“長期持續(xù)穩(wěn)健增長，是本集團過去和將來，走向下一個40年的戰(zhàn)略與行動指針�！敝袊Ｍ獍l(fā)展有限公司主席兼執(zhí)行董事顏建國在2019年年報中如是總結中國海外發(fā)展（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）。
在這一綱領的指導下，中海地產(chǎn)在2019年延續(xù)著其“利潤王”的稱號。截至2019年末，中海地產(chǎn)凈利潤率為25.4%，超過多數(shù)房企10%左右的凈利潤率；同時，其也以416.18億元的歸母凈利潤規(guī)模，位居行業(yè)第一。
同時，2019年， 中海地產(chǎn)實現(xiàn)銷售合約額3771.7億港元，同比增長25.2%。根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)，2019年，TOP10房企合約銷售金額平均增速為18%，中海地產(chǎn)銷售增速明顯高于此。
不過，在這一系列傲人的數(shù)據(jù)背后，中海地產(chǎn)也面臨著不少壓力和難題：毛利率、凈利潤率同比下滑，規(guī)模增長陷入瓶頸等。如今，在疫情影響下，中海地產(chǎn)推進的商業(yè)地產(chǎn)或也將面臨更多挑戰(zhàn)。
“利潤王”或岌岌可危
毛利率33.7%、凈利率25.4%，中海地產(chǎn)2019年拿出的這兩項數(shù)據(jù)，與行業(yè)內其他企業(yè)橫向比較依然優(yōu)秀，但與自身縱向對比，這個成績就不那么令投資者滿意了。
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)的毛利率下滑4.1個百分點，凈利潤率也同比下降了1.1個百分點。
2016年-2018年間，中海地產(chǎn)的毛利率分別為27.8%、32.9%、37.8%，凈利率分別為23%、24.6%、26.2%，均呈現(xiàn)穩(wěn)步走高的態(tài)勢，但這一趨勢在2019年戛然而止。
此外，2019年中海地產(chǎn)營收實現(xiàn)1636.51億元，同比增長14%；毛利潤實現(xiàn)550.8億元，同比增長1%；凈利潤為427.47億元，同比增長9%。
克而瑞研究中心房玲、易天宇認為，營收及利潤都在增長，但均增幅不大，其中凈利潤增速自2015年后便徘徊在10%左右，這“可能是由于中海過去幾年銷售增速較慢，從而導致營收、利潤受到影響”。
事實上，中海地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展上一直被指陷入瓶頸。據(jù)中海地產(chǎn)披露，2013年合約銷售金額為1385億港元，2019年其合約銷售金額實現(xiàn)3771.7億港元；而同期，萬科的合約銷售金額從1709.4億元增長到了6308億元；保利地產(chǎn)的銷售額也從1252.89億元增長到了4618億元。
中海地產(chǎn)從2017年起，轉變保守的姿態(tài)，開始頻繁拿地。梳理其年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年-2019年間，中海地產(chǎn)新增地塊分別為18幅、76幅、63幅、53幅，新增土地面積分別為972萬平方米、1741萬平方米、1764萬平方米、1146萬平方米。
值得一提的是，2019年新增土儲面積同比減少，但總購地金額同比增加22.2%至1485億元，權益購地金額同比增加24.1%至1134億元。
有分析指出，這與中海地產(chǎn)近兩年來著重布局一二線城市相關，2019年中海地產(chǎn)在一二線城市，特別是一線城市的拿地占比增加，而一線城市的地價相對較高，土地規(guī)模則相應減少。
不過，克而瑞研究中心發(fā)布的研報指出了另一個問題，2019年中海地產(chǎn)新增土儲樓板價在快速上升，約為9994元/平米，同比大幅增長61%。
“這主要是由于2019年中海所拿地塊更靠近核心地段，故而出現(xiàn)了結構性上升�！痹撗袌笾赋�，“但從另一方面來看，在有限的一二線城市選擇范圍內，要完成千億的投資計劃，中海地產(chǎn)難以保證所有獲得土地均能物美價廉。”
事實上，2019年中海地產(chǎn)獲取了多個單價地王項目，以東莞萬江石美社區(qū)地塊為例，其拿地均價達到了11657元/平方米，然而對比該項目周邊售價2萬元/平方米左右，拿地成本占比相對較高。隨著中海2019年拿地成本的快速攀升，或對其未來高利潤率的維持或有一定影響。
高盛近日發(fā)布的報告便指出，預計中海地產(chǎn)今年毛利率將會下降至32%，主要受土地成本上升及樓價疲弱影響。報告同時將中海地產(chǎn)目標價下調4%至31港元。
事實上，由于2019年業(yè)績表現(xiàn)低于預期，中金公司將其下調目標價9%至31.32港元，維持“優(yōu)于大市”投資評級。
值得一提的是，在發(fā)布業(yè)績報告的同一天，中海地產(chǎn)還宣布，從4月20日（星期一）上午9時起，其股票的每手買賣單位將由2000股股份更改為500股股份。
“減少每手買賣單位將降低每手買賣單位的價值，提升股份對投資者的吸引力，并因而可能提高股份的流通性及拓闊本公司股東基礎�！敝泻５禺a(chǎn)董事局預期。
有市場人士向《國際金融報》記者分析，中海地產(chǎn)當前股價在23港元/股，一手2000股的標準下，買賣每手需要近5萬港元，更改每手買賣單位之后，一手只需要1萬多港元，股票流動性會更好，此舉“意在穩(wěn)定二級市場，避免股票出現(xiàn)大幅波動，增加活躍度”。
商業(yè)物業(yè)或承壓
除了住宅開發(fā)業(yè)務上的壓力外，中海地產(chǎn)的“明天”在疫情下也難免受到影響。
顏建國在中海地產(chǎn)2018年業(yè)績發(fā)布會上曾提出“今天、明天、后天”戰(zhàn)略業(yè)務結構。
“今天”即是主業(yè)住宅開發(fā)，“后天”是中海的創(chuàng)新業(yè)務，聚焦教育、養(yǎng)老、物流、文化等產(chǎn)業(yè)；而“明天”則是商業(yè)資產(chǎn)管理，顏建國認為，這“是未來可持續(xù)發(fā)展的生力軍，也是房地產(chǎn)下半場持續(xù)增長的動力”。
經(jīng)過幾年的發(fā)展，中海地產(chǎn)持有型商業(yè)資產(chǎn)發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，2019年末，中海地產(chǎn)持有并投入運營的商業(yè)物業(yè)總面積438萬平方米，包括45棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，長租公寓2家，是中國內地最大的單一業(yè)權寫字樓發(fā)展運營商。
或許也是秉持著“審慎穩(wěn)健”的態(tài)度，雖然被喻為“明天”，但中海地產(chǎn)給予商業(yè)板塊的期望值看起來并不太高。
財報顯示，截至2019年底，中海地產(chǎn)取得的商業(yè)收入約41.6億元，同比增長22%；其中，投資物業(yè)租金收入37.5億元，同比上升26%；酒店和其他商業(yè)物業(yè)收入4.1億元，同比下降7%。
這一增長速度較2018年已出現(xiàn)較為明顯的下降。據(jù)中海地產(chǎn)披露的2018年年報顯示，截至2018年底，其商業(yè)物業(yè)總收入為40.6億港元，同比增長38.1%；其中投資物業(yè)實現(xiàn)租金總收入35.3億港元，同比增長44.1%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入5.3億港元，同比增長8.2%。
中海地產(chǎn)在2017年曾給商業(yè)板塊設定下目標：2020年商業(yè)物業(yè)總收入將突破50億港元，并在2023年實現(xiàn)年收入100億港元。
以當前匯率計，2020年商業(yè)物業(yè)的收入目標約為45.73億元，較2019年的收入增幅僅為9.93%。
中海地產(chǎn)并沒有隨著業(yè)務的發(fā)展，對商業(yè)板塊的業(yè)績提出新的目標，或許與其業(yè)務布局有關。
相較于華潤置地、龍湖在購物中心著力布局，中海地產(chǎn)商業(yè)板塊的重心則放在了寫字樓上。數(shù)據(jù)顯示，在2019年的商業(yè)物業(yè)總收入中，寫字樓收入為29億元，占收入69.8%，2018年寫字樓的貢獻也在7成。
身為“利潤王”的中海地產(chǎn)，大力布局寫字樓的關鍵原因在其收益水平高于購物中心、酒店、長租公寓等其他業(yè)態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，在各類物業(yè)中，一二線甲級寫字樓市場回報率約在4%-5%，購物中心約為3%-4%，租賃住宅在1%-2%。
不過，在當前疫情的影響下，寫字樓市場的租賃情況并不十分樂觀。
世邦魏理仕報告預計，2020年全國寫字樓空置率將攀升至25%；同時，世邦魏理仕統(tǒng)計的17個內地城市中，除廣州外，其余16個城市均有不同程度的下降，北京、上海、深圳的預測租金增長率分別為-1.1%、-1.2%和-1.9%。
據(jù)中海地產(chǎn)披露，2019年寫字樓收入中，北京、上海的貢獻分別為31.5%、16.8%。
多位受訪的業(yè)內人士表示，2020年，中海地產(chǎn)的商業(yè)板塊將承受不小的壓力。地產(chǎn)分析師嚴躍進亦指出，寫字樓、購物中心、星級酒店等都會受到一定沖擊，情況稍好的或許是購物中心，一則購物中心多有開放，消費需求也存在，包括各地發(fā)放的消費券等，但其他業(yè)態(tài)會受到很大的壓力，其增加的潛在成本短期內難以化解。
來源：國際金融報
