房產(chǎn)交易糾紛案年均遞增三成
——國(guó)內(nèi)二手房交易資金存管問題調(diào)查報(bào)告
一、調(diào)查背景
一直以來(lái)，二手房交易因?yàn)榄h(huán)節(jié)多、流程復(fù)雜且行業(yè)服務(wù)水平參差不齊，用戶購(gòu)房時(shí)資金安全保障問題備受關(guān)注。近些年，各地相繼出臺(tái)了相應(yīng)的存量房資金存管規(guī)定，消費(fèi)者可以在房屋交易中委托銀行、第三方等中介進(jìn)行資金存管。
在實(shí)際房產(chǎn)交易中，我們發(fā)現(xiàn)，仍有一些由資金問題引發(fā)的糾紛，比如賣方將首付款轉(zhuǎn)作他用、買房交付定金后賣方拖欠過戶，以及不規(guī)范的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人挪用甚至詐騙賣房款等等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年至2018年，中國(guó)房產(chǎn)交易糾紛案件總量128萬(wàn)件，平均每年遞增超過30%。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達(dá)到了30萬(wàn)，大額的資金糾紛已經(jīng)成為了房地產(chǎn)案件的導(dǎo)火索。
在此背景下，由國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局主管的《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志社特發(fā)起關(guān)于二手房交易環(huán)節(jié)資金存管現(xiàn)狀的調(diào)查問卷，了解、分析與警示大額資金安全問題，并長(zhǎng)期關(guān)注該領(lǐng)域的問題，探索解決該風(fēng)險(xiǎn)的方法與建議。
二、調(diào)查的目的和意義
了解目前消費(fèi)者在二手房交易中因資金問題產(chǎn)生糾紛的情況和使用資金托管的情況。
三、調(diào)查的組織與實(shí)施
1、調(diào)查對(duì)象
調(diào)查對(duì)象為國(guó)內(nèi)一二線城市25歲至45歲左右、關(guān)注和接觸過二手房交易的消費(fèi)者。
2、調(diào)查內(nèi)容
調(diào)查內(nèi)容主要涵蓋：消費(fèi)者對(duì)于二手房交易服務(wù)資金托管的問題的認(rèn)知、消費(fèi)者選擇以及未選擇二手房交易托管的原因、消費(fèi)者對(duì)于二手房交易中的環(huán)節(jié)以及風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知、消費(fèi)者在二手房交易中碰到的糾紛問題以及消費(fèi)者對(duì)于二手房資金托管的選擇狀況。
3、調(diào)查時(shí)間
2020年4月10至2020年4月17日
四、執(zhí)行情況
本次調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)問卷的形式搜集數(shù)據(jù)，共收回有效數(shù)據(jù)5356例。
五、主要調(diào)查結(jié)論
1、近4成消費(fèi)者把定金交給了中介，2成消費(fèi)者將首付款交給中介
關(guān)于消費(fèi)者對(duì)于二手房資金托管的基本認(rèn)知，問卷設(shè)置了購(gòu)買二手房時(shí)定金以及首付款交給誰(shuí)這兩個(gè)問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，39.6%的消費(fèi)者把定金交給了中介;19.1%消費(fèi)者把定金交給了房產(chǎn)賣家;25%的消費(fèi)者把定金交給政府要求或中介推薦的存管賬戶;16%的消費(fèi)者不清楚。
首付款交給誰(shuí)方面，19.6%的消費(fèi)者把首付款交給了中介;19.9%消費(fèi)者把首付款交給了房產(chǎn)賣家;16.8%的消費(fèi)者把首付款交給政府要求的存管賬戶;20%的消費(fèi)者把首付款交給銀行的存管賬戶;20%的消費(fèi)者不清楚。
2、近1/4消費(fèi)者在遭遇過二手房交易糾紛，遭遇損失(定金或房款)的達(dá)到16%
關(guān)于消費(fèi)者在二手房是否遭遇資金受損問題，問卷中設(shè)置了在過往購(gòu)買二手房經(jīng)歷中，是否遭遇過資金損失或糾紛以及哪些問題致使資金受損兩個(gè)問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，76.6%的消費(fèi)者沒有遭遇過資金損失和糾紛;6.7%的消費(fèi)者遭遇過糾紛但未損失資金;7.3%的消費(fèi)者遭遇過糾紛且損失了定金;8.7%的消費(fèi)者遭遇過糾紛且損失了部分房款。
關(guān)于遭受資金損失的具體原因，調(diào)查結(jié)果顯示，11.2%消費(fèi)者因房源存在問題，如房屋查封、產(chǎn)權(quán)不清、大額抵押等致使資金受損;5.6%消費(fèi)者因中介機(jī)構(gòu)違規(guī)操作，如流程問題、門店跑路等致使資金受損;18.8%消費(fèi)者因賣方違約，如錢款被挪用、拖延過戶、物業(yè)欠費(fèi)等致使資金受損;17.6%消費(fèi)者因個(gè)人原因中止交易，如資質(zhì)不全、貸款未批等致使資金受損;43.5%消費(fèi)者因其他原因。
3、近7成消費(fèi)者表示不了解二手房交易主要環(huán)節(jié)，超6成不了解其中風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
關(guān)于消費(fèi)者在二手房中對(duì)于交易環(huán)節(jié)和風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知，問卷中設(shè)置了二手房交易中有哪些主要環(huán)節(jié)和主要風(fēng)險(xiǎn)這兩個(gè)問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，二手房交易中的選房、看房、繳定金、房屋核驗(yàn)、簽署合同、網(wǎng)簽、房屋估值、辦理貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、首付款存管轉(zhuǎn)付、抵押登記、銀行放貸、過戶、物業(yè)交割等等流程，69.3%的消費(fèi)者基本不了解(僅了解其中5項(xiàng)以內(nèi));18.5%的消費(fèi)者較為了解(了解其中5~10項(xiàng)以內(nèi));11.7%的消費(fèi)者熟知(基本了解整個(gè)過程)。
而對(duì)于二手房交易可能產(chǎn)生的主要風(fēng)險(xiǎn)(房屋質(zhì)量、房屋查封、產(chǎn)權(quán)糾紛、定金被挪、物業(yè)欠費(fèi)、戶口拒遷、業(yè)主攜款消失、中介挪用資金等)，61.7%的消費(fèi)者基本不了解(僅了解其中3項(xiàng)以內(nèi));31.4%的消費(fèi)者較為了解(了解其中3~6項(xiàng)主要環(huán)節(jié)); 6.4%的消費(fèi)者熟知(基本了解整個(gè)過程)。
4、買房資金可以選擇存管方式?超過13%消費(fèi)者未選擇存管，1/4消費(fèi)者不清楚是否存管
調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)雖然各地相繼出臺(tái)了相應(yīng)的存量房資金存管規(guī)定，但資金存管的落地仍不足人意。
關(guān)于消費(fèi)者在二手房是否選擇資金托管，問卷中設(shè)置了在過往購(gòu)房二手房時(shí)，是否選擇了資金存管服務(wù)和未選擇資金存管服務(wù)的原因這兩個(gè)問題。
調(diào)查結(jié)果顯示，30%消費(fèi)者選擇渠道是當(dāng)?shù)卣贫ù婀苜~戶;19.9%消費(fèi)者選擇渠道是本地商業(yè)銀行存管服務(wù);11.8%消費(fèi)者選擇具體由中介操辦，不清楚走得什么渠道;13.2%消費(fèi)者沒有選擇;25.8%消費(fèi)者不清楚是否進(jìn)行過存管。
在未選擇資金存管的調(diào)查結(jié)果顯示，37.6%消費(fèi)者不清楚有這項(xiàng)服務(wù);25%消費(fèi)者不清楚有哪些渠道可以進(jìn)行存管;16.2%消費(fèi)者認(rèn)為已知的存管渠道(政府制定合作銀行、商業(yè)銀行的存管產(chǎn)品)較為復(fù)雜，很麻煩/不清楚如何進(jìn)行;20.8%消費(fèi)者認(rèn)為中介幫操作，不清楚是否選擇了資金存管。
如果知道有資金存管服務(wù)，消費(fèi)者會(huì)怎么選則?調(diào)查結(jié)果顯示，70.2%的消費(fèi)者肯定會(huì)，主動(dòng)要求中介做存管;15.2%的消費(fèi)者看情況，中介推薦了就做，不推薦就不做;8.7%的消費(fèi)者認(rèn)為中介和賣方比較靠譜的話，就不打算做;5.6%的消費(fèi)者根據(jù)實(shí)際情況再考慮。
六、建議與意見
中國(guó)二手房交易市場(chǎng)發(fā)展二十余年來(lái)，其流程規(guī)范和政策管控一直處于持續(xù)發(fā)展中，關(guān)于買房大額資金的安全問題，已經(jīng)形成了資金存管有效解決辦法，但無(wú)論是消費(fèi)者認(rèn)知、從業(yè)人員宣導(dǎo)以及政策宣貫，都還不盡完善。
對(duì)于房產(chǎn)交易各方來(lái)說，資金安全尤為重要。隨著購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)交易資金的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所提高，資金存管服務(wù)已經(jīng)成為逐年上漲的發(fā)展趨勢(shì)，但學(xué)會(huì)鑒別正規(guī)合法與非正規(guī)的存管渠道也同樣重要。
現(xiàn)下常見的資金存管的方式主要有以下三類：一是城市本地合作銀行存管;二是依靠當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委進(jìn)行資金監(jiān)管等;三是通過專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)合作存管。
在實(shí)際調(diào)研中我們發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榇媪糠拷灰踪Y金監(jiān)管由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，各地監(jiān)管尺度一直寬松不一，有些監(jiān)管方式對(duì)首付款、貸款資金、尾款、稅費(fèi)、傭金等，只監(jiān)管了其中的一部分，致使其它部分資金仍游離于監(jiān)管范圍外，存在風(fēng)險(xiǎn)隱患。
在此《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》特別提示，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)，要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)：
1)要選擇正規(guī)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員。簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，要查看經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案證明，盡量選擇持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格證書的經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù);
2)向房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)明確提出資金監(jiān)管要求。與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，就要說明需要進(jìn)行交易資金監(jiān)管的要求，由其尋找能夠配合交易資金監(jiān)管的賣家。
3)自信成交也要做托管。如果選擇自行成交，沒有經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的，要盡量與賣家協(xié)商進(jìn)行交易資金監(jiān)管或托管，或者在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的同時(shí)支付房款。
《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》建議，消費(fèi)者如果因沒有選擇交易資金監(jiān)管而遭遇交易騙局，賣家或經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)拿錢跑路的情況，要積極通過向公安機(jī)關(guān)報(bào)案或者司法訴訟等法律手段解決問題。
