12日，中金公司研究部董事總經(jīng)理、首席中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析師易峘在中金公司媒體講堂直播活動中表示，中國城鎮(zhèn)“有效”存量住房并未過剩，大城市高質(zhì)量住房和政府補(bǔ)貼住房兩個(gè)方面都有較大缺口。
根據(jù)中金房地產(chǎn)組測算，2017年末中國城鎮(zhèn)住房總存量261億平方米，共計(jì)2.7億套（不含集體宿舍）。家庭戶（不含集體戶）戶均住房1.13套，其中城區(qū)僅1.07套。
易峘認(rèn)為，戶均1套房并不表示“充足”。市場上需要一定比例的冗余住房為家庭換房找房提供選擇，否則房價(jià)將不斷上漲。這一合理的冗余比例（或稱自然空置率）一般至少不低于10%。因此，中國城鎮(zhèn)范圍戶均住房套數(shù)基本合理，而城區(qū)仍略有不足。
易峘分析稱，在過去十年中，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程快于住房凈新增速度（新建減拆除），戶均指標(biāo)呈下降趨勢（2010年普查時(shí)城鎮(zhèn)和城區(qū)分別為1.16和1.09）。與此同時(shí)，存量住房中78%為6層及以下建筑（21%為平房），這其中絕大部分沒有電梯；16%的住房無廚房或衛(wèi)生間（美日等發(fā)達(dá)國家該比例接近0）；15%建于1990年以前。此外，存量住房套型結(jié)構(gòu)偏小，一居和二居室占比達(dá)62%，而四居室及以上占比僅7%。居住條件差的問題對于流動人口而言更為突出，農(nóng)民工居住設(shè)施（如獨(dú)用廁所比例）近年來雖有一定程度的改善，但與城鎮(zhèn)居民相比仍然存在明顯差距。這不僅預(yù)示著大量的拆除、改建，也意味著巨大的潛在改善型需求。
此外，易峘表示，中國的保障房制度設(shè)計(jì)仍處在初期階段，存在供給短缺、市場化程度低、維護(hù)管理與退出機(jī)制不清晰等問題。城市資源分布不均，供求矛盾推升房價(jià)和其他生活成本；擁堵、污染等隱性生活成本高企。抑制人口聚集，且導(dǎo)致大城市醫(yī)療教育等關(guān)鍵資源在人均角度反而更低。
易峘認(rèn)為，在短期“六�！薄㈤L期轉(zhuǎn)型的需要之外，在當(dāng)前國際國內(nèi)環(huán)境下，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化具有宏觀調(diào)控需求以外的“緊迫性”。除了短期“疫后重建”和長期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型之外，大力推進(jìn)以上兩項(xiàng)“補(bǔ)短板”的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)也是幫助理順中國當(dāng)前面臨的多重中期矛盾的“一石多鳥”之策，而當(dāng)前正是實(shí)施相關(guān)改革的關(guān)鍵時(shí)間窗口。
來源：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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