隨著各地在疫情防控取得的階段性成效日益明顯，原來(lái)留守家鄉(xiāng)的異地就業(yè)人口也開始大規(guī)模向一二線城市回流。有數(shù)據(jù)顯示，2019年北上廣深四座一線城市依然是全國(guó)流動(dòng)人口最多的城市，其中廣州以967.33萬(wàn)的常住流動(dòng)人口排名第二，深圳以818.11萬(wàn)人排名第三。
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)向記者出示的一份報(bào)告則顯示，在核心城市房?jī)r(jià)高企、整體購(gòu)房壓力較大的行業(yè)背景下，通過(guò)租賃解決住房問(wèn)題成為了保障居民居住需求的重要手段。當(dāng)前，廣州租賃市場(chǎng)政策逐步落地，行業(yè)地位不斷上升。廣州作為一線城市，年輕人普遍接受租房。白領(lǐng)人群中有超過(guò)40%的人表示能夠接受一輩子租房。
廣州七成租客為90后，長(zhǎng)租公寓受青睞
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州的新生代租客，平均房租支出占薪資比將近30%，超過(guò)北京，居全國(guó)首位。而根據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的數(shù)據(jù)表明，目前廣州大部分單套月租位于1500—5500元這個(gè)區(qū)間。租金在1500元以下的房源多位于番禺區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)，且地段較為偏僻，房源面積小。而租金超過(guò)5500元的房源一般是地段佳、交通便利的中高檔小區(qū)。
總體而言，廣州住房租賃單套月租低于5500元占比最大。不過(guò)相較于北京與上海，廣州長(zhǎng)租公寓每平方米價(jià)格較便宜。
若對(duì)廣州租房用戶畫個(gè)像，可以發(fā)現(xiàn)在目前廣州的租客群體中，性別分布幾乎是男女五五平分狀態(tài)。年齡方面，90后占比達(dá)70%，是租房的主力人群。其中，54%的廣州租房青年是本科學(xué)歷，研究生學(xué)歷占比為8%。
據(jù)廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，廣州地區(qū)住房租賃參與主體分六類：第一類是地產(chǎn)開發(fā)商，如萬(wàn)科泊寓、紅璞冠寓等；第二類是地產(chǎn)服務(wù)中介，如世聯(lián)紅璞、鏈家自如等；第三類是互聯(lián)網(wǎng)+資本，如YOU+國(guó)際青年社區(qū)等；第四類是酒店集團(tuán)，如鉑濤集團(tuán)旗下的窩趣輕社區(qū)等；第五類是創(chuàng)業(yè)人士，如52團(tuán)租；第六類是城中村租賃。而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年租房市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)成為廣州市場(chǎng)最受歡迎的租賃性住房產(chǎn)品。
廣州25個(gè)熱門板塊可分為六大圈層
目前廣州全市有25個(gè)熱門租房板塊。結(jié)合租金水平等因素，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)將這些熱門租房板塊大致分為六個(gè)圈層。
第一圈層，珠江新城、天河北、五羊新城、天河南。這里匯集了廣州最熱門的三大商圈：珠江新城、天河北、天河路商圈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州擁有世界500強(qiáng)企業(yè)289家，其中珠江新城CBD占超130家。在這里租房的基本上是CBD人士，主要從事金融、地產(chǎn)、科技類工作。
第二圈層，荔灣、海珠東、越秀、海珠中。這些板塊屬于廣州老城區(qū)。交通、生活配套成熟，租金相對(duì)較高。比如，越秀坐擁優(yōu)質(zhì)教育資源，又匯聚了北京路、海珠廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)等熱門商圈。
第三圈層，海珠西、天河?xùn)|、海珠北、海珠南�？梢钥醋魇荂BD的延伸區(qū)，靠近地鐵或BRT沿線。
第四圈層，車陂、芳村、白云大道、東圃、廣園、機(jī)場(chǎng)。在這些區(qū)域租房，通勤時(shí)間比較長(zhǎng)，但是租金較為便宜。
第五圈層，祈福、洛溪、亞運(yùn)城、市橋、沙灣。位于廣州外圍區(qū)域，通勤耗時(shí)較長(zhǎng)，但同樣勝在租金便宜，且租房條件相對(duì)較好。
第六圈層：城中村。主要分布在員村、上社、棠下、車陂、東圃、黃村、岑村、大塘、康樂(lè)村等。城中村是不少青年在廣州租房的第一站。值得注意的是，城中村租房雖然租金低廉，但水電費(fèi)價(jià)格卻比較貴。目前，廣州的城中村單間或一房一廳月租金普遍在600—1500元之間。
值得注意的是，近年來(lái)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策導(dǎo)向雖然開始對(duì)市場(chǎng)發(fā)揮正面引導(dǎo)效應(yīng)。但從城市的角度而言，一線城市住房市場(chǎng)的核心矛盾在于住宅土地供應(yīng)不足，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，難以獲取高性價(jià)比的資源。為此，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)認(rèn)為，短期來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策的出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)影響有限。這是因?yàn)閺V州屬于一線城市，一方面受制于核心一線城市資源的稀缺性和高收入人群對(duì)資源需求的擴(kuò)張，另一方面政策仍然受到了諸多限制，使得“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”受益人群有限，“同權(quán)”的程度仍需具體細(xì)則落地。
此外，與租房企業(yè)相關(guān)的一些負(fù)面新聞的影響也不容忽視。協(xié)會(huì)認(rèn)為，受到租金上漲、家具裝修甲醛超標(biāo)、長(zhǎng)租公寓無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利等事件的影響，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)在處理負(fù)面輿論，獲取消費(fèi)者信任方面還任重道遠(yuǎn)。
性價(jià)比將成為租房類企業(yè)角逐重點(diǎn)
隨著疫情防控逐見(jiàn)成效，復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序進(jìn)行，“五一”長(zhǎng)假后，業(yè)內(nèi)也期待一線城市迎來(lái)一波新的租房高峰。疫情過(guò)后，廣州的租房市場(chǎng)將出現(xiàn)哪些新的趨勢(shì)？
廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)徐再軍援引該協(xié)會(huì)的調(diào)查報(bào)告分析指出，首先，租賃價(jià)格會(huì)更趨于理性，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系也將更加平穩(wěn)。目前廣州租房市場(chǎng)價(jià)格還比較平穩(wěn)，盡管有小幅上調(diào)，但并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。報(bào)告顯示，在資本的加持下，長(zhǎng)租行業(yè)還處于快速擴(kuò)展階段，未來(lái)租賃市場(chǎng)會(huì)有一些局部的波動(dòng)，但不足以對(duì)租房市場(chǎng)產(chǎn)生整體性的影響。此外，從政府的角度出發(fā)，廣州作為一線城市，適合推出租賃性質(zhì)的用地，作為住宅土地供應(yīng)的有益補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來(lái)租賃性質(zhì)用地比例將逐步提升�？傮w而言，長(zhǎng)租市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)有序發(fā)展還有賴政策的進(jìn)一步細(xì)化與規(guī)范。
其次，性價(jià)比將成為企業(yè)在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)勝出的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，人們不再滿足于簡(jiǎn)單的居住需求，而是更加關(guān)注生活的質(zhì)量。但同時(shí)廣州租客的年輕化也影響著租房?jī)r(jià)格。此外，長(zhǎng)租公寓租客對(duì)智能家居設(shè)備與社區(qū)社交性的要求不斷提高，根據(jù)調(diào)查，34%的受訪用戶期待智能家居的配備，32.1%的用戶期待長(zhǎng)租公寓可以提供更多的社交性。住房租賃企業(yè)只有通過(guò)設(shè)法盤活閑置土地和改造裝修廠房等措施搶奪房源，同時(shí)在裝修與社區(qū)打造上營(yíng)造社區(qū)文化，為租客提供社交平臺(tái)，保證房源的質(zhì)量以及提高房源的性價(jià)比，才能從租客搶奪戰(zhàn)中勝出。
最后，服務(wù)和科技將推動(dòng)房地產(chǎn)租賃長(zhǎng)足發(fā)展。整體上來(lái)看，租房用戶愿意為增值服務(wù)付費(fèi)的意愿較強(qiáng)。目前，市場(chǎng)上大部分長(zhǎng)租公寓在諸如管家服務(wù)、房間打掃等方面都給予租客便利，有效提高了用戶體驗(yàn)感。同時(shí)，這也有利于塑造長(zhǎng)租公寓品牌形象，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力。
“我們也可以預(yù)測(cè)到，未來(lái)數(shù)字科技對(duì)長(zhǎng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng)，智能家居與公寓的結(jié)合有助于實(shí)現(xiàn)租戶對(duì)品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線直播看房等智能服務(wù)，將會(huì)成為未來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)配置�！毙煸佘姳硎�。
■提醒
慎防五類租房騙局
●騙定金
在信息分類網(wǎng)站和網(wǎng)絡(luò)論壇上，經(jīng)常會(huì)隱藏著一些騙子，利用虛假的租房信息來(lái)騙取租客上當(dāng)。這類騙子通常沒(méi)有固定場(chǎng)地，更不可能真的有可供出租的房屋，因而多以房東直租的形式來(lái)騙人。因而，凡是那種號(hào)稱出差沒(méi)空見(jiàn)面，對(duì)租客沒(méi)什么要求，或者優(yōu)惠高出市場(chǎng)正常交易慣例的租房信息，一定要萬(wàn)分小心。很可能你的定金打進(jìn)去，就立刻被對(duì)方拉黑了。
●騙租金
這類騙局一般不是針對(duì)一兩個(gè)租客，而是冒充中介身份采取廣撒網(wǎng)的方式對(duì)多個(gè)租客進(jìn)行詐騙。比上類騙局陰險(xiǎn)的是，這類騙子真的會(huì)去房東那些拿到一些短租的房源，因而，對(duì)租客來(lái)說(shuō)迷惑性非常大。他們拿到房源后，往往會(huì)以極低的價(jià)格放盤出租，不僅會(huì)同時(shí)租給多個(gè)人，而且會(huì)要求租客押一付三甚至付四、付五、付六，總之能一次性獲得越多租金越好。目的只有一個(gè)，就是拉足人頭后卷款逃跑。
●騙中介費(fèi)
多個(gè)騙子一起做局來(lái)騙取你的中介費(fèi)，這種做法比前面兩種看上去更高明一些。通常都是真的中介在做，帶你看完房后，他的同伙馬上就會(huì)出現(xiàn)，假扮成房東來(lái)跟你“私下”交易。在這個(gè)過(guò)程中，中介會(huì)以更低的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)勸說(shuō)你不要跟房東私下交易，直到你交了中介費(fèi)后，“房東”才變臉找出更種理由拒絕把房子租給你。然而，中介再以服務(wù)完成為由不予退回中介費(fèi)。
●強(qiáng)吞押金
在租房過(guò)程中，房東要求押一付一、押一付三本來(lái)是正常的規(guī)則，目的是防止承租人單方面解約搬走或損壞房?jī)?nèi)設(shè)施，但現(xiàn)實(shí)中很多房東（特別是二房東）常常以提前退房為由吞食租客的押金。根據(jù)合同法和擔(dān)保法及其相關(guān)司法解釋，提前退房不該扣押金。為防止房東故意找理由吞吃押金，應(yīng)該在簽約時(shí)根據(jù)實(shí)際情況做好約定，明確雙方責(zé)任。
●綁租金貸
慣用的伎倆是用免押金、低租金等優(yōu)惠作誘餌釣魚，趁機(jī)要求租客捆綁借貸平臺(tái)。由于中介和“房東”均有合法身份，租客容易放松謹(jǐn)惕，從而在不知情狀態(tài)下簽訂貸款合同。所謂“租金貸”，即租客與租房平臺(tái)簽訂租房合同時(shí)，同時(shí)與該企業(yè)合作的第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款，相應(yīng)的貸款利息一般由租房平臺(tái)代為支付。租金貸的風(fēng)險(xiǎn)是租房中介平臺(tái)從借貸平臺(tái)拿到房租后直接攜款出逃。
今年樓市行情走勢(shì)，專家和機(jī)構(gòu)怎么看？
“五一”長(zhǎng)假，素來(lái)被業(yè)內(nèi)人士視為樓市交易的黃金周。但今年的“五一”，由于一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，讓場(chǎng)外多了許多觀望者。近期部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)的“交易躁動(dòng)”，不免讓許多有意置業(yè)的改善型剛需群體，對(duì)今年國(guó)內(nèi)樓市的行情走勢(shì)變得更加好奇。常言道，兼聽則明，偏信則暗。下面就讓我們一起聽聽專業(yè)機(jī)構(gòu)和資深專家是怎么看的？
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：投資炒房的想法必須謹(jǐn)慎
疫情之下，盡管經(jīng)濟(jì)受到很大沖擊，但國(guó)家沒(méi)有采取過(guò)去的刺激手段，松綁樓市或大規(guī)模放水，而是在供給端發(fā)力，挖掘有效需求，既沒(méi)有刺激樓市，還給未來(lái)樓市提供了健康的、新生的力量。所以，指望新一輪刺激，投資炒房的想法還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。當(dāng)然，城鎮(zhèn)化和供地的新政，更利好都市圈的中心城市。因?yàn)椋抡牧硪粋�(gè)導(dǎo)向，就是要提高中心城市的輻射能力，以帶動(dòng)周圍城市發(fā)展。做到這一點(diǎn)，首先就要提高中心城市的集聚能力，這顯然對(duì)樓市是長(zhǎng)期利好。對(duì)其他城市（特別是三四線），政策顯然是想創(chuàng)造更多的購(gòu)買力，保持樓市穩(wěn)定，但能否吸引到人口，才是最關(guān)鍵的。近期我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多買房者明顯在以加杠桿的方式入市。原因是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為疫情一定是會(huì)過(guò)去的，熱點(diǎn)城市的基本面沒(méi)有惡化，只要人口還在流入，樓市的機(jī)會(huì)就還在。根據(jù)2020年新型城鎮(zhèn)化的任務(wù)，國(guó)家要提升中心城市能級(jí)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。未來(lái)，要打造都市圈、搞新基建，利好的就是這些核心城市、都市圈。疫情后，國(guó)家會(huì)更重視都市圈建設(shè)，這些熱點(diǎn)城市，都是都市圈的核心，各項(xiàng)配套和設(shè)施，都會(huì)隨著新基建、都市圈建設(shè)而旺起來(lái)。這也是最近大家看好深圳這樣的一線城市的根本原因。不過(guò)，若把樓市繁榮建立在杠桿上，這是不可持續(xù)的。大家應(yīng)該靜觀，保持謹(jǐn)慎，加強(qiáng)學(xué)習(xí)，修煉內(nèi)功，研判形勢(shì)。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文：“五一”假期有望成為全年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
各行各業(yè)即將迎來(lái)“五一”假期。旅游、餐飲行業(yè)顯得莫名的興奮，期待“五一”假期能夠帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)“五一”假期，期望值更高。首先，積壓了3個(gè)多月，開發(fā)商在2020年“五一”期間的市場(chǎng)供貨量將相對(duì)充足。供貨量的增加，將有利于成交量的提升。房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，也有利于市場(chǎng)信心的恢復(fù)。
其次，土地市場(chǎng)已經(jīng)提前在4月份出現(xiàn)爆發(fā)，深圳、上海等城市再現(xiàn)“排隊(duì)買房”。在流動(dòng)性充足、利率走低的背景下，房地產(chǎn)作為抵御通脹的有力工具，正成為越來(lái)越多人的避險(xiǎn)選擇。
再次，值得關(guān)注的是，管理層今年再三強(qiáng)調(diào)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，堅(jiān)持“房住不炒”。繼深圳排查經(jīng)營(yíng)貸流向房地產(chǎn)的問(wèn)題后，4月23日，人民銀行上�？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)。會(huì)議要求商業(yè)銀行堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。各地城市政府在“因城施策”的背景下，2月份和3月份曾爭(zhēng)先恐后出臺(tái)了各地的房地產(chǎn)刺激政策。4月份，政策面趨于平靜。
最后，種種跡象表明，管理層希望房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。保民生的的指導(dǎo)思想下，不希望樓市過(guò)熱，不希望房?jī)r(jià)、房租再度被炒高。在年度經(jīng)濟(jì)目標(biāo)等尚未確定時(shí)，房地產(chǎn)的作用和地位，目前還將維持原狀。綜合各方面情況看，“五一”假期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)大熱，仍處于恢復(fù)期。“五一”假期房地產(chǎn)的成交量將有明顯的上升，并有望成為全年樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
資深房地產(chǎn)專家劉全：中國(guó)樓市仍可穩(wěn)步增長(zhǎng)
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要受益于城市常住人口增長(zhǎng)、住宅改善需求、市場(chǎng)投資炒房和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面影響，從中長(zhǎng)期看房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求依然巨大。居民居住消費(fèi)水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配，一是住戶部門收入增長(zhǎng)能帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)；二是居民溫飽問(wèn)題解決，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)住房消費(fèi)帶動(dòng)力增強(qiáng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)基數(shù)低、經(jīng)濟(jì)增速較快、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也會(huì)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)持續(xù)增加。全國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)富與房產(chǎn)深度捆綁，在房地產(chǎn)暴利驅(qū)使之下，居民有錢就買房子或投資炒房比較普遍，導(dǎo)致房?jī)r(jià)越買越漲。房產(chǎn)是大部分居民家庭主要的財(cái)富，房產(chǎn)占家庭財(cái)富比重較高。全國(guó)房?jī)r(jià)上漲不僅只是市場(chǎng)問(wèn)題，房?jī)r(jià)上漲本質(zhì)上是利益分配與責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，地方要擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，這是長(zhǎng)期無(wú)法改變的利益問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控政策只是維護(hù)房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)泡沫只能讓市場(chǎng)慢慢消化。
全國(guó)80%以上購(gòu)房者是利用銀行貸款買房子。3月份開始，全國(guó)大部分城市積極出臺(tái)樓市救市政策，一二線城市再次出現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象，三四線城市房?jī)r(jià)也并未出現(xiàn)普遍大幅下跌。中國(guó)樓市仍可穩(wěn)步增長(zhǎng)。
空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)：購(gòu)房者應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際需求長(zhǎng)期規(guī)劃
3月份，不少房企推出了促銷活動(dòng)，樓盤打折優(yōu)惠活動(dòng)較多，加之前期積壓的需求集中釋放，由此帶動(dòng)上海、深圳等部分熱點(diǎn)城市樓市成交量出現(xiàn)一波“小高峰”。深圳樓市具有特殊性，市場(chǎng)表現(xiàn)也并非普遍現(xiàn)象，樓市熱度能否持續(xù)仍待觀察。從4月份以來(lái)的帶看成交比、價(jià)格敏感度等指標(biāo)來(lái)看，上海新房的成交熱度、客戶成交意愿已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。5月、6月份的市場(chǎng)成交更有參考性。
從房地產(chǎn)調(diào)控政策走向來(lái)看，今年需求側(cè)的刺激措施不會(huì)松動(dòng)，限購(gòu)、限貸仍會(huì)從嚴(yán)。調(diào)控著力點(diǎn)仍將更多會(huì)在供給側(cè)發(fā)力，包括對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放松預(yù)售條件、延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限等。經(jīng)過(guò)二十多年的快速發(fā)展，我國(guó)住房市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生較大改變。過(guò)去“買到”就是“買對(duì)”，“買到”就是“賺到”的購(gòu)房邏輯已經(jīng)發(fā)生根本變化。政策層面“房住不炒”的定位已經(jīng)明確，房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲的空間已經(jīng)被遏制。
因此，建議購(gòu)房者結(jié)合自身實(shí)際需求進(jìn)行長(zhǎng)期規(guī)劃，通過(guò)“買小換大”“買二線換一線”等方式分階段實(shí)現(xiàn)自己的住房規(guī)劃。在城市選擇上，重點(diǎn)關(guān)注人口凈流入、土地供應(yīng)情況這兩個(gè)重要指標(biāo)，人口持續(xù)流入、進(jìn)入換房周期的城市住房市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω蟆Ｍ瑫r(shí)，樓市區(qū)域分化態(tài)勢(shì)還將進(jìn)一步強(qiáng)化，三四線城市的房產(chǎn)投資需謹(jǐn)慎。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：降息有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定
疫情發(fā)生以來(lái)各地調(diào)控持續(xù)試探，2月份以來(lái)，超過(guò)100個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策不管是從力度和方向來(lái)看，因城施策的特征非常明顯。政策取向是房住不炒，所以部分政府在疫情下，為了穩(wěn)定市場(chǎng)，出臺(tái)針對(duì)剛需購(gòu)房者的扶持性政策并不違背中央政策。
降息對(duì)于樓市肯定是直接利好，很可能會(huì)在疫情基本穩(wěn)定的情況下，導(dǎo)致之前一季度積壓的存量需求入市，整體看，市場(chǎng)在5-6月出現(xiàn)一輪一定力度的樓市小陽(yáng)春可能性非常大。雖然不會(huì)入夏，但市場(chǎng)活躍度肯定會(huì)有明顯提高。
樓市靠天吃飯，最近大部分城市市場(chǎng)只是復(fù)蘇，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱，3月至今，全國(guó)只是恢復(fù)到了疫情前大約70-80%的水平，除南方少數(shù)城市稍微好一點(diǎn)外。市場(chǎng)都在等待政策。
整體看，疫情平穩(wěn)后必須穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)一方面要堅(jiān)持房住不炒，但也必須穩(wěn)定，降息有利于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。
克而瑞：相信粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的魅力依舊
一季度受疫情的影響，大灣區(qū)樓市遇到了很大的挑戰(zhàn)，成交量也和全國(guó)一樣處于萎縮的狀態(tài)。值得注意的是，雖然除了深圳以外，粵港澳大灣區(qū)樓市整體遇冷，但是核心城市的土地市場(chǎng)卻有回溫的跡象，包括廣州、佛山、東莞等城市均出現(xiàn)了涉宅用地溢價(jià)成交的情況，且樓面地價(jià)不低，反映了在疫情對(duì)市場(chǎng)的影響不確定性增強(qiáng)的情況下，開發(fā)企業(yè)在投資策略上更為聚焦一些核心基本面較好的城市，從而達(dá)到規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的目的。展望二季度，“內(nèi)防反彈，外防輸入”依然會(huì)是粵港澳大灣區(qū)城市戰(zhàn)疫面臨的共同主題，而由于疫情的復(fù)雜性，也給包括大灣區(qū)在內(nèi)的全國(guó)城市的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)了持續(xù)考驗(yàn)。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”的作用益發(fā)突顯，一方面各城市依然要堅(jiān)守“房住不炒”的調(diào)控紅線，對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)異動(dòng)要保持警惕，紓困政策不宜用力過(guò)猛；另一方面也要客觀看待當(dāng)前多數(shù)城市“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作重點(diǎn)已經(jīng)從“抑過(guò)熱”轉(zhuǎn)為“防過(guò)冷”，后市預(yù)判不宜盲目樂(lè)觀。在做好防疫工作的基礎(chǔ)上，通過(guò)“因城施策、動(dòng)態(tài)微調(diào)”，相信大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的魅力依舊，二季度還會(huì)有更多的新進(jìn)房企來(lái)的大灣區(qū)布局發(fā)展。
合富：三類購(gòu)房群體帶動(dòng)市場(chǎng)積極成交
合富研究院監(jiān)測(cè)廣州全市80個(gè)代表性項(xiàng)目成交情況數(shù)據(jù)顯示，3月后的樓市成交主要由三部分購(gòu)房人群帶動(dòng)：一是“剛需”首置人群，該部分人群現(xiàn)階段受疫情影響最大。外圍郊區(qū)降價(jià)、低總價(jià)項(xiàng)目，目前占整體成交的比重在50%—60%，主要是由這部分消費(fèi)力支持。二是購(gòu)買需求相對(duì)迫切的市區(qū)置業(yè)人群，他們對(duì)價(jià)格的支付要求敏感。對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)供應(yīng)情況是中心區(qū)低總價(jià)項(xiàng)目，占比在15%—20%。三是由資產(chǎn)配置需求帶動(dòng)的高端人群。具備資源優(yōu)勢(shì)的低密度、高端項(xiàng)目，占比在10%左右。
面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，中期經(jīng)濟(jì)動(dòng)力需要加快切換，短期更需關(guān)注經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)的復(fù)蘇與穩(wěn)定。雖然2月以來(lái)各地政策已在人才落戶等方面陸續(xù)調(diào)整，但疫情影響之下，人才措施對(duì)地方市場(chǎng)成交的促進(jìn)效果尚難真正顯現(xiàn)。二季度市場(chǎng)成交或會(huì)在3月份基礎(chǔ)上保持，而在政策面未有持續(xù)改變、經(jīng)濟(jì)動(dòng)力難有顯著增強(qiáng)的情況下，市場(chǎng)仍然難言真正復(fù)蘇。
來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
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