近期，部分城市土地市場(chǎng)格外火熱。就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚(yáng)州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經(jīng)過(guò)超百輪競(jìng)價(jià)才成交，溢價(jià)率最高近90%。來(lái)自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，“地王”再現(xiàn)。接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前一些地方土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所上升，但是過(guò)熱的情況出現(xiàn)概率不太大，不過(guò)也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場(chǎng)炒作引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱再現(xiàn)。
證券時(shí)報(bào)記者根據(jù)公開(kāi)報(bào)道梳理，繼前一日以129.06億元成交5宗地后，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與競(jìng)拍，土拍大戲連續(xù)兩日上演。其中，有兩宗住宅地塊競(jìng)價(jià)次數(shù)超百輪，一宗被萬(wàn)科以43.5億元拿下，溢價(jià)率35%，另一宗被融創(chuàng)以40.1億元拿下，溢價(jià)率36%，兩宗地單價(jià)均破4萬(wàn)；更有一宗被寶能競(jìng)得的商住地塊競(jìng)價(jià)次數(shù)接近200次，溢價(jià)率達(dá)45%；另兩宗底價(jià)成交的地塊，單宗金額也均超60億元。
同日，紹興、佛山、揚(yáng)州均有高溢價(jià)地塊成交。其中，紹興某住宅用地經(jīng)過(guò)152輪競(jìng)價(jià)被中交+花樣年聯(lián)合體以41.56億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)46%。佛山某住宅兼容商服用地經(jīng)過(guò)50輪報(bào)價(jià)被恒大以總價(jià)47.37億元競(jìng)得，溢價(jià)率約46%，成為順德總價(jià)“地王”。揚(yáng)州某住宅用地經(jīng)過(guò)242輪競(jìng)價(jià)，被世茂以9.46億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)88%。
一日四城現(xiàn)溢價(jià)率超40%地塊只是近期土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，整個(gè)4月高溢價(jià)地塊頻現(xiàn)，一宗地競(jìng)拍次數(shù)超200次時(shí)有發(fā)生，“地王”再現(xiàn)。其中，4月22日廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億元成交，折合樓面價(jià)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%，成為廈門總價(jià)、單價(jià)雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億元成交的上海“地王”后，年內(nèi)全國(guó)第2宗百億“地王”。
來(lái)自多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，300城土地成交均價(jià)創(chuàng)2018年以來(lái)新高；40個(gè)典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過(guò)20%；寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價(jià)率超過(guò)30%。
對(duì)于4月土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復(fù)蘇更加明顯，反映當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的形勢(shì)下更好的選擇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高總價(jià)百億地塊，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
對(duì)于當(dāng)前高溢價(jià)地塊頻出是否意味著土地市場(chǎng)有過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前一些地方土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個(gè)別區(qū)域的土地市場(chǎng)熱度會(huì)有所上升，但是過(guò)熱的情況出現(xiàn)概率不太大。原因有三點(diǎn)：第一，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化，穩(wěn)地價(jià)是“三穩(wěn)”之一，房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)和調(diào)控機(jī)制在完善，問(wèn)責(zé)機(jī)制在加強(qiáng)。第二，根據(jù)土地制度新規(guī)和相關(guān)規(guī)定，熱點(diǎn)中心城市和都市圈的土地供應(yīng)規(guī)模更大、更及時(shí)，與此同時(shí)供地渠道更加多樣。第三，基礎(chǔ)制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，也可能使房企在拿地過(guò)程中理性成分有所增加。從目前土地交易價(jià)格的溢價(jià)率情況看，市場(chǎng)總體還比較溫和。
不過(guò)，倪鵬飛同時(shí)指出，對(duì)這一問(wèn)題也應(yīng)該引起高度的警惕和重視。目前的情況令人聯(lián)想2015~2016年個(gè)別區(qū)域的那輪樓市過(guò)熱的循環(huán)機(jī)制，即先是個(gè)別城市不斷高價(jià)拍出“地王”，然后通過(guò)媒體放大，形成漲價(jià)預(yù)期和市場(chǎng)恐慌，于是在金融機(jī)構(gòu)的支持下，住戶部門大量入市，開(kāi)發(fā)企業(yè)借機(jī)漲價(jià)，然后土拍價(jià)格進(jìn)一步上升，進(jìn)而循環(huán)推進(jìn)，不斷強(qiáng)化，并且過(guò)熱從一線城市開(kāi)始向周邊擴(kuò)散。前事不忘后事之師，要實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的目標(biāo)，一定要避免土地市場(chǎng)炒作引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱再現(xiàn)。為此，要進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)監(jiān)管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應(yīng)渠道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鉤機(jī)制等。
來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)
編輯：wangdc
