不知不覺間，一二線，還是三四線，成了房企戰(zhàn)略布局的分水嶺，涇渭分明，若一家公司無法在一二線和三四線之間做出清晰的界定，外界往往將之視作戰(zhàn)略不清的異類。
自從上一輪棚改政策逐漸退出后，以三四五線城市為代表的低能級(jí)城市，因經(jīng)濟(jì)前景不被看好，大多數(shù)房企并不重視這部分市場(chǎng)。尤其今年新冠肺炎疫情發(fā)生以來，出于對(duì)低能級(jí)城市醫(yī)療條件和綜合治理水平的擔(dān)憂，房地產(chǎn)行業(yè)中看空三四線的觀點(diǎn)更占上風(fēng)。
但是，市場(chǎng)的真實(shí)表現(xiàn)，并非如城市能級(jí)的劃分那么簡(jiǎn)單。
2020年5月10日的一個(gè)下午，中國(guó)西南一個(gè)四線城市，做樓盤中介的童賀嵬(化名)忙得不亦樂乎。他所代理的一個(gè)樓盤正在當(dāng)?shù)刈鐾扑]會(huì)，原本并未抱太高指望，結(jié)果來的客戶不斷刷新預(yù)期，現(xiàn)場(chǎng)頻頻加座。
童賀嵬告訴第一財(cái)經(jīng)記者：“雖然是小城市，但城市核心CBD的樓盤還是受本地客戶歡迎，較好的環(huán)境、合適的價(jià)格，總能吸引客戶關(guān)注�！�
這座西南四線小城，仿若中國(guó)數(shù)百三四線城市之縮影，在城鎮(zhèn)化的浪潮下推動(dòng)著城市人居環(huán)境的更新迭代，進(jìn)而為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來蓬勃生機(jī)。
碧桂園(02007.HK)總裁莫斌在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上說：“疫情發(fā)生之后，城鎮(zhèn)化推進(jìn)是刺激消費(fèi)的手段，對(duì)于三四線絕對(duì)是個(gè)利好。另外在這次疫情之后，在需求端，三四線客戶改善住宅的意愿將越來越強(qiáng)。目前政府在供給端也給了很大的支持，希望供需端結(jié)合起來，在三四線能夠有更好的銷售情況�！�
碧桂園，是目前的頭部房企中，最旗幟鮮明看好低能級(jí)城市房地產(chǎn)前景的一家。最近，該集團(tuán)還在內(nèi)部展開了一次大范圍區(qū)域裂變，將區(qū)域數(shù)量由此前的47個(gè)增至73個(gè)，以此實(shí)現(xiàn)快速下沉有潛力的三四五線城市之目標(biāo)。
政策面上，今年以來全國(guó)針對(duì)樓市出臺(tái)的政策調(diào)整次數(shù)已超過200次，三四線以下能級(jí)城市的新政策對(duì)房地產(chǎn)更趨友好，為這些樓市前景帶來陣陣暖風(fēng)。
在中國(guó)房地產(chǎn)歷史的輪回與周期中，一二線與三四線城市經(jīng)常存在周期錯(cuò)位，如今，三四線城市是否會(huì)因政策暖風(fēng)再一次站在風(fēng)口？而每一個(gè)追逐風(fēng)口的房企，是否又到了調(diào)倉(cāng)換股的時(shí)刻？
政策趨于友好
4月9日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》提出， 重點(diǎn)城市群、都市圈、中心城市、縣城、特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)等，都是動(dòng)力系統(tǒng)不同層級(jí)的功能節(jié)點(diǎn)，讓每個(gè)節(jié)點(diǎn)都能按照其比較優(yōu)勢(shì)發(fā)揮最大效能。同時(shí)，要督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制、推動(dòng)城區(qū)常住人口300萬以上城市基本取消重點(diǎn)人群落戶限制、促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。
加快實(shí)現(xiàn)1億非戶籍人口在城市落戶，加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，房地產(chǎn)是無法被排斥在外的參與者。
一家上市房企的高管告訴第一財(cái)經(jīng)：“很多公司的規(guī)模邊界還沒有達(dá)到，但一二線城市容量有限，競(jìng)爭(zhēng)巨大，而三四線城市依舊將受益于城鎮(zhèn)化的影響，極有可能擁有更豐富的市場(chǎng)紅利。”
除了宏觀面上的推動(dòng)，各地方政府在微觀層面上對(duì)房地產(chǎn)的支持同樣不可或缺。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)67次，累計(jì)一季度房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)171次，1~4月合計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策238次，而2019年同期只有164次，同比上漲45%。與此前兩年的方向相反，近期的政策調(diào)整目標(biāo)，更多是為樓市松綁。
比如湖南岳陽市在《2020年度岳陽市主城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實(shí)施方案》明確：該市主城區(qū)中低收入住房困難的家庭，可以申請(qǐng)享受一次經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼。其補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為：低收入無房戶每戶一次性補(bǔ)貼6萬元；低收入住房困難戶每戶一次性補(bǔ)貼5萬元。
再比如山東省人力資源和社會(huì)保障廳等13部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于做好2020年高校畢業(yè)生就業(yè)工作的通知》提到，將加大力度吸引畢業(yè)生來魯留魯，全省全面放開對(duì)高校在校生、畢業(yè)生的落戶限制，全省16市均可先落戶后就業(yè)。
研究發(fā)現(xiàn)，目前大部分城市的房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要集中在公積金政策、落戶政策、土地款緩交政策和預(yù)售加快政策。一方面在需求端降低購(gòu)房門檻，另一方面則在供給端為房企減負(fù)。
“目前貨幣政策較為寬松，市場(chǎng)價(jià)格較低。利率降低減少了一定的還款壓力，而這個(gè)對(duì)于收入相對(duì)較低的三四線購(gòu)房者實(shí)際上作用會(huì)比一二線城市購(gòu)房者明顯，因而刺激了一些新增需求�！币患疑鲜蟹科罂偛酶嬖V記者。
作為堅(jiān)定投資三四五線城市的頭部房企，碧桂園判斷落戶政策將使得城區(qū)人口在100萬~500萬的大城市成為主要受益地區(qū)。而目前該公司有97%的權(quán)益貨值位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，契合了未來的人口流動(dòng)趨勢(shì)。
更有力的支持在于金融層面。央行發(fā)布金融數(shù)據(jù)顯示，4月新增社融和信貸規(guī)模環(huán)比均出現(xiàn)回落，但同比增幅十分可觀。4月末，廣義貨幣(M2)同比增長(zhǎng)11.1%，增速分別比上月末和上年同期高1個(gè)和2.6個(gè)百分點(diǎn)。這一增速創(chuàng)2017年1月以來的新高。其中，M2增速創(chuàng)40個(gè)月新高。社會(huì)融資規(guī)模存量為265.22萬億元，同比增長(zhǎng)12%，這一增速創(chuàng)2018年6月以來的新高。
另外，被視作三四線樓市推動(dòng)力的棚改項(xiàng)目專項(xiàng)債近期呈井噴之勢(shì)。4月14日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措，要求地方政府專項(xiàng)債給予傾斜。多位銀行人士向第一財(cái)經(jīng)記者透露：之前一些棚改項(xiàng)目尚未完成，為保證城市化進(jìn)程，銀行體系內(nèi)將進(jìn)一步支持這些專項(xiàng)債。
第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，5月截至12日上午11點(diǎn)，共有廣東、江蘇、四川、山東、深圳、山西等省市披露專項(xiàng)債券文件，發(fā)行規(guī)模2385.83億元，超過2、3、4月份的單月專項(xiàng)債發(fā)行量。
目前，專項(xiàng)債主要投資方向依然是傳統(tǒng)基礎(chǔ)建設(shè)領(lǐng)域，但不同的是，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造也被新納入了專項(xiàng)債投向范圍。數(shù)據(jù)顯示，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。
專項(xiàng)債的松綁，實(shí)際上支持了城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展。過去幾年，部分三四線城市因?yàn)榕飸魠^(qū)改造貨幣化安置政策，帶來了大量的購(gòu)房需求，從而釋放了一波市場(chǎng)紅利。當(dāng)時(shí)，包括碧桂園、中國(guó)恒大(03333.HK)、新城控股(601155.SH)、中南建設(shè)(000961.SZ)、中梁控股(02772.HK)、祥生地產(chǎn)等公司，因?yàn)閾寠Z了這一波市場(chǎng)紅利，迎來了規(guī)模的快速增長(zhǎng)，成為這個(gè)時(shí)代紅利的受益企業(yè)。
土地市場(chǎng)預(yù)熱
春江水暖鴨先知，在疫情稍緩的3、4月以來，部分三四線城市的土地市場(chǎng)，便已有所表現(xiàn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來新高。這主要是受到二三四線重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價(jià)率超過30%。
房企在重點(diǎn)三四城市拿地積極性仍在。5月9日，江蘇無錫共拍出5幅涉宅地塊，總成交價(jià)82.75億元，平均溢價(jià)率19.6%。其中，經(jīng)開區(qū)原華莊地塊和濱湖區(qū)新八路地塊被旭輝控股(00884.HK)分別以總價(jià)25.98億和19.46億拿下，報(bào)價(jià)156輪，溢價(jià)率分別22.66%和35.23%，樓面地價(jià)分別為17305元/平方米和15322元/平方米。
惠山區(qū)西漳11號(hào)地塊被萬科(000002.SZ)以總價(jià)12.25億拿下，報(bào)價(jià)31輪，溢價(jià)率9.37%，樓面地價(jià)11988元/平方米，創(chuàng)板塊樓面地價(jià)新高。
5月11日，江蘇太倉(cāng)高新區(qū)縣府街北、婁江河西地塊經(jīng)過28輪報(bào)價(jià)之后，有86家房企進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，最終被金地集團(tuán)(600383.SH)以13.4億拿下，成交樓面價(jià)12779.8元/平方米。
總部位于上海的中小房企一位投資總告訴第一財(cái)經(jīng)：“我們集團(tuán)也參與了近期無錫、常州等市場(chǎng)的土地拍賣，但是競(jìng)爭(zhēng)激烈超乎想象，我們沒有拿到任何一塊土地�！�
一家房企副總裁也透露：“大部分房企內(nèi)部測(cè)算一個(gè)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)達(dá)到10%才會(huì)拿地，但我們只要達(dá)到7%就可以，雖然我們資金成本高一點(diǎn)，利潤(rùn)低一些，但這確保我可以拿到項(xiàng)目。”
克而瑞監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市土地競(jìng)拍信息，無錫、常州、金華等城市均有土地吸引數(shù)十家房企參拍，部分地塊甚至出現(xiàn)競(jìng)拍超百輪的現(xiàn)象。
克而瑞統(tǒng)計(jì)的30個(gè)樣本三四線城市，主要集中于長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，除此之外，還包括洛陽、九江、柳州等中西部的強(qiáng)三四線城市。這些城市中，九成以上的城市近三年商品房成交規(guī)模均值超過了300萬平方米，有一定的需求支撐。在需求支撐下，這30城的市場(chǎng)供求關(guān)系的健康程度并不弱于一二線城市。市場(chǎng)上供求關(guān)系仍處于一個(gè)較為健康的水平，庫(kù)存壓力雖有上漲但仍處于較低水平。
童賀嵬所在的西南四線城市，在高鐵通車等因素催生下，城市CBD開始再造，吸引碧桂園、中國(guó)恒大、新城控股、萬達(dá)集團(tuán)、金科股份等主流開發(fā)商參與城市更新。無論是商業(yè)還是環(huán)境配套，都在過去幾年發(fā)生了翻天覆地變化。從第一家星巴克，到第一家優(yōu)衣庫(kù)；從一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，到逐漸引入新城吾悅廣場(chǎng)，商業(yè)逐漸繁榮。
今年疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于三四線城市的擔(dān)憂一度升級(jí)，但從前四月的成交數(shù)據(jù)看，這些低能級(jí)城市表現(xiàn)并不悲觀�？硕饠�(shù)據(jù)顯示，2020年4月75個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積環(huán)比微增1%，同比降幅收窄至26%。三成以上三四線城市成交已基本恢復(fù)至疫前，同比均實(shí)現(xiàn)一定比例的增長(zhǎng)，其中不乏無錫、常州這類強(qiáng)三線城市。當(dāng)然，仍有近兩成三四線城市市場(chǎng)難言樂觀，成交同比皆腰斬。
房企投資下沉
當(dāng)大部分房企深陷一二線城市的競(jìng)爭(zhēng)格局中之際，一部分公司悄然開啟了又一次投資下沉的排兵布陣。
碧桂園證實(shí)，集團(tuán)正在進(jìn)行新一輪組織架構(gòu)調(diào)整，共涉及21個(gè)區(qū)域，其中滬蘇、安徽、湖南、湖北、廣西等規(guī)模較大的15個(gè)區(qū)域進(jìn)行了拆分，拆分后新增區(qū)域26個(gè)；其余區(qū)域則涉及管轄項(xiàng)目范圍的調(diào)整變更。此次調(diào)整后，碧桂園下轄區(qū)域數(shù)量由此前的47個(gè)增至73個(gè)。
市場(chǎng)瞬息萬變，碧桂園的組織架構(gòu)隨之高頻整合。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年以來到這次調(diào)整之前，碧桂園圍繞提升全周期競(jìng)爭(zhēng)力至少實(shí)施了6次比較大的組織架構(gòu)調(diào)整。但跟此前的若干次調(diào)整的根本性不同在于，這次調(diào)整的訴求，更多指向三四五線城市的擴(kuò)軍。
碧桂園方面透露，區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的目的，始終是圍繞提高管理效能、聚焦深耕三四五線市場(chǎng)、提高全周期競(jìng)爭(zhēng)力，調(diào)整依據(jù)主要是根據(jù)所在區(qū)域市場(chǎng)容量、業(yè)績(jī)規(guī)模、管理半徑、區(qū)域運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的綜合能力水平等方面的實(shí)際情況，靈活采取合并或裂變等舉措。
具體而言，對(duì)偏小的臨近區(qū)域進(jìn)行合并目的是整合聚焦、提高效能，對(duì)規(guī)模較大的區(qū)域進(jìn)行裂變細(xì)分則是充實(shí)布局、貼近市場(chǎng)、繼續(xù)深耕三四五線，相當(dāng)于“讓瘦子增肌”或“讓胖子瘦身”，從而使區(qū)域達(dá)到相對(duì)均衡的“體態(tài)”。
以碧桂園滬蘇區(qū)域?yàn)槔ツ耆趶戒N售額約870億元，在2019年全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售排名中排在40位左右，銷售規(guī)模已連續(xù)三年位居集團(tuán)第一，此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北四個(gè)區(qū)域。原湖南區(qū)域連續(xù)多年保持當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率第一，2019年銷售額超過當(dāng)?shù)氐诙�、三、四名房企的總和，這次也一分為四。
一般而言，房企合并區(qū)域被視作戰(zhàn)略收縮，拆分區(qū)域則往往因?yàn)閼?zhàn)略擴(kuò)張。碧桂園過去一年多時(shí)間以來的合并區(qū)域，一度被市場(chǎng)解讀為逐步收緊低能級(jí)城市的戰(zhàn)線。但從此番分拆區(qū)域的操作來看，其訴求更趨向于跟隨市場(chǎng)節(jié)奏而進(jìn)行的組織優(yōu)化，確保組織靈動(dòng)性，而并非如外界所猜測(cè)的“放棄低能級(jí)城市”。碧桂園稱，集團(tuán)將“堅(jiān)持占領(lǐng)三四線、堅(jiān)定下沉五六線、謹(jǐn)慎布局一二線”。
盡管屯兵三四五線城市的房企在行業(yè)里仍是少數(shù)，但碧桂園并不缺乏追隨者。第一財(cái)經(jīng)采訪發(fā)現(xiàn)，多家規(guī)模房企都在戰(zhàn)略布局上悄然下沉，圍繞城市群、城市圈更加廣泛地布局三四線城市，中駿集團(tuán)(01966.HK)便是其中一家。
今年4月，中駿集團(tuán)與廣東省梅州市簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。按計(jì)劃，中駿集團(tuán)擬在梅州投資建設(shè)大型商業(yè)綜合體、城市更新等項(xiàng)目，計(jì)劃總投資約為130億元人民幣。主要建設(shè)集大型商業(yè)、主題街區(qū)、大型超市、居住區(qū)為一體的城市商業(yè)綜合體，以及城市老舊小區(qū)更新改造項(xiàng)目。
因?yàn)橹序E如同新城控股一樣，商業(yè)模式來自“地產(chǎn)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，更愿意在三四線城市核心地段進(jìn)行布局。中駿集團(tuán)董事會(huì)主席黃朝陽在此前的投資者交流會(huì)上直言不諱：“拿地是生死線，公司將利用購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓勾地作為拿地抓手，計(jì)劃今年拿20個(gè)購(gòu)物中心：30個(gè)長(zhǎng)租公寓(包括輕資產(chǎn))。”中駿布局的主戰(zhàn)場(chǎng)，在廣闊的三四線城市。
無獨(dú)有偶，金科股份(000656.SZ)總裁喻林強(qiáng)在今年業(yè)績(jī)會(huì)上表示，金科股份今年要堅(jiān)持二三線城市拿地為主，一四線拿地為輔策略。金科股份認(rèn)為，三四線城市市場(chǎng)量大、穩(wěn)定，屬于調(diào)控洼地，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、杠桿大。
下沉三四五線的房企，看重低能級(jí)城市好于高能級(jí)城市的回報(bào)周期。碧桂園曾披露的一組數(shù)據(jù)顯示，2019年該集團(tuán)三四線城市項(xiàng)目獲取18個(gè)月后的投資轉(zhuǎn)化率為1.27，相較一二線城市項(xiàng)目0.71或以下的投資轉(zhuǎn)化率，三四線項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)明顯。在碧桂園進(jìn)駐的三四線城市中，88%的城市處于庫(kù)存短缺或合理狀態(tài)，對(duì)應(yīng)三四線城市權(quán)益貨值的88%。
中銀國(guó)際認(rèn)為，市場(chǎng)此前對(duì)于低線城市太過悲觀，截至2019年10月，低線城市無論是銷售面積還是銷售均價(jià)的增幅都跑贏了一二線城市。
截至2019年末，中國(guó)城鎮(zhèn)化率為60.60%，離發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平還有相當(dāng)長(zhǎng)的距離，城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)發(fā)展根本動(dòng)力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，持續(xù)向好的基本態(tài)勢(shì)沒有變。
早在2018年的一次公開場(chǎng)合，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)被問及三四線市場(chǎng)是否存在壓力時(shí)，他回答稱，每個(gè)城市都有特殊性，很難用一二線還是三四線做簡(jiǎn)單區(qū)分，而是應(yīng)該根據(jù)每個(gè)城市和區(qū)域的具體指標(biāo)進(jìn)行分析，一二線里有不好的市場(chǎng)，三四線里也有很好賣的項(xiàng)目。在楊國(guó)強(qiáng)看來，三四五線城市也一定會(huì)受惠于中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主約瑟夫·斯蒂格利茨曾預(yù)言：在21世紀(jì)，影響人類社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的兩大因素，一個(gè)是美國(guó)的高科技，另外一個(gè)是中國(guó)的城市化。
時(shí)至房地產(chǎn)中盤，歷史巨浪裹挾下每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，還在進(jìn)行不同的抉擇。這一次，是機(jī)會(huì)抑或是風(fēng)險(xiǎn)，只能在未來每一棟房、每一扇門、每一個(gè)窗中演繹的故事里，去獲得證實(shí)。
來源：中新經(jīng)緯
編 輯：chenhong
