12月2日，在北京市月內(nèi)首場土拍上，央企背景的電建地產(chǎn)以57.95億元的總價(jià)拿下了海淀區(qū)地塊，為當(dāng)日共133億元的成交總額貢獻(xiàn)了逾4成。
不止如此，11月份深圳備受關(guān)注的兩場土拍上，電建地產(chǎn)皆有所斬獲。11月23日，在這場共吸引了25家房企的競賽中，電建以上限24.44億元、45.04%的溢價(jià)率拿下了光明區(qū)一宗宅地；月初時(shí)，電建地產(chǎn)則聯(lián)合另外三家開發(fā)商，經(jīng)過超百輪競價(jià)，斥資82億元奪下前海一宗宅地。
不過，電建地產(chǎn)納儲(chǔ)的積極和深圳土拍市場的火熱并不具有普遍性。
中指院數(shù)據(jù)顯示，11月，全國300城土地供應(yīng)面積13157萬平方米，環(huán)比增長8%；成交面積8001萬平方米，環(huán)比下降27%；出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。相應(yīng)地，50家代表房企11月拿地金額較10月繼續(xù)下滑，且有32家的拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，年末各城市將迎來供應(yīng)高峰期，但在資金環(huán)境偏緊的背景下，大部分房企拿地依然會(huì)偏謹(jǐn)慎，“三道紅線”下的綠檔房企或?qū)⒂杏嗔Ρ３址e極補(bǔ)倉。
11月拿地規(guī)模再減少
11月的土地市場整體還是呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)。
中指院數(shù)據(jù)顯示，11月，全國300城出讓金額4209億元，環(huán)比下降15%。
同時(shí)，據(jù)克而瑞監(jiān)測，土地流拍情況依然在加劇，11月份流拍率環(huán)比10月大幅上升，升至13.3%。
克而瑞分析指出，遭遇流拍的土地主要集中在長沙、鄭州、武漢、成都、太原等中西部二線和三四線城市，其中超四成是商辦地塊，其余雖為涉宅用地，但因區(qū)位偏遠(yuǎn)、周邊配套欠缺，房企青睞度較低，最終遭遇流拍。
事實(shí)上，受到城市供地的影響，不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一。
一線城市成交建面582萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高；成交金額增至824億元，創(chuàng)近半年來新高；平均樓板價(jià)在深圳、廣州多宗高價(jià)地出讓的帶動(dòng)下依然保持14163元/平方米的高位，環(huán)比微漲1%。
而二線城市成交建面環(huán)比減少35%，成交金額也環(huán)比減少近四成。由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)有所減少，平均樓板價(jià)3624元/平方米，環(huán)比下跌5%；三四線城市成交建面環(huán)比下降兩成，同比下降26%。
不過，受深圳、南通等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的影響，11月成交溢價(jià)率觸底回升至14.7%，環(huán)比增加2.5個(gè)百分點(diǎn)。
圖片來源：中指院
與土地市場有所降溫相應(yīng)的是，50家代表房企11月拿地金額較10月繼續(xù)下滑，有32家的拿地金額較前10個(gè)月均值出現(xiàn)下滑。
事實(shí)上，經(jīng)歷二季度的集中補(bǔ)倉后，三季度房企回調(diào)拿地節(jié)奏，投資規(guī)模整體低于上一季度。進(jìn)入四季度，房企拿地規(guī)模進(jìn)一步減少，10月、11月呈持續(xù)下降趨勢(shì)。
對(duì)房企拿地產(chǎn)生影響的，除了各城市供地方面的變化外，還有“三道紅線”下的資金壓力。億翰智庫認(rèn)為，2020年先有疫情影響房企銷售回款，后有“三道紅線”限制企業(yè)融資，最終從內(nèi)外導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流入減少，房企可使用資金規(guī)模受限。
誰買走了土地
自8月央行確立重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則以來，行業(yè)金融監(jiān)管趨于嚴(yán)格，以“三道紅線”計(jì)，“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態(tài)勢(shì)出現(xiàn)了明顯分化，綠檔房企在納儲(chǔ)方面更顯游刃有余。
平安證券研報(bào)顯示，10月，從拿地銷售金額比看，紅檔、橙檔、黃檔、綠檔房企分別為18.6%、23.8%、27.2%、46.8%，連續(xù)2個(gè)月呈現(xiàn)紅<橙<黃<綠的特征，綠檔連續(xù)3個(gè)月超過40%，其余自8月以來均低于40%，其中紅檔連續(xù)2個(gè)月低于20%；同時(shí)，與7月份相比，紅檔、
橙檔、黃檔房企在10月拿地銷售金額比皆出現(xiàn)不同程度下降，綠檔房企則上漲了16.3個(gè)百分點(diǎn)。從溢價(jià)率看，紅檔溢價(jià)率最低（連續(xù)2個(gè)月低于10%）且較7月降幅最大，印證拿地力度弱。
在土地市場上表現(xiàn)張揚(yáng)的綠檔企業(yè)中，中海地產(chǎn)是無法被忽視的代表。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，中海地產(chǎn)以1214億元的拿地總額位列拿地排行榜第2位，僅次于碧桂園的1271億元。
將珠海送入11月份全國住宅用地成交總價(jià)TOP10的十字門CBD明星地塊即被中海地產(chǎn)以104.76億元的總價(jià)拿下。據(jù)悉，該地塊折合樓面價(jià)23281元/平方米，溢價(jià)24.71%，也創(chuàng)下珠海土拍歷史新高，成為總價(jià)第一。
事實(shí)上，年初設(shè)定了1400億元新增土地權(quán)益投資預(yù)算的中海地產(chǎn)，全年都在為達(dá)成該目標(biāo)努力。
7月單月，中海收入11幅地塊，應(yīng)付土地金約125.89億元。8月，中海在各地土拍市場大顯身手，月內(nèi)北京首場土拍上，以79億元、溢價(jià)率23.44%拿下亦莊一宗地塊；此后，在哈爾濱拿下一宗商住用地，約9508元/平方米的樓面價(jià)刷新了當(dāng)?shù)亟鼛啄陿莾r(jià)新高；10月份，在東莞以封頂價(jià)18.2億元奪下一地塊，溢價(jià)率達(dá)到了48.03%……
積極的補(bǔ)倉動(dòng)作讓中海出現(xiàn)在5個(gè)城市的1-11月拿地總額TOP10榜單中，分別為上海、廣州、南京、北京、武漢；同樣位于綠檔的華潤置地、位于黃檔的招商蛇口分別出現(xiàn)在3個(gè)城市的榜單中。
有資深分析師向記者表示，每年年底都是土地大放送的時(shí)期，供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)小高峰，接下來將是拿地窗口期，“但企業(yè)拿地分化厲害，頭部企業(yè)尤其是目標(biāo)完成率比較高的企業(yè)，拿地表現(xiàn)不錯(cuò)，而且從貨值增速來看，這部分企業(yè)增長較快；居于中部的企業(yè)，尤其是受困于‘三道紅線’的企業(yè)，拿地力度并不是特別大�！�
未來，隨著銷售難度加大、行業(yè)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，平安證券認(rèn)為，土地市場或以穩(wěn)為主并緩慢降溫，疊加融資管理新規(guī)目前尚未全面推行，預(yù)計(jì)綠檔房企將積極把握拿地窗口期，短期保持拿地?zé)崆�，紅檔房企受降杠桿制約，拿地或維持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。
來 源：和訊名家
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