買房是件大事，售樓處的新房?jī)r(jià)格到底是多少，是購(gòu)房者最為關(guān)心的事情。從2018年5月開始，吉林省長(zhǎng)春市規(guī)定，商品房要在房產(chǎn)信息平臺(tái)按照“一房一價(jià)”的原則進(jìn)行公示，實(shí)際成交價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)格（備案價(jià)），否則不予網(wǎng)簽。
業(yè)內(nèi)人士指出，這些舉措有效規(guī)范了商品房銷售行為。但近年來(lái)有不少購(gòu)房者反映，在買房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介公司通過多種方式“繞開”備案價(jià)賣房，違反相關(guān)規(guī)定。“高價(jià)售房”背后有何“貓膩”？記者對(duì)此展開調(diào)查。
拿到購(gòu)房合同才發(fā)現(xiàn)“多交”了錢
這段時(shí)間，長(zhǎng)春的購(gòu)房者麻女士特別鬧心。2019年上半年，她在長(zhǎng)春金色橄欖城三期小區(qū)購(gòu)買了一套住宅，這個(gè)項(xiàng)目由長(zhǎng)春市鵬和房屋開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)。上圖為麻女士和鄰居在售樓處拍攝的照片
麻女士的購(gòu)房合同上顯示，房屋每平方米單價(jià)9150元，總價(jià)為114萬(wàn)余元。而實(shí)際上，她支付的購(gòu)房?jī)r(jià)格為每平方米在1萬(wàn)元左右，總價(jià)近130萬(wàn)元。
在這個(gè)小區(qū)，遭遇同樣情況的購(gòu)房者還有不少。“政府規(guī)定實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格不能高于備案價(jià)，否則就無(wú)法簽訂合同，我們相當(dāng)于買了高價(jià)房。”麻女士說。
多花的錢去哪了？接受采訪的購(gòu)房者表示，多付的款項(xiàng)，均由長(zhǎng)春匯居通科技有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“匯居通”）收取，并非項(xiàng)目開發(fā)商。售樓處一位銷售經(jīng)理表示，開發(fā)商與匯居通進(jìn)行合作，由其代理銷售商品房，目前這家公司“基本已經(jīng)解體”。多花的錢能不能退回來(lái)？眾多購(gòu)房者和售樓處溝通，得到的答復(fù)是：“錢不是我們收的�！鄙蠄D為麻女士和鄰居在售樓處
業(yè)內(nèi)人士指出，這個(gè)案例中，匯居通是典型的中介代理銷售公司，他們和開發(fā)商約定售房底價(jià)，高于底價(jià)的溢價(jià)部分，作為中介公司的銷售傭金。
中介賺取傭金無(wú)可厚非，但許多購(gòu)房者說，在購(gòu)房時(shí)并不知曉還有中介公司的存在，“稀里糊涂”交了錢。感覺受騙的他們向市場(chǎng)監(jiān)管部門進(jìn)行投訴。長(zhǎng)春市市場(chǎng)監(jiān)督管理局二道分局于2020年4月立案調(diào)查，在12月4日作出行政處罰決定。
決定書顯示，該案中，長(zhǎng)春市鵬和房屋開發(fā)有限責(zé)任公司向匯居通提供了每平方米9050元左右的底價(jià)，匯居通在銷售商品房時(shí)，將約定價(jià)（最終售價(jià)）與底價(jià)之差作為“溢價(jià)金”向購(gòu)房人收取，作為銷售傭金。但在介紹房源時(shí)，銷售方未明碼標(biāo)價(jià)，違反了相關(guān)法律法規(guī)，擾亂市場(chǎng)秩序。責(zé)令其改正違法行為，并處以67萬(wàn)元罰款。上圖為長(zhǎng)春市市場(chǎng)監(jiān)管部門出具的行政處罰決定書
上圖為長(zhǎng)春市市場(chǎng)監(jiān)管部門出具的行政處罰決定書
雖然處罰認(rèn)定了匯居通的違法行為，但麻女士和幾十位購(gòu)房者卻依然很郁悶：多花的錢，誰(shuí)能退回來(lái)？
“繞開”備案價(jià)賣房的方式還有不少
克而瑞長(zhǎng)春機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師姜峰表示，一個(gè)樓盤的預(yù)售價(jià)格，經(jīng)過長(zhǎng)春市房產(chǎn)信息平臺(tái)等多種方式面向社會(huì)公布后，意味著每一套在售商品房的最高售價(jià)已經(jīng)被“鎖死”。想要以更高的價(jià)格出售房源，就必須重新向管理部門申報(bào)。
而重新申報(bào)更高的售價(jià)，很有可能被駁回，為獲取更多利潤(rùn)，一些開發(fā)商和中介公司就通過多種方式，“繞開”備案價(jià)賣房。
——提價(jià)后再打折，誘導(dǎo)購(gòu)房。2020年3月，許多長(zhǎng)春購(gòu)房者反映，“益田翠堤悅府”和“奧體玉園”兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在宣傳時(shí)提到，購(gòu)房者能享受到“1.5萬(wàn)抵3萬(wàn)并打9.9折優(yōu)惠、2萬(wàn)抵4萬(wàn)并打9.9折優(yōu)惠”。然而購(gòu)房者們?cè)诮毁M(fèi)后發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過優(yōu)惠的售價(jià)，和樓盤的備案價(jià)相差無(wú)幾�！斑@不就是提價(jià)后再打折嗎？”一位購(gòu)房者說。市場(chǎng)監(jiān)管部門也認(rèn)定這是誘騙購(gòu)房者，違反了有關(guān)法律法規(guī)，并對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行了處罰。
——變相收取各種費(fèi)用，實(shí)則為了漲價(jià)賣房。長(zhǎng)春市市場(chǎng)監(jiān)督管理局南關(guān)分局出具的一則行政處罰決定書顯示，2019年，吉林省鴻成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在代理銷售長(zhǎng)春一樓盤的過程中，在樓盤還未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，向購(gòu)房者承諾可以享受“1.5萬(wàn)元抵3萬(wàn)元”的優(yōu)惠。而在購(gòu)房者交錢后，又以備案價(jià)低于預(yù)估售價(jià)為由，不予兌現(xiàn)承諾，并稱這1.5萬(wàn)元作為內(nèi)購(gòu)費(fèi)、內(nèi)購(gòu)平臺(tái)報(bào)名費(fèi)及內(nèi)部購(gòu)房平臺(tái)咨詢費(fèi)，不予退還。監(jiān)管部門立案調(diào)查后認(rèn)為，該公司違反了價(jià)格法等有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)其處以110萬(wàn)元罰款，并責(zé)令其退還購(gòu)房者相關(guān)款項(xiàng)。
——綁定車位，高價(jià)賣房。采訪中還有購(gòu)房者提到，一些樓盤會(huì)以車位綁定的方式售賣房屋�！斑@樣的情況此前多發(fā)生在熱銷樓盤中，雖然備案價(jià)已經(jīng)鎖定了最高價(jià)，但想要買房必須要花費(fèi)較高的價(jià)格購(gòu)買車位、車庫(kù)，相當(dāng)于變相漲價(jià)�！币晃坏禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者說。
聯(lián)合執(zhí)法，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售秩序
經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)公示的備案價(jià)，是調(diào)控樓市、推進(jìn)“房住不炒”的重要手段�！皞浒竷r(jià)由開發(fā)商自主申報(bào)，會(huì)參考周邊樓盤價(jià)格、項(xiàng)目開發(fā)成本等因素，也涵蓋了合理利潤(rùn)�！遍L(zhǎng)春一位地產(chǎn)銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。“并且，這一價(jià)格需要經(jīng)過相關(guān)主管部門的審定批準(zhǔn)，才能面向社會(huì)公示�！�
長(zhǎng)春市消協(xié)秘書長(zhǎng)鐘萍表示，消協(xié)已經(jīng)接到許多關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商或代理公司變相收費(fèi)的投訴。這些投訴中，購(gòu)房者多交的各類費(fèi)用大都未計(jì)入購(gòu)房合同中，往往以“服務(wù)費(fèi)”“會(huì)員費(fèi)”“咨詢費(fèi)”等方式，以現(xiàn)金形式，交納給地產(chǎn)商之外的市場(chǎng)主體。實(shí)際上，如果開發(fā)商想要“繞開”備案價(jià)高價(jià)賣房，一定會(huì)用到眾多規(guī)避手段，例如通過中介代理收費(fèi)、要求購(gòu)房者交納現(xiàn)金、在收據(jù)中含糊其辭等措施。
記者采訪時(shí)也有不少?gòu)臉I(yè)者表達(dá)了這樣的聲音：房屋實(shí)際成交價(jià)往往也會(huì)受到供需關(guān)系影響，如果一個(gè)樓盤供小于求，則其更多受到市場(chǎng)的影響，即便超過備案價(jià)，許多購(gòu)房者也愿意買單。幾位地產(chǎn)銷售代理人對(duì)記者說，他們?cè)龅竭^，在一些優(yōu)質(zhì)地段的商品房持續(xù)熱銷，購(gòu)房者購(gòu)買意愿強(qiáng)烈，導(dǎo)致房源價(jià)格上浮。雖然實(shí)際成交價(jià)格高于備案價(jià)，但購(gòu)房者依然愿意購(gòu)買。
針對(duì)“繞開”備案價(jià)售房等行為，長(zhǎng)春市住房保障和市場(chǎng)監(jiān)管部門持續(xù)加大打擊力度，定期向社會(huì)披露違法違規(guī)案例，形成了有力震懾。同時(shí)，監(jiān)管部門也通過多種方式要求開發(fā)商明碼標(biāo)價(jià)，提醒購(gòu)房者及時(shí)查詢，做到心中有數(shù)。姜峰等專家表示，住房、市場(chǎng)監(jiān)管、發(fā)改等部門可以形成聯(lián)合執(zhí)法機(jī)制，加大商品房銷售全程監(jiān)管的力度，暢通投訴舉報(bào)渠道，進(jìn)一步規(guī)范銷售秩序。
“買房是大事，消費(fèi)者要及時(shí)在官方平臺(tái)上查閱房屋售價(jià)，仔細(xì)核對(duì)交費(fèi)明晰、各類票據(jù)與合同，保護(hù)好自身合法權(quán)益�！辩娖颊f。
來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編輯：wangdc
