在經(jīng)歷了爆發(fā)、遇冷與撤退三個(gè)階段后，進(jìn)入第五個(gè)發(fā)展年頭的聯(lián)合辦公行業(yè)，年內(nèi)繞不開“變革”、“轉(zhuǎn)型”等關(guān)鍵詞。
當(dāng)前，行業(yè)已經(jīng)過渡至新的節(jié)點(diǎn)，企業(yè)運(yùn)營逐漸從單一的租金模式開始轉(zhuǎn)向“租金+服務(wù)收入”的綜合模式。此前聯(lián)辦企業(yè)為了搶占新市場不計(jì)成本擴(kuò)張，對市場定價(jià)造成了負(fù)面影響。未來共享辦公行業(yè)將迎來一段整合期，部分小規(guī)模的運(yùn)營商或盈利不善者，將被迫退出市場或主動(dòng)尋求合作機(jī)會(huì)。
此外，年初疫情的影響，讓聯(lián)辦行業(yè)的靈活性、空間服務(wù)、租賃成本等優(yōu)勢日漸顯現(xiàn)，靈活辦公服務(wù)需求進(jìn)一步被釋放，行業(yè)發(fā)展將更具想象性。
隨著行業(yè)發(fā)展，不少聯(lián)合辦公企業(yè)亦借助科技等手段實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，降低運(yùn)營成本的同時(shí)，也提高入駐企業(yè)的辦公體驗(yàn)。
全國存續(xù)企業(yè)3042萬戶，廣深聯(lián)辦市場開發(fā)空間巨大
聯(lián)合辦公項(xiàng)目對所處區(qū)域或城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境往往有一定要求，而企業(yè)數(shù)量是衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力的重要指標(biāo)。企業(yè)數(shù)量的多少，代表著該區(qū)域聯(lián)合辦公市場的空間大小。
天眼查數(shù)據(jù)顯示，2009-2018年間，國內(nèi)31個(gè)省/直轄市/自治區(qū)(不含港澳臺(tái))共有4017.64萬戶企業(yè)(不含個(gè)體工商戶)注冊成立。截至2019年9月，975.38萬戶已注銷，仍然存續(xù)的企業(yè)數(shù)量約為3042萬戶。
圖表中可以看到，目前國內(nèi)存續(xù)企業(yè)數(shù)量較多的省份多位于東部沿海區(qū)域，并且南方省份的整體企業(yè)數(shù)量要普遍高于北方。同時(shí)上述區(qū)域自改革開放以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度顯著高于內(nèi)陸省份，擁有著更高的經(jīng)濟(jì)活力，也為聯(lián)合辦公企業(yè)提供更多的客戶資源。
觀點(diǎn)指數(shù)整理了12家實(shí)現(xiàn)全國化布局的聯(lián)辦企業(yè)數(shù)據(jù)，包括優(yōu)客工場、雷格斯、WeWork中國、氪空間等，可以看到這些企業(yè)旗下約998個(gè)開業(yè)項(xiàng)目的布局基本與上述區(qū)域復(fù)合，這也體現(xiàn)了國內(nèi)頭部企業(yè)的擴(kuò)張邏輯。
數(shù)據(jù)顯示，在4個(gè)一線城市中，北京、上海的聯(lián)合辦公項(xiàng)目仍占據(jù)了12家頭部企業(yè)大部分市場份額，占比分別達(dá)到了22.75%和19.94%;廣州、深圳的聯(lián)合辦公項(xiàng)目占比較少，其中深圳占了14.83%，而廣州則僅占8.02%。
觀點(diǎn)指數(shù)同時(shí)從各個(gè)租賃網(wǎng)站上抓取全國范圍內(nèi)超2000個(gè)掛牌的聯(lián)合辦公項(xiàng)目，剔除重復(fù)項(xiàng)后整理發(fā)現(xiàn)，目前北上廣深聯(lián)合辦公規(guī)模占比達(dá)到71.19%，其中上海占比達(dá)到29.58%，北京占比達(dá)到19.36%。
結(jié)合全國存續(xù)企業(yè)分布圖來看，廣州、深圳的聯(lián)合辦公市場仍未被完全開發(fā)，未來聯(lián)合辦公市場具有較大的發(fā)展空間。但需要注意的是，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，聯(lián)合辦公企業(yè)聚集，品牌競爭壓力大，招商與獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的費(fèi)用自然相對高昂，這或許會(huì)令部分規(guī)模較小或現(xiàn)金流并不充裕的聯(lián)合辦公企業(yè)發(fā)展承壓。
從4大經(jīng)濟(jì)區(qū)域觀察，東部地區(qū)各省份仍然維持著不小的優(yōu)勢，有著最高的平均企業(yè)注冊數(shù)量，同時(shí)增長速度最高;中部地區(qū)次之。
值得注意的是，西部地區(qū)整體企業(yè)數(shù)量雖然相對較弱，但平均每省新增企業(yè)數(shù)量在近年超越東北地區(qū)，并且有逐步拉大差距的趨勢。近年來西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，客戶群體增長勢頭良好。淺析原因，與西部地區(qū)積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整有關(guān)，近年來該區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)占比相對較高，隨之而來的是企業(yè)的快速誕生。
以四川為例，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年全省GDP達(dá)到46615.82億元，比上年增長7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值4807.24億元，增長2.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值17365.33億元，增長7.5%;第三產(chǎn)業(yè)增加值24443.25億元，增長8.5%。
結(jié)合入駐租戶的行業(yè)分布來看，可以看到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域的市場潛力。2019年，聯(lián)合辦公租戶集中較多的前三個(gè)行業(yè)分別為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、教育行業(yè)、金融行業(yè)，占比分別為16.2%、15.9%、14.1%。
可以看到，聯(lián)合辦公空間用戶大部分為第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，隨著近年我國第三產(chǎn)業(yè)增加值比重持續(xù)穩(wěn)步上升，市場需求將會(huì)不斷擴(kuò)大，聯(lián)合辦公具備較大的發(fā)掘空間。
辦公物業(yè)空置率高企，聯(lián)合辦公靈活優(yōu)勢顯現(xiàn)
年初至今的疫情給聯(lián)合辦公行業(yè)帶來新的難題，亦帶動(dòng)了行業(yè)內(nèi)新的變化。
受疫情影響，今年四個(gè)一線城市的辦公物業(yè)空置率均有不同幅度升高。數(shù)據(jù)顯示，受租賃需求減少的影響，全國各大中小城市的寫字樓租金表現(xiàn)一直承壓。整體來看，一、二線城市租金水平分化明顯。
2020年第二季度，北京依舊為四個(gè)一線城市中租金水平最高的，為404.8元/平方米/月，同比下降7.3%;四個(gè)一線城市中租金最低的是廣州，為191.1元/月/平方米，同比下降5.7%。
在空置率方面，在四個(gè)一線城市中深圳錄得的空置率最高，為24.2%;其次為上海，14.2%;北京為9.9%。一線城市之外的空置問題更為嚴(yán)重，長沙的空置率高達(dá)42.7%，重慶的空置率為34%。
從辦公物業(yè)持有者角度看，一二線城市的寫字樓空置率高，租賃價(jià)格錄得不同程度的下降。與此同時(shí)，招商渠道傭金出現(xiàn)提升，銷售成本也隨之增高。
傳統(tǒng)辦公樓的運(yùn)營邏輯和產(chǎn)品規(guī)劃難以在短時(shí)間內(nèi)吸引創(chuàng)新企業(yè)。但他們持有樓盤的生命周期更長，在現(xiàn)金流承壓的情況下，與靈活為優(yōu)勢的聯(lián)合辦公企業(yè)合作，可以實(shí)現(xiàn)快速去化，突破瓶頸。
對于一般的企業(yè)客戶而言，疫情期間經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)受到嚴(yán)重影響，企業(yè)需要承擔(dān)更大的辦公租賃成本壓力。因此，不少企業(yè)客戶將會(huì)重新評估辦公空間的選擇，從而趨向于涵蓋多種空間服務(wù)的聯(lián)合辦公。此外，企業(yè)開始接受非固定辦公模式，這一轉(zhuǎn)變也給聯(lián)合辦公市場帶來更多的潛在客戶。
規(guī)模追逐中的強(qiáng)者傾斜
經(jīng)歷了5年的發(fā)展擴(kuò)張，聯(lián)合辦公市場資本瘋狂助推的階段暫告一段落，2020年行業(yè)進(jìn)入深度洗牌和沉淀期。
數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)聯(lián)合辦公市場在2013年起的五年經(jīng)歷了高速增長，從11.6億元的市場規(guī)模增長至2018年的195.2億元，復(fù)合增長率達(dá)到71.7%。值得注意的是，2018年發(fā)展速度轉(zhuǎn)緩，2019年的市場規(guī)模為260.5億元，同比增長33.5%。
年底以來，聯(lián)合辦公在盈利能力頻遭質(zhì)疑，WeWork、優(yōu)客工場上市被否、估值下降，虧損持續(xù)擴(kuò)大，資本回歸理性，融資大幅減少。缺少資本加持的聯(lián)辦企業(yè)擴(kuò)張速度降低，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入緩慢期。
而上述情況在今年有所改善，今年以來多家聯(lián)辦企業(yè)均有傳出盈利聲音，聯(lián)合辦公行業(yè)一直被詬病的盈利難題見到曙光，同時(shí)融資熱度也有所恢復(fù)。
最新消息是，WeWork中國再獲
摯信資本追加投資，投資總額達(dá)2億美元。這亦在一定程度上反映出了資本市場對于國內(nèi)聯(lián)合辦公市場的看好。
需要注意的是，國內(nèi)聯(lián)合辦公企業(yè)融資“寡頭”現(xiàn)象更為明顯，相對中小型聯(lián)辦企業(yè)，頭部企業(yè)更容易獲得資本的支持。
面對疫情的突襲，頭部企業(yè)亦表現(xiàn)出了更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)抵御力與恢復(fù)速度。觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)十家樣本聯(lián)合辦公企業(yè)數(shù)據(jù)，截至2020年10月，樣本企業(yè)在國內(nèi)新開業(yè)、新簽約項(xiàng)目97個(gè)，其中79.1%是前10名企業(yè)貢獻(xiàn)的。
另外，疫情發(fā)生后，不少頭部聯(lián)合辦公企業(yè)的競爭環(huán)境反而有所改善。一些競爭力較弱的企業(yè)被洗牌，競爭損耗減少。因此，下半年經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的進(jìn)程中，可以看到龍頭企業(yè)在運(yùn)營與規(guī)模上的恢復(fù)速度較快。
同時(shí)，基于客戶端分析，頭部企業(yè)由于項(xiàng)目的地理位置、硬件配置、知名度等優(yōu)勢，更容易吸引大型企業(yè)客戶入駐。因而，一些受疫情影響嚴(yán)重的中小微客戶或初創(chuàng)公司，在頭部聯(lián)合辦公企業(yè)的客源池中占比相對較少，從而減輕了疫情給頭部聯(lián)辦企業(yè)帶來的創(chuàng)收影響。
來 源： 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：liuy
