與青客公寓（QK）的“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)一個(gè)多月后，業(yè)主王君仍未收到被拖欠的房租。1月23日，青客將一季度房租打至王君“青客寶”賬戶，但無(wú)法提現(xiàn)。此后，王君接到青客電話，要求她免租三個(gè)月，不同意的話拒付后續(xù)房租。
早在去年底，青客便針對(duì)部分虧損房源，要求房東降租或解約。新冠肺炎疫情發(fā)生后，事態(tài)愈演愈烈，大批青客業(yè)主被“強(qiáng)制免租”。遭業(yè)主反對(duì)后，青客姿態(tài)略緩，要求免除半個(gè)月房租，或僅支付一個(gè)月房租、季付改為月付。
房東不接受，事態(tài)便僵持不前。春節(jié)前，王君所在的電商公司倒閉，至今待業(yè)在家，丈夫所在私企也已拖欠2個(gè)月工資。賬單上，每月固定的9700元房貸讓這個(gè)家庭如背重負(fù)。王君從未像現(xiàn)在這樣，渴望糾紛解決，渴望復(fù)工。
“雪上加霜”的境遇同時(shí)降臨到企業(yè)和個(gè)人身上。青客表示，此次疫情不同于普通的經(jīng)營(yíng)虧損和經(jīng)濟(jì)下行，其影響已遠(yuǎn)超公司作為一家企業(yè)所能承受的極限范圍。當(dāng)深陷虧損泥淖的長(zhǎng)租行業(yè)遭遇挑戰(zhàn)，沒(méi)有一方主體能置身事外。
房租支付“一拖再拖”
緊張態(tài)勢(shì)自去年末就已現(xiàn)端倪。
年12月份，李芳接到青客工作人員電話，要求協(xié)商降租，下降幅度500元左右。如果不同意，青客要求將租金支付方案由季付改為月付。李芳隨一眾業(yè)主奔到青客公司，試圖協(xié)商，但遲遲未果。青客僅稱，李芳們托管出去的為“虧損房源”。
虧損幅度多大？據(jù)業(yè)主回憶，在青客出具的計(jì)劃降租、解除合同名單中，不乏月虧損超5000元、6000元的房源。彼時(shí)，青客員工表示，虧損額超過(guò)2000元/月的房源，將與房東協(xié)商解約。
青客曾于過(guò)往幾年高速擴(kuò)張，上述房源多為當(dāng)時(shí)高于市場(chǎng)價(jià)收來(lái)。在業(yè)主收到的《降租解約溝通函》中，青客表示，公司每月支付給業(yè)主的租金已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出從租客處收取的租金，屬于“高進(jìn)低出”情形。
降租解約事件未平，新冠肺炎疫情突襲。疫情發(fā)生后，青客給房東發(fā)短信稱，因不對(duì)拖欠的租客進(jìn)行催收、暫停房屋出租業(yè)務(wù)，青客公司既無(wú)法足額收取租客的租金，又出現(xiàn)大量房屋空置，因此無(wú)法向房東支付租金。
在與房東交涉時(shí)，青客要求前者免租2~3個(gè)月。房東不同意，青客便稱至少免租半個(gè)月，或僅支付1個(gè)月房租，剩余2個(gè)月在合同全部到期后支付；季付改成月付。如果協(xié)商未果，房東便收不到后續(xù)房租。
這種態(tài)度讓大部分業(yè)主難以接受�！扒嗫蛦T工第三次打電話叫我免租時(shí)，我說(shuō)要告他們，他們說(shuō)你去呀，就再也沒(méi)聯(lián)系過(guò)我了�！蓖蹙f(shuō)，按照以往流程，青客會(huì)在25日前將租金打入青客寶（青客自有APP），再由房東操作退款到銀行卡。
但至今，王君應(yīng)于1月份收到的12423.7元，仍在青客寶內(nèi)無(wú)法提現(xiàn)；李芳同意按月支付，但只收到1月份房租，便再也沒(méi)有后續(xù)。
與此同時(shí)，多位房東被拖欠水電費(fèi)。按合同約定，使用房屋所發(fā)生的水、電、通信等費(fèi)用，青客承擔(dān)。但王君表示，自己的房子被欠三個(gè)月水電費(fèi)，有房東被欠金額已上千元。如果一直拖延，供電局會(huì)上報(bào)征信部門。
青客與業(yè)主矛盾重重，租客也受到牽連。黑貓投訴上，有租客表示，“青客于2月24日和房東解除合同，房東要求我立刻搬離�！睌�(shù)次問(wèn)青客索要解約通知書(shū)，立刻停止貸款，注明何時(shí)退還押金等，青客以未復(fù)工為由，不予辦理。
上市融資難扭虧損
種種沖突下，外界質(zhì)疑青客無(wú)力支付房東租金，資金鏈已然承壓。青客對(duì)外表示，在目前新冠肺炎疫情影響下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)資金鏈普遍吃緊，但青客資金運(yùn)營(yíng)狀況較好，不存在資金鏈斷裂問(wèn)題。
但從最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，青客的盈利現(xiàn)狀并不樂(lè)觀。2月19日，青客公布首份上市財(cái)報(bào)，2019財(cái)年青客凈虧損4.89億元。至此，青客已于2017~2019年連續(xù)三個(gè)財(cái)年虧損，累計(jì)虧損額達(dá)22.78億元。
去年11月上市時(shí)，青客公寓創(chuàng)始人兼CEO金光杰難掩對(duì)資金的渴求。在他看來(lái)，上市對(duì)青客的改變，包括融資渠道平衡股債、利潤(rùn)率好轉(zhuǎn)、降低資金使用成本等。“長(zhǎng)租公寓企業(yè)雖然看上去不賺錢，但它是增長(zhǎng)型企業(yè)，具有投資價(jià)值。”
然而，2019財(cái)年第四季度，青客營(yíng)業(yè)虧損1.01億元，歸母凈利潤(rùn)-2.47億元，同比下降12.44%。2019財(cái)年，青客總負(fù)債26.11億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)145.08%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額已連續(xù)3個(gè)財(cái)年為負(fù)。
青客成立于2012年，是國(guó)內(nèi)較早涉足長(zhǎng)租公寓的玩家之一。彼時(shí)，青客可提供出租的公寓房源僅900多間。隨著入局競(jìng)爭(zhēng)者越來(lái)越多，青客加緊擴(kuò)張步伐，到2018年底，房源數(shù)量已飆升至9.12萬(wàn)間。
急速擴(kuò)張離不開(kāi)青客對(duì)“高進(jìn)低出”模式和“租金貸”的使用�！白饨鹳J”即長(zhǎng)租企業(yè)通過(guò)引入銀行、小貸公司等金融平臺(tái)，與其簽訂分期付款租賃貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將貸款一次性付給長(zhǎng)租企業(yè)，租客可按月或按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。
優(yōu)客逸家CEO劉翔接受媒體采訪時(shí)表示，假設(shè)每間房月房租1000元，租客按押一付三付款，簽約后企業(yè)可拿回四五千元。但依賴大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)，會(huì)要求按年甚至兩年預(yù)收租金，租戶現(xiàn)金不足，可選擇“租金貸”支付租金。
這種模式下，通過(guò)“租金貸”撬動(dòng)的資金為企業(yè)發(fā)展不斷輸血，但暗藏隱疾。一旦經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下滑，資金周轉(zhuǎn)受限，企業(yè)資金鏈便會(huì)嚴(yán)重吃緊。如果企業(yè)跑路，房東收回房源，但租客與金融機(jī)構(gòu)仍存借貸關(guān)系，即使被趕出住處仍要繼續(xù)還債。
“如果一個(gè)月能新簽10000間房，帶來(lái)的現(xiàn)金流就是1個(gè)多億，甚至2個(gè)多億。同樣，如果新簽大減，現(xiàn)金流損失也相當(dāng)巨大�！眲⑾璺Q，受疫情影響，新簽租房量驟降時(shí)，依賴大比例長(zhǎng)周期預(yù)收的企業(yè)受到的影響就非常大。
據(jù)青客招股書(shū)，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用租金貸，另有16.5%的租客正在申請(qǐng)租金貸。
同時(shí)，2019財(cái)年，有48.4%的租客在預(yù)付款涵蓋的租賃期內(nèi)終止合同，即使扣除押金，青客公寓表示仍有可能沒(méi)有足夠的資金歸還所有未使用的租金，該財(cái)年約有4.6%的租戶拖欠租金或租金貸。
如何拯救長(zhǎng)租公寓？
疫情放大長(zhǎng)租公寓風(fēng)險(xiǎn)，青客面臨的爭(zhēng)議并非個(gè)例。
黑貓投訴上，包括自如、蛋殼、巢客、美麗屋等長(zhǎng)租品牌，投訴量日日攀升。有巢客房東表示，2019年7月與巢客簽署委托合同，合同期限4年，2020年2月23日租金至今未支付。3月1日起，巢客電話打不通，商家是不是已經(jīng)卷款逃走了？
另有美麗屋業(yè)主稱，本應(yīng)支付的下季度房租，現(xiàn)已拖欠超過(guò)一星期，理由是由于疫情，業(yè)主應(yīng)該減免兩個(gè)月房租。我拒絕后，美麗屋依然沒(méi)有支付，亦沒(méi)有說(shuō)明后續(xù)處理辦法。企業(yè)借疫情之名，不遵守合同，綁架業(yè)主和租戶。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，疫情暴露出長(zhǎng)租企業(yè)管理不到位，應(yīng)對(duì)能力較為欠缺，合同管理上也存在問(wèn)題。租賃企業(yè)應(yīng)本著平等自愿和誠(chéng)實(shí)信用原則，與出租人協(xié)商疫情防控期間租金減免、延緩支付。拒付租金等做法不可取，不可隨意調(diào)整合同內(nèi)容。
據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年，53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。杭州的樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
而隨著疫情暴發(fā)，企業(yè)現(xiàn)金流再次承壓。貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，由于疫情影響，2020年2月，18個(gè)重點(diǎn)城市住房租賃總成交量環(huán)比下降幅度高達(dá)78.9%，同比降幅高達(dá)82.7%�！�79%企業(yè)表示營(yíng)收較去年同期下降50%以上，規(guī)模型企業(yè)虧損預(yù)估超千萬(wàn)�！笨硕鸱Q。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國(guó)仕英表示，疫情影響下，集中式長(zhǎng)租公寓較為集中，方便管理協(xié)商且有房企支持，運(yùn)營(yíng)壓力稍小一點(diǎn)；分散式長(zhǎng)租公寓業(yè)主較為分散需與多個(gè)房東進(jìn)行協(xié)商，需要耗費(fèi)大量人力物力財(cái)力，運(yùn)營(yíng)成本攀升。
“長(zhǎng)租公寓企業(yè)首先要維持正常的運(yùn)營(yíng)，其次在這個(gè)敏感時(shí)期避免較大幅度漲價(jià)及其他負(fù)面影響的爆出，保持品牌信譽(yù)；維護(hù)好現(xiàn)有客戶資源，避免租戶的流失；推出部分優(yōu)惠措施，吸引租戶，減少空置率�！眹�(guó)仕英認(rèn)為。
曾經(jīng)的野蠻生長(zhǎng)時(shí)期，長(zhǎng)租企業(yè)對(duì)規(guī)模的渴望掩蓋了盈利可持續(xù)性問(wèn)題。當(dāng)疫情將潛藏的問(wèn)題放大，頭部企業(yè)無(wú)一幸免，商業(yè)模式均受到拷問(wèn)。如何講好盈利故事，引導(dǎo)行業(yè)逐步回歸理性發(fā)展，長(zhǎng)租公寓企業(yè)面前仍是一條血路�！∥闹型蹙�、李芳均為化名
來(lái) 源： 第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
