作為上海老牌“城市中心”，黃浦區(qū)的土地一向和“稀缺”兩字掛鉤。
11月27日，上海土地市場公布了一則重磅消息，位于黃浦區(qū)核心板塊豫園的露香園二期地塊掛牌入市，起價(jià)176億元，將會(huì)在12月24日確定投標(biāo)公司，并于2021年1月5日進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)或投標(biāo)評標(biāo)。
近些年來，黃浦區(qū)新宅地幾乎零供應(yīng)（除去租賃住房），距今最近一次涉宅地塊出讓還要追溯到2014年中民投248.5億元奪得的董家渡項(xiàng)目。
此后，長達(dá)六年多時(shí)間里，僅在今年2月完成一宗租賃住房用地出讓。
更為重要的是，相比位于外灘的董家渡項(xiàng)目，露香園二期地塊地理位置更為優(yōu)渥。
上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦指出，其東臨上海豫園景區(qū)，西北面是人民廣場，直線距離不到1公里，步行僅需5分鐘左右，可謂是“市中心的市中心”。
盧文曦進(jìn)一步表示：“這種地段基本上都是老房子，不拆遷不可能，現(xiàn)在拆遷成本那么高，所以能在市中心有這樣一塊地相當(dāng)難得，未來這種機(jī)會(huì)少之甚少�！�
或許因?yàn)槲恢眠^于優(yōu)越，加之土地市場調(diào)控的原因，地塊雖然很早已完成拆遷，過去幾年來亦常有出讓傳聞，但遲遲未投入市場。
如今，此次消息一出，立刻引起各方關(guān)注。
時(shí)隔六年 黃浦區(qū)再迎百億土地入市
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，豫園露香園二期地塊為商住用地，占地總面積5.77萬平方米，總開發(fā)體量達(dá)19.67萬平方米（其中高層住宅面積11.19萬平方米、低密度住宅面積2.63萬平方米、商業(yè)部分需全部自持，面積為5萬平方米），保障房占5%。該地塊起價(jià)176億元，競買保證金35.2億元。
根據(jù)地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，該地塊住宅開發(fā)體量將超過13.8萬平方米，地上商業(yè)+住宅計(jì)容面積及176億總價(jià)計(jì)算，樓面價(jià)約9.35萬元/平方米，若扣除保障房面積，樓面價(jià)則為約9.7萬元/平方米。
值得注意的是，上海目前總價(jià)最高以住宅為主的地塊是中興路一號地，成交總價(jià)110.1億元，而豫園露香園二期地塊起價(jià)便已打破這一紀(jì)錄。
盧文曦表示，從指標(biāo)來看，該地塊可以打造部分別墅產(chǎn)品，這類產(chǎn)品預(yù)計(jì)會(huì)受到市場重點(diǎn)關(guān)注。別墅一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)域，配套和面積兩難全，這個(gè)項(xiàng)目卻可以實(shí)現(xiàn)。
從周邊項(xiàng)目看，區(qū)域內(nèi)競品不多，項(xiàng)目未來將獲得一定話語權(quán)。相鄰的露香園目前在售住宅均價(jià)超過15萬元/平方米，別墅產(chǎn)品更是達(dá)到22萬元/平方米。
盧文曦認(rèn)為，預(yù)計(jì)3年后項(xiàng)目上市，價(jià)格只會(huì)比現(xiàn)在更貴，別墅產(chǎn)品價(jià)格有沖擊25萬元/平方米的可能。
此外，該地塊采用招掛復(fù)合方式出讓，當(dāng)有效申請人數(shù)為三人及以上，則采用有競價(jià)招標(biāo)方式出讓，若不足三人則采用掛牌現(xiàn)場競價(jià)方式出讓。可獨(dú)立申請，也可聯(lián)合申請。聯(lián)合申請的，聯(lián)合方數(shù)量不得超過兩家，聯(lián)合各方均需符合上述條件，且聯(lián)合申請各方的投資比例均須大于1%。
對于露香園二期地塊的申請者，盧文曦指出，首先開發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營能力是擺在第一位的。地方政府看重的是運(yùn)營能力，希望能帶來更多經(jīng)濟(jì)效益，地價(jià)已經(jīng)很高，所以并不會(huì)去追求更高價(jià)格；其次是資金，畢竟能在年末籌集176億資金的開發(fā)商也并不多。
他進(jìn)一步表示：“復(fù)星應(yīng)該會(huì)去試一試，畢竟在那里有商業(yè)，還開發(fā)過住宅項(xiàng)目，有一定機(jī)會(huì)。此外，是否會(huì)有1-2個(gè)港資，就不清楚了�！�
黃浦區(qū)“四大地王”
其實(shí)在坊間，露香園二期地塊還有著另一個(gè)稱呼：“黃浦區(qū)四大地王”。另外三幅地塊，分別為金陵東路豫園站上蓋地塊，546、547地塊，以及福佑地塊。
露香園二期地塊入市，被視作是黃浦區(qū)“四大地王”入市的首發(fā)信號。
豫園所在老城廂是上海源起地之一，黃浦區(qū)承擔(dān)著舊改最重的任務(wù)，“四大地王”指的就是黃浦區(qū)舊改計(jì)劃內(nèi)首批具備出讓條件的核心地塊。
其中，除露香園二期地塊早已完成拆遷，其余地塊皆尚在征收中。這些地塊的拆遷成本動(dòng)輒百億、幾百億，對未來開發(fā)商的資金要求非常之高，故稱之為“地王”。
最引人矚目的要屬金陵東路豫園站上蓋地塊，其包含10個(gè)地塊，占地面積超7萬平方米，開發(fā)體量遠(yuǎn)高于露香園二期地塊，預(yù)計(jì)將超出60萬平方米。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金陵東路城市更新共分三個(gè)階段，黃浦先是完成了14號線豫園站上蓋198、200-3地塊的拆遷，此后啟動(dòng)了二期金陵路沿線65、66、71、73、74地塊的征收，已經(jīng)基本完成。目前正在征收的是第三個(gè)階段的64，67，70，72地塊。
截至目前，已有不少開發(fā)商對金陵路沿線地塊表達(dá)了濃厚的興趣。
此前，還有媒體爆料，九龍倉正與黃浦區(qū)政府進(jìn)行商談，想要在上海建一個(gè)IFS或者復(fù)刻一個(gè)海港城，預(yù)計(jì)土地出讓底價(jià)或高達(dá)200億。
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
