“退出房地產(chǎn)”、“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”、“開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)”……這些貼在新湖中寶（600208.SH）身上的種種標(biāo)簽，在4月28日晚間發(fā)布的2019年年報(bào)中，正在開(kāi)始被一一撕掉。
報(bào)告期內(nèi)，上海內(nèi)環(huán)項(xiàng)目及兩大戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展順利：不再是賬面上的拖累且即將進(jìn)入開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售拐點(diǎn)，促進(jìn)公司現(xiàn)金回流。
新湖中寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)改善明顯。結(jié)算毛利率大幅提升至 43.91%，高出上一年近12%；地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)21億元，同比增加1億元。
同時(shí)，公司投資板塊大規(guī)模的投入期已基本結(jié)束，即將進(jìn)入回報(bào)期。
兩大業(yè)務(wù)板塊的雙重利好下，這家“帶著深厚投資基因的地產(chǎn)企業(yè)”得以繼續(xù)降杠桿、穩(wěn)經(jīng)營(yíng)、謀發(fā)展。
長(zhǎng)三角地產(chǎn)業(yè)務(wù)扛大旗
諸多房企必爭(zhēng)的長(zhǎng)三角城市群，已經(jīng)是新湖中寶地產(chǎn)業(yè)績(jī)的支撐地。
過(guò)往三年的合同銷(xiāo)售收入數(shù)據(jù)顯示，來(lái)自浙江、江蘇和上海三個(gè)地區(qū)相加的合約銷(xiāo)售收入正在逐步重新企穩(wěn)。2017年至2019年分別為100.2億、134.3億和134.7億，分別占總銷(xiāo)售收入的75.87%、82.72%和82.81%，穩(wěn)步上升。
在對(duì)公司尤為重要的浙江地區(qū)，項(xiàng)目結(jié)算面積在三年里更是實(shí)現(xiàn)近翻番：2017年僅34.65萬(wàn)平方米，而2019年達(dá)到61.5萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，三年來(lái)的整體結(jié)算面積穩(wěn)步上漲。從2017年的86.5萬(wàn)平方米、到2018年的96.2萬(wàn)平方米以及直至2019年的98.9萬(wàn)平方米。
這與公司加快開(kāi)發(fā)速度，縮短開(kāi)發(fā)周期密切相關(guān)。
近兩年來(lái)新湖中寶在新開(kāi)工面積和新竣工面積上更是大幅度提升，為后續(xù)業(yè)績(jī)的釋放做了鋪墊。
比如，本就在2018年同比已經(jīng)增加10%的竣工面積，到2019年達(dá)到98%的同比增長(zhǎng)，為171萬(wàn)平方米。2019年新開(kāi)工的面積已經(jīng)在167萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)15%的同比增長(zhǎng)。
地產(chǎn)板塊增收的另一面，也在增利。2019年公司的毛利率達(dá)到43.91%，比上年增加11.37%，為近三年來(lái)的最高，在行業(yè)中更是處于靠前水平。
進(jìn)一步剖解發(fā)現(xiàn)，毛利率上升的“功臣”同樣也是江蘇、上海和浙江三個(gè)區(qū)域。江蘇地區(qū)的毛利率比上年增加128.02%。
伴隨著《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》，長(zhǎng)三角一體化發(fā)展進(jìn)入新階段。這對(duì)于本就在長(zhǎng)三角深耕的新湖中寶來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是重大利好。
可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)往歲月里，新湖中寶的布局也主要圍繞著長(zhǎng)三角展開(kāi)，城市群里的中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是首選：從上海、杭州、南京、蘇州，到嘉興等等。
4月下旬宣布要和綠城中國(guó)合作開(kāi)發(fā)的啟東海上明珠城，同樣處在長(zhǎng)三角城市群里，緊鄰長(zhǎng)江入�？�，與上海崇明區(qū)隔江對(duì)望，處在環(huán)滬一小時(shí)生活圈半徑里，是公司兩大戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一。
新湖中寶與綠城中國(guó)未來(lái)的進(jìn)一步合作，也在打開(kāi)外界的想象。同樣在浙江起步的綠城中國(guó)，來(lái)自長(zhǎng)三角的業(yè)務(wù)在內(nèi)部舉足輕重。
上海百萬(wàn)土儲(chǔ)釋放
躺在新湖中寶財(cái)報(bào)上多年顯示為“拆遷中、規(guī)劃中”的舊改項(xiàng)目，迎來(lái)進(jìn)展突破。
2019年年報(bào)上有具體的更新：天虹項(xiàng)目已完成土地征收進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，亞龍項(xiàng)目征收簽約率 97%比上年增加2%。
舊改的推進(jìn)，降低了公司資金沉淀的壓力，也使得財(cái)務(wù)指標(biāo)中現(xiàn)金利息保障倍數(shù)從2018年的0.43增加265.12%到2019年的1.57，安全性提高。
“本期上海舊改拆遷進(jìn)入收尾階段，投入資金減少，故經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量增加�！蹦陥�(bào)中公司解釋稱(chēng)。
截至目前，新湖中寶在上海四大舊改項(xiàng)目合計(jì)建筑面積近180萬(wàn)平方米。值得一提的是，當(dāng)中有至少100萬(wàn)平方米位于上海內(nèi)環(huán)，名列行業(yè)前茅。
這些在上海內(nèi)環(huán)土儲(chǔ)始于20多年前，見(jiàn)證著新湖中寶如何一步一步啃下舊改這塊硬骨頭�，F(xiàn)在，隨著毛地終于變成凈地，公司終于不必再負(fù)重前行，開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。
同樣，位于啟東、平陽(yáng)海涂的兩大戰(zhàn)略性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展順利。據(jù)了解，目前已經(jīng)分別獲得132萬(wàn)平方米和188萬(wàn)平方米土地，分別比前一年增加12萬(wàn)平方米和28萬(wàn)平方米。
前者在近期內(nèi)就進(jìn)入銷(xiāo)售階段，后者伴隨綠城中國(guó)的加入今后幾年也有望維持穩(wěn)步銷(xiāo)售的節(jié)奏。
“在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，將優(yōu)化區(qū)域戰(zhàn)略布局，繼續(xù)聚焦以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域，持續(xù)加大對(duì)以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域的投入，強(qiáng)化上海內(nèi)環(huán)、上海都市圈、上海城市帶的三圈布局；加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，提升資源轉(zhuǎn)化效率；積極采取適度多元的拿地策略；積極打造品牌，提升產(chǎn)品品質(zhì)�！毙潞袑毞矫娣Q(chēng)。
截至到2019年年底，新湖中寶的土地儲(chǔ)備面積為3000萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域土儲(chǔ)約2000萬(wàn)平方米，足夠滿(mǎn)足公司未來(lái)5-8年的開(kāi)發(fā)。
新湖中寶方面也表示，未來(lái)充分運(yùn)用公司資源整合和多元融資優(yōu)勢(shì)，適度補(bǔ)充和擴(kuò)充土地資源儲(chǔ)備。
聚焦價(jià)值投資 參與綠城混改
至于投資業(yè)務(wù)，以4月26日宣布擬入股綠城中國(guó)之舉為例，展現(xiàn)著“新湖系”掌門(mén)人黃偉長(zhǎng)袖善舞的能力。
雙方其實(shí)互相買(mǎi)入對(duì)方的股權(quán)，而差別在于標(biāo)的物是上市公司股權(quán)和地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)的區(qū)別。
新湖中寶擬買(mǎi)下綠城中國(guó)12.95%的股權(quán)，總價(jià)約28億人民幣（港幣約30.69億）。同時(shí)，綠城中國(guó)從新湖中寶買(mǎi)下的上海青藍(lán)國(guó)際二期、沈陽(yáng)“仙林金谷”項(xiàng)目等項(xiàng)目部分股權(quán)，總價(jià)為41億。
在一買(mǎi)一賣(mài)，一賣(mài)一買(mǎi)之間，新湖中寶還獲得了收益的增加。
不僅如此，每股9.5港元的收購(gòu)價(jià)，盡管看上去比綠城董事會(huì)召開(kāi)之日前十個(gè)交易日加權(quán)平均價(jià)格溢價(jià)達(dá)31％，不過(guò)截至2019年12月31日，綠城中國(guó)每股凈資產(chǎn)12.73元，折合港元算，與此次交易價(jià)格折價(jià)超四成，較為劃算。
綠城中國(guó)本是房地產(chǎn)業(yè)里品質(zhì)的引領(lǐng)者，不過(guò)這家公司的價(jià)值，尚未在股價(jià)上有明顯的展現(xiàn)。換而言之，股價(jià)處于價(jià)值洼地。此時(shí)新湖中寶入股，更有機(jī)會(huì)分享未來(lái)股價(jià)上漲紅利，也加速綠城中國(guó)混改的進(jìn)程。
與此同時(shí)，通過(guò)引入綠城作為戰(zhàn)略合作伙伴，也有利于新湖中寶本身地產(chǎn)板塊的發(fā)展。
而新湖中寶本就擅長(zhǎng)價(jià)值投資，此前公司就投資了大量的高科技企業(yè)以及金融服務(wù)企業(yè)。
比如，新湖中寶此前入股的趣鏈科技，頗受市場(chǎng)關(guān)注。趣鏈科技已為包括中國(guó)人民銀行、四大行總行、兩大證券交易所、主流股份制商業(yè)銀行等三十余家金融機(jī)構(gòu)提供區(qū)塊鏈服務(wù)。
根據(jù)2019年年報(bào)介紹，新湖中寶投資板塊大規(guī)模的投入期已基本結(jié)束，即將進(jìn)入回報(bào)期。
其中，晶晨股份是全球最大的智能芯片供應(yīng)商之一，已于2019年8月在科創(chuàng)板上市；湘財(cái)證券、新湖期貨等金融類(lèi)投資在立足于內(nèi)生發(fā)展的同時(shí)，都在加快上市進(jìn)程；宏華數(shù)碼等已經(jīng)進(jìn)入上市申報(bào)的流程。
截至2019年年底，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流入22.67億元，比上年度凈增加流入60.45億元。賬面資產(chǎn)負(fù)債率75.59%，與上年基本持平；扣除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率僅為62.70%，在行業(yè)中保持中等偏低水平。
