤分流之下，447套房源有3001戶報(bào)名，中簽率僅14.9%。
曹舟南再三強(qiáng)調(diào)，藍(lán)綠雙城首倡共建模式，發(fā)現(xiàn)了這片藍(lán)海。但共建模式并非專屬于藍(lán)綠雙城。他相信，未來(lái)會(huì)有更多的企業(yè)進(jìn)入共建的賽道，也會(huì)誕生更多的共建平臺(tái)。
當(dāng)然，由于起步早，藍(lán)綠雙城在共建賽道上占了先機(jī)。而藍(lán)綠雙城的事業(yè)合伙人模式，也吸引著更多志同道合的人才加入到合伙人隊(duì)伍中。
“共建是個(gè)偉大的事業(yè)，但價(jià)值觀必須一致，才能成就事業(yè)�！辈苤勰险f(shuō)。
來(lái)源：錢江晚報(bào)
編輯：wangdc
