作為全國(guó)樓市典型市場(chǎng)的杭州，搖號(hào)買房已經(jīng)成為杭州人茶余飯后討論的重要話題。
近日，杭州一個(gè)樓盤再度成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。位于杭州未來(lái)科技城板塊的遠(yuǎn)洋西溪公館一次性拿到959套預(yù)售許可證。從最終報(bào)名情況看，有超過(guò)5萬(wàn)人參與了這個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌搖號(hào)。這意味著，項(xiàng)目的實(shí)際中簽情況不足2%，成為目前杭州市場(chǎng)最火爆的樓盤之一。
記者采訪獲悉，上述樓盤之所以出現(xiàn)如此多的認(rèn)籌，來(lái)源于一手房限價(jià)帶來(lái)的一二手市場(chǎng)價(jià)格倒掛，“買到便是賺到”的套利投機(jī)者極度活躍。據(jù)悉，該樓盤項(xiàng)目均價(jià)為2.8萬(wàn)/平方米，而周邊二手房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)3.5萬(wàn)元平方米，一旦買到上述樓盤理論上每平方米就出現(xiàn)了至少7000元的凈收益。
常年搖號(hào)的城市
作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍的城市，杭州過(guò)去兩年的搖號(hào)情況比比皆是。
2年前，在上海工作的安徽人吳順蕓（化名）把自己的戶口落戶到了杭州。由于吳順蕓是研究生畢業(yè)，按照杭州的政策可以直接落戶，而落戶之后就可以直接開(kāi)始買房。
“考慮到在上海落戶比較困難，我就把戶口落在了杭州，主要還是想要買房，進(jìn)行資產(chǎn)配置的需求。”吳順蕓告訴記者。
過(guò)去2年，吳順蕓參加了近20次搖號(hào)，每次參與搖號(hào)的樓盤基本都有“套利空間”，也就是說(shuō)均存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。他參加了包括和光塵樾、梧桐郡、德信海德公園、華潤(rùn)幸福里等樓盤的搖號(hào)，不過(guò)均沒(méi)有搖中。就在不久前，他總算搖中了一個(gè)叫源翠府的樓盤。
“主要還是投資需求，杭州落戶比較方便，我們也想在一些好的城市配置資產(chǎn)�！眳琼樖|告訴記者。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，杭州十區(qū)共成交新房13萬(wàn)套，環(huán)比跌9.85%；同時(shí)，杭州市（不含臨安）共成交8.06萬(wàn)套二手房，與去年同期的7.24萬(wàn)套相比，上漲11.33%。一二手房?jī)r(jià)格漲幅差距近20個(gè)點(diǎn)。這意味著，若不考慮時(shí)間差，購(gòu)房者用相對(duì)便宜的價(jià)格買了一手房之后，轉(zhuǎn)手在二手房市場(chǎng)便存在約20個(gè)點(diǎn)的收益。
近年來(lái)，杭州市場(chǎng)一直存在價(jià)格倒掛現(xiàn)象，讓這座城市成為一個(gè)“常年搖號(hào)的城市”。此前，包括融創(chuàng)城、陽(yáng)光城未來(lái)悅、綠城梧桐郡等樓盤，中簽率均不到3%。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安）住宅廣義庫(kù)存可能達(dá)到14.8萬(wàn)套。從庫(kù)存對(duì)應(yīng)銷售情況看，杭州整體市場(chǎng)的供應(yīng)比較合理，因而給了樓市較好的經(jīng)濟(jì)支撐。
此外，較多的人口導(dǎo)入，也增加了部分的投資需求，由于杭州落戶條件寬松，許多外地人都選擇在杭州落戶，愿意在這個(gè)城市進(jìn)行資產(chǎn)配置。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州2019年常住新增人口位居全國(guó)第一，同比2018年新增56萬(wàn)人。
幾萬(wàn)人搖號(hào)背后，每個(gè)有購(gòu)房資格的人都在想辦法盡量多去爭(zhēng)取機(jī)會(huì)。
比如上述遠(yuǎn)洋西溪公館這次推出的小戶型（100平方米以下）有244套，占25%，以最小戶型面積59平方米匡算，最低總價(jià)為170萬(wàn)不到。但這次開(kāi)售分為兩個(gè)組團(tuán)，有兩張預(yù)售證，因此也有兩個(gè)報(bào)名通道：一張預(yù)售證有387套房源，如果是首套首貸購(gòu)房者，項(xiàng)目指定銀行存款驗(yàn)資40萬(wàn)，二套或者全款購(gòu)房的就是80萬(wàn)；另一張預(yù)售證有572套房源，驗(yàn)資門檻首套首貸80萬(wàn)，二套或者全款購(gòu)房是160萬(wàn)。
那么，如果購(gòu)房者一張80萬(wàn)的存款證明，可以在兩個(gè)通道內(nèi)報(bào)名成功。按照這個(gè)驗(yàn)資模式估計(jì)，平均一個(gè)人驗(yàn)資80萬(wàn)的話，目前已經(jīng)凍資400億。
記者了解到，很多客戶甚至通過(guò)炒房票的形式來(lái)進(jìn)行“套利”。具體而言，很多有房票的客戶去搖號(hào)，如果中簽再把這個(gè)資格直接轉(zhuǎn)手給其他人，進(jìn)而獲取差價(jià)。
市場(chǎng)交易活躍
樓市“打新”大潮洶涌，另外一方面，杭州的土地?zé)岫瘸掷m(xù)不減。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，杭州土地出讓金已經(jīng)超過(guò)1000億大關(guān)。
杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，杭州全市共成交60幅土地，總成交面積195.9萬(wàn)平方米，同比下降5.6%;成交金額490.2億元，較去年同期增長(zhǎng)8.1%，疫情并未對(duì)一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價(jià)10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。
今年4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，總出讓面積136.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.3%，環(huán)比增長(zhǎng)90.6%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環(huán)比增長(zhǎng)195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競(jìng)拍至自持，“封頂”、“競(jìng)自持”等現(xiàn)象又重回市場(chǎng)，整體的溢價(jià)率上升至24.4%，創(chuàng)下了自去年7月“雙限”政策實(shí)施以來(lái)的新高。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年-2020年，杭州總計(jì)土地收入10301億，位居全國(guó)第一。溢價(jià)率29.95%，在排名前十城市同樣位居第一。
由于杭州2022年將舉行亞運(yùn)會(huì)，加上經(jīng)濟(jì)和基建的快速發(fā)展，杭州的前景被越來(lái)越多人看好，疊加城市較為寬松的人口政策，使得新老杭州人都不想錯(cuò)過(guò)分享這場(chǎng)城市發(fā)展的“盛宴”。
“我也想把自己的戶口遷到杭州，進(jìn)行一下投資，做為長(zhǎng)三角的重點(diǎn)城市，杭州有產(chǎn)業(yè)有人口，市場(chǎng)還是收到歡迎。”一位廣州的投資者告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
部分杭州中產(chǎn)加入到投資買房行列�！耙恍┤寺�(lián)合買房，甚至民間的各類低成本資金通過(guò)各種渠道間接流入地產(chǎn)，也增加了購(gòu)買力�！币晃坏禺a(chǎn)高管想記者分析。
中原地產(chǎn)首席分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)效機(jī)制，政府限價(jià)是避免市場(chǎng)失控，但又不能讓房地產(chǎn)熄火。市場(chǎng)漲跌應(yīng)該是市場(chǎng)行為，限價(jià)是無(wú)奈下的政策，但如果只限價(jià)把數(shù)據(jù)弄平穩(wěn)了，結(jié)果卻會(huì)出現(xiàn)更多的亂象。
比如萬(wàn)人搖號(hào)，便是一二手價(jià)差帶來(lái)的畸形產(chǎn)物。在這些“買到就賺到”的房子背后，開(kāi)發(fā)商、搖號(hào)者、房屋中介等各類群體，都在里面扮演了不同的推動(dòng)角色，助推市場(chǎng)情緒進(jìn)一步加劇。
在滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的路徑上，杭州可能還需要想更多的辦法，進(jìn)而來(lái)促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)一步健康穩(wěn)定。
來(lái) 源：第一財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
