市場(chǎng)最痛恨的是什么? 是不確定性。這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言尤甚。
政策預(yù)期的不確定性是各種謠言和市場(chǎng)恐慌的重要來(lái)源，更是滋生投機(jī)、放大風(fēng)險(xiǎn)的“溫床”。確定未來(lái)5年乃至15年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策框架無(wú)疑能為市場(chǎng)注入一股極為重要的“確定性”。
現(xiàn)在它來(lái)了。
日前，《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建議”）全文發(fā)布。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，文中透露五大信號(hào)，為未來(lái)5年的樓市走向定調(diào)。
“房住不炒”貫穿未來(lái)五年
此番建議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，租購(gòu)并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
這意味著未來(lái)5年，“房住不炒”依然是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控和各項(xiàng)政策的主基調(diào)。
2016年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，自首次提出后，“房住不炒”成為“十三五”時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展最核心的指導(dǎo)思想，此后各類(lèi)房地產(chǎn)政策的制定，都嚴(yán)格遵循這個(gè)思路。
“十三五”、“十四五”兩個(gè)五年規(guī)劃期，均以此作為主基調(diào)，意味著“房住不炒”將貫穿中國(guó)樓市10年發(fā)展。
如此長(zhǎng)時(shí)間的堅(jiān)持同一項(xiàng)政策，一方面體現(xiàn)樓市政策的穩(wěn)定性，穩(wěn)定的政策有助于產(chǎn)生穩(wěn)定的預(yù)期，促進(jìn)樓市的長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。
另一方面，這也是持續(xù)淡化房地產(chǎn)全行業(yè)和各參與方（包括購(gòu)房者、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)等）的投資、投機(jī)沖動(dòng)，遏制炒房?jī)A向。
減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的擠占
今年以來(lái)的一系列政策表明，國(guó)家正在力圖減少房地產(chǎn)對(duì)金融資源的擠占，同時(shí)，引導(dǎo)金融資源更多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，特別是科技領(lǐng)域。
此番中央的建議也在暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)中，強(qiáng)調(diào)“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，過(guò)去一個(gè)階段，房地產(chǎn)和金融兩個(gè)板塊相互推動(dòng)，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，投資投機(jī)性購(gòu)房需求旺盛，部分企業(yè)投資房產(chǎn)，居民債務(wù)壓力巨大，對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、消費(fèi)循環(huán)構(gòu)成了不利影響。
今年8月份，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》撰文提醒稱(chēng)，一些地方的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始反彈，金融資源有可能再次向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域集中。他指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的“灰犀�！�。
對(duì)此，監(jiān)管層也出臺(tái)一系列措施，化解風(fēng)險(xiǎn)，收緊涉房金融政策，其中就包括被稱(chēng)為“三道紅線(xiàn)”的房企融資新規(guī)的出臺(tái)。
萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在談及“三道紅線(xiàn)”時(shí)表示，房地產(chǎn)業(yè)中，金融的比重越來(lái)越高，金融資源被過(guò)多占用，這對(duì)經(jīng)濟(jì)而言不是好事。這一新規(guī)的出臺(tái)，意味著房地產(chǎn)金融紅利時(shí)代的結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)將逐漸回歸成普通行業(yè)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，許小樂(lè)認(rèn)為，在房住不炒的政策基調(diào)下，監(jiān)管層將維持房地產(chǎn)金融高壓監(jiān)管，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。因此，未來(lái)購(gòu)房投資的空間將被壓縮。
住房租賃仍是“風(fēng)口”
建議提及租購(gòu)并舉，提出有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機(jī)制，探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。
經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中國(guó)的住房制度框架已經(jīng)基本建立。官方將其表述為“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。
不過(guò)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，目前租購(gòu)這“兩條腿不一樣長(zhǎng)”，租賃仍是住房制度的短板領(lǐng)域，需要在未來(lái)5年重點(diǎn)發(fā)展。
許小樂(lè)表示，住房補(bǔ)短板，是為了彌補(bǔ)過(guò)去20多年重購(gòu)買(mǎi)、輕租賃導(dǎo)致的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，同時(shí)，也可以提升低收入群體和新市民的住房條件。
自2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“租購(gòu)并舉”，住房租賃走上政策風(fēng)口，大量資本涌入，長(zhǎng)租公寓企業(yè)數(shù)量不斷增加。但“一窩蜂”式的無(wú)序發(fā)展也帶來(lái)很多問(wèn)題，今年有多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)接連暴雷。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次的建議當(dāng)
中再提租購(gòu)并舉、完善長(zhǎng)租房政策等，說(shuō)明租賃住房依然是后續(xù)重點(diǎn)發(fā)展的領(lǐng)域，租購(gòu)并舉是趨勢(shì)。完善市場(chǎng)化租賃，加強(qiáng)長(zhǎng)租公寓管理可能是近期的政策重點(diǎn)。
重視老舊小區(qū)改造
挖潛存量的老舊小區(qū)改造等也將成為未來(lái)5年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)之一。
建議提出，加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和社區(qū)建設(shè)。
過(guò)去40年，中國(guó)經(jīng)歷了人類(lèi)歷史上最大規(guī)模的城市化。但總體而言，城鎮(zhèn)化發(fā)展并不均衡，北上廣深等一線(xiàn)城市城鎮(zhèn)化起步較早，在中心城區(qū)留下了大量的老舊小區(qū)，這些小區(qū)往往設(shè)施配套老化，停車(chē)不便、綠化不足，居住體驗(yàn)很差。
根據(jù)官方出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，到“十四五”期末（2025年底），力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。據(jù)官方摸底，這意味22萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)需要改造，涉及的居民近3900萬(wàn)戶(hù)。
目前各地正在探索老舊小區(qū)改造的新機(jī)制。針對(duì)最大的難點(diǎn)“誰(shuí)出資”問(wèn)題，專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或許可以在其中扮演更重要的角色，但這需要房企改變發(fā)展模式，并且與各方合作，探索出更合適的利益協(xié)調(diào)機(jī)制。
“居住時(shí)代”到來(lái)
此次建議當(dāng)中明確提出，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展。
有聲音認(rèn)為，再次提及住房消費(fèi)，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)再現(xiàn)一波大漲行情。
但專(zhuān)家指出，這是誤讀。住房消費(fèi)健康發(fā)展實(shí)際上開(kāi)啟了中國(guó)從“購(gòu)房時(shí)代”向“居住時(shí)代”的轉(zhuǎn)變的大門(mén)。
許小樂(lè)認(rèn)為，住房消費(fèi)的重點(diǎn)在“健康發(fā)展”四個(gè)字上。健康發(fā)展是指居民基于城鄉(xiāng)遷移、家庭變化、收入增長(zhǎng)的住房改善需求得到滿(mǎn)足。
其背后是房?jī)r(jià)漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入相匹配，與此同時(shí)，提升居住需求的房屋裝修、租賃、物業(yè)管理等一系列住房服務(wù)得到充分發(fā)展，服務(wù)品質(zhì)得到進(jìn)一步提升。居住服務(wù)領(lǐng)域市場(chǎng)進(jìn)一步壯大。
無(wú)論是發(fā)展租賃住房，還是老舊小區(qū)改造，此次規(guī)劃建議當(dāng)中，“提高居住水平”可謂貫穿了各項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)政策。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這也意味著重大的轉(zhuǎn)型。專(zhuān)家指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)要重視多樣化經(jīng)營(yíng)，著重提升持續(xù)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的能力。隨著未來(lái)新房開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂，物業(yè)管理、養(yǎng)老、商業(yè)、文旅、老舊小區(qū)改造等或成為房企的重要利潤(rùn)來(lái)源。
來(lái) 源： 優(yōu)鋪網(wǎng)
編 輯：liuy
