2020年，新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，為已進(jìn)入下行期的中國寫字樓市場再次籠罩上了一層陰霾。通過對(duì)全國52座主要城市寫字樓市場的多維度分析，我們復(fù)盤了中國寫字樓市場在疫情中的整體表現(xiàn)，并對(duì)即將進(jìn)入后疫情時(shí)代的中國寫字樓市場進(jìn)行了展望。
主要發(fā)現(xiàn)包括
整體市場已向租戶大幅傾斜，過半城市的空置率在25%以上，超過九成的城市空置率高于
租戶對(duì)成本、靈活性的訴求更加強(qiáng)烈，所有城市的市場租金均全面回調(diào)
科技與金融行業(yè)成為全國范圍內(nèi)最主要的需求來源，線上教育貢獻(xiàn)科技行業(yè)中逾30%的新增需求
受限于租戶結(jié)構(gòu)及整體租戶實(shí)力，二線及以下城市寫字樓市場受到的沖擊明顯大于一線、新一線城市，且回暖步伐緩慢
諸多城市將同時(shí)承受高企的空置率與供應(yīng)高峰的雙重壓力，全國寫字樓市場的總存量預(yù)計(jì)將于2023年末突破1.4億平方米
挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，北京等一線及新一線城市預(yù)計(jì)將自2022年起，引領(lǐng)全國范圍的市場租金回調(diào)
供應(yīng)
主要城市寫字樓市場新增供應(yīng)
2020年上半年，共計(jì)238萬平方米的新項(xiàng)目竣工進(jìn)入全國寫字樓市場，并將市場總存量推升至9,592萬平方米。受新冠肺炎疫情影響，僅有深圳、溫州、南寧、上海和重慶5座城市在第一季度錄得新項(xiàng)目入市，超過80%的新增供應(yīng)集中于第二季度交付。依城市分級(jí)而言，一線城市在上半年全國新增供應(yīng)中的占比達(dá)到27%，其中深圳錄得新入項(xiàng)目近26萬平方米，在全國主要城市中排名首位。
需求
主要城市寫字樓市場凈吸納量
2020年上半年，全國寫字樓市場的凈吸納量錄得58.3萬平方米。在第一季度，新冠肺炎疫情的大規(guī)模蔓延及各地采取的高級(jí)別應(yīng)急響應(yīng)措施，令市場幾近處于停滯狀態(tài)，凈吸納量全國范圍內(nèi)僅為2.0萬平方米。整體疫情防控形勢(shì)的明顯好轉(zhuǎn)以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的逐步恢復(fù)，使需求在第二季度呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，超過71%的全國主要城市在第二季度錄得凈吸納量環(huán)比增長。二線、三線及以下城市的需求復(fù)蘇進(jìn)程較一線及新一線城市仍存在明顯的差距，這兩類城市在上半年的累計(jì)凈吸納量僅為-5.3萬平方米。
市場需求來源-租戶行業(yè)
就需求來源而言，科技與金融行業(yè)已成為寫字樓市場需求的最主要驅(qū)動(dòng)力，二者在上半年全國新租及擴(kuò)租成交面積中的占比合計(jì)達(dá)到55%。專業(yè)服務(wù)、制造與地產(chǎn)行業(yè)分列三至五位。值得關(guān)注的是，疫情雖然在整體上對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成了極為嚴(yán)重的負(fù)面影響，但是卻也同時(shí)催生出了部分行業(yè)
的利好，并為其帶來了加速發(fā)展的機(jī)遇。例如在線教育，該領(lǐng)域租戶在上半年科技行業(yè)總成交面積中的占比合計(jì)超過30%。依租戶國別而言，內(nèi)資租戶對(duì)全國寫字樓市場新增需求的貢獻(xiàn)遙遙領(lǐng)先于外資租戶，上半年全國高達(dá)87%的成交面積來自內(nèi)資租戶。相對(duì)而言，外資租戶在一線城市明顯更為活躍——上海的外資租戶成交面積占比達(dá)到近33%，北京、廣州、深圳也均超過10%，而新一線、二線、三線及以下城市的整體外資租戶成交面積占比均不足4%。
市場需求來源-租戶國別
空置率
主要城市寫字樓市場空置率
由于受到新冠肺炎疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩的雙重影響，一線、新一線、二線、三線及以下城市的整體空置率在2020年上半年均繼續(xù)攀升，并分別達(dá)到17.9%、27.1%、27.8%與28.1%。二線、三線及以下城市由于租戶整體抵御風(fēng)險(xiǎn)能力不足，在2020年上半年出現(xiàn)諸多租戶的退租或縮減租賃面積行為，一些城市的空置率半年環(huán)比大幅走高。值得注意的是，截至上半年末，54%的全國主要城市市場空置率在25%以上，94%的城市空置率超過10%，整體市場已完全向租戶傾斜。
主要城市寫字樓市場晴雨表
租金
主要城市寫字樓市場平均租金
空置率不斷上浮帶來的去化壓力，以及租戶對(duì)租賃成本及靈活性越加強(qiáng)烈的訴求，令全國主要城市寫字樓市場的平均租金在2020年上半年均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)，其中三線及以下城市的整體平均租金半年環(huán)比降幅高達(dá)10.7%。受益于更為健康的租戶結(jié)構(gòu)以及更強(qiáng)的租戶承租能力，相較其他城市，一線城市3.7%的整體平均租金降幅相對(duì)最小。
展望
主要城市寫字樓市場未來供應(yīng)
2020年下半年至2023年，全國優(yōu)質(zhì)寫字樓市場預(yù)計(jì)還將迎來約4,526萬平方米的新增供應(yīng)，市場總存量屆時(shí)也將攀升至1.4億平方米。其中，18座城市的未來供應(yīng)量預(yù)計(jì)將超過現(xiàn)有存量的50%�？紤]到自2018年下半年起即呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)的國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、處于高位的寫字樓市場空置率、巨量的待入市項(xiàng)目，疊加全球疫情防控以及國際政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，中國寫字樓市場若想迎來全面回暖，還將面臨諸多挑戰(zhàn)。
主要城市寫字樓市場未來供應(yīng)
雖然如此，自2020年第二季度起，領(lǐng)跑全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成果，再次展現(xiàn)了中國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大韌性。據(jù)世界銀行預(yù)測，中國或?qū)⒊蔀槿蛭ㄒ辉?020年實(shí)現(xiàn)GDP正增長的主要經(jīng)濟(jì)體。世界500強(qiáng)企業(yè)數(shù)量首次超越美國、獨(dú)角獸企業(yè)持續(xù)發(fā)展壯大且累積估值已近8,000億美元、“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局、以及不斷涌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展政策利好，無一不令人對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)乃至進(jìn)一步飛躍充滿期待，而經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇無疑也將為寫字樓市場提供更為有力的需求引擎。
為了對(duì)全國各主要寫字樓市場的回暖步伐進(jìn)行更為清晰地整體預(yù)判，結(jié)合對(duì)各城市綜合競爭力、市場健康度、市場活躍度、市場韌性、供需平衡以及外部利好條件等因素的綜合考量，Cresa世樺嘉潤特此發(fā)布全國寫字樓市場復(fù)蘇指數(shù)，并結(jié)合各城市的市場復(fù)蘇進(jìn)程，將其歸類為驅(qū)動(dòng)型、引領(lǐng)型以及跟隨型城市。我們預(yù)測，供應(yīng)高峰已近尾聲的北京將自2022年率先迎來市場租金的回調(diào)，并和其他一線城市以及成都、杭州等新一線城市一起，在全國范圍內(nèi)驅(qū)動(dòng)新一輪市場租金的上行期。重慶、南京等新一線城市及部分主要二線城市隨后將引領(lǐng)全國寫字樓市場的整體復(fù)蘇，其他二線、三線及以下城市的租金回調(diào)期預(yù)計(jì)將不早于2023年。
來 源： CRESA世樺嘉潤
編 輯：liuy
