昨晚，長租公寓"中概雙雄"之一的蛋殼公寓（DNK.US）再爆雷。
年初業(yè)主拿不到房租、租客被趕還歷歷在目，這次爆出的雷在管理層面。蛋殼公告指，CEO 高靖已被調(diào)查，董事會(huì)已任命公司聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖為臨時(shí)CEO。公司提示，地方政府正就公司成立前業(yè)務(wù)經(jīng)營事宜對(duì)高靖展開調(diào)查，該調(diào)查并不涉及公司商業(yè)活動(dòng)或其他交易。
嘴上雖然說著沒事，市場反應(yīng)卻很實(shí)誠。
昨日，蛋殼公寓在美股市場開盤不久即觸發(fā)熔斷，恢復(fù)交易后股價(jià)跌逾9%，之后再多次觸發(fā)熔斷。截至收盤，公司股價(jià)報(bào)8.75美元，跌6.32%，最新市值降至16億美元。
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上市至今，蛋殼公寓股價(jià)累計(jì)跌去35%。每日市場成交額亦是寥寥，昨日僅成交14.96萬美元。
在管理層暴雷、經(jīng)營不善及缺少流動(dòng)性三大因素作用下，蛋殼公寓及至其同行青客公寓接下來的日子都很難好過。
一、傳統(tǒng)畢業(yè)旺季租金不漲發(fā)跌
租賃市場傳統(tǒng)旺季有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，一是春節(jié)后，二是高校畢業(yè)。
今年的春節(jié)后租賃旺季因?yàn)榇杭狙娱L等因素，甚是冷淡。
第二個(gè)節(jié)點(diǎn)畢業(yè)季節(jié)，從最新的一些數(shù)據(jù)看上去，也同樣是冷冷清清。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的5月緯房租金指數(shù)顯示，租金核心指數(shù)從今年1月份開始到5月連續(xù)下降。指數(shù)覆蓋全國22個(gè)主要城市（一線城市4個(gè)，二線城市18個(gè)）中，除廈門外，一二線城市5月租金均出現(xiàn)下降。
在外來人口比重較大的城市，租金下跌亦較快。按研究院意見，傳統(tǒng)租賃旺季租金不漲反跌，說明城市就業(yè)及收入情況并不及預(yù)期，原因既有疫情直接影響，亦有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)被動(dòng)調(diào)整。
�。▓D源：緯房大數(shù)據(jù)網(wǎng)）
即便6月畢業(yè)季來臨，租房市場回暖空間可能也不大。今年企業(yè)復(fù)產(chǎn)后，大部分處于縮減規(guī)模降低成本的狀態(tài)，失業(yè)率相對(duì)高企。就業(yè)環(huán)境不樂觀，傳導(dǎo)到租賃市場，租賃成交及租金亦會(huì)隨之下降。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，5月份全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.9%，環(huán)比下降0.1%，但仍高于上年同期0.9%。
就業(yè)環(huán)境不樂觀，即使有畢業(yè)季刺激，租賃市場卻仍難有明顯改善。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第一周重點(diǎn)18城租賃市場成交量環(huán)比繼續(xù)下降5.9%，租金為41.7元/平米，環(huán)比下降4.3%；第二周租金環(huán)比繼續(xù)下降0.5%。
今年兩個(gè)傳統(tǒng)租賃旺季節(jié)點(diǎn)，市場都冷清，可想而知長租公寓的日子足夠困難。
今年年初在某社交平臺(tái)上，已曝出公司有工資延遲發(fā)放、"人員優(yōu)化"、停薪留職等傳言。爭議更大的還有長租公寓對(duì)業(yè)主要求免租，對(duì)租客要求加租的兩面三刀操作。
結(jié)合租賃市場租金指數(shù)從2月份開始四連跌，過去步子邁得太大，大力加杠桿布局全國的長租公寓們可能終究只落得白茫茫一片大地真干凈的下場。
二、高杠桿輕資產(chǎn)模式南柯一夢
長租公寓模式從出現(xiàn)開始就被廣泛研究了。因?yàn)楣⑦\(yùn)營方只是充當(dāng)二房東的身份，并不實(shí)質(zhì)擁有住宅所有權(quán)，因此屬輕資產(chǎn)運(yùn)營。
但輕資產(chǎn)背后卻是租金貸高杠桿。租金貸就是鼓勵(lì)（一般由公寓運(yùn)營方承擔(dān)利息費(fèi)用）房客與金融機(jī)構(gòu)簽下長期貸款，之后金融機(jī)構(gòu)會(huì)把錢一次性貸給公寓運(yùn)營方，形成資金池。運(yùn)營方在收取房客每個(gè)月上交的房租后，轉(zhuǎn)手交給業(yè)主，再從資金池取出一部分還給金融機(jī)構(gòu)。
資金池剩下的錢就可以用于尋找新的房源，裝修，再出租，再擴(kuò)大資金池。本質(zhì)上長租公寓的租金貸就是加杠桿經(jīng)營，規(guī)模越大，負(fù)債更大。
而作為房客，因?yàn)楹炗喿饨鹳J之后可以每個(gè)月定期交房租，而不需要一次性交半年或一年的租金，所以通常都會(huì)選擇租金貸。
長租公寓為什么一定要急著擴(kuò)張呢？除了行業(yè)發(fā)展早期跑馬圈地，搶占市場份額的因素外，還有一個(gè)原因是只有做到規(guī)模經(jīng)營，才能實(shí)現(xiàn)盈利。
舉個(gè)例子，去年第四季蛋殼公寓每套公寓的房租收入是2074元，扣除給業(yè)主的租賃成本后，差價(jià)利潤是570元。截至第四季末，公司運(yùn)營公寓總數(shù)總共為43.83萬套。所以"二房東"可以賺到的錢大約為2.5億元。
然而，同期經(jīng)營費(fèi)用只是折舊攤銷便有3.48億元，行政費(fèi)用1.32億元，還未算營銷費(fèi)用等等，虧損自然是很合理的事情。
為了實(shí)現(xiàn)盈利，公寓運(yùn)營方必須讓更多的房租出去，同時(shí)控制成本大幅上升（有興趣可以了解一下長租公寓推銷人員的KPI，采用的是不達(dá)目標(biāo)罰款的形式）。
于是便有了以租金貸加杠桿擴(kuò)張的冒險(xiǎn)之舉。
當(dāng)輕資產(chǎn)的長租公寓運(yùn)營方遇上高杠桿，如果資金鏈斷裂，結(jié)果也許就只有跑路了。這就是19年出現(xiàn)的大批長租公寓暴雷主要原因。
輕資產(chǎn)、高杠桿仍持續(xù)虧損的長租公寓遇上了今年租賃市場全線冷清，情況就更尷尬了。你說還要繼續(xù)擴(kuò)張吧，實(shí)力不允許；如果不繼續(xù)擴(kuò)張吧，原來就不賺錢了，現(xiàn)在租金還下滑了，只能從成本端下手，于是手下員工最先遭殃……
但不擴(kuò)張的長租公寓，怎么才可以實(shí)現(xiàn)最終盈利呢？
其實(shí)現(xiàn)在最尷尬的倒不是長租公寓運(yùn)營方，而是它們背后的投資人。已經(jīng)上市的蛋殼、青客還好，股份還能賣得出去。還沒上市的長租公寓，估計(jì)現(xiàn)在環(huán)境也不允許它上市了。
截取蛋殼公寓最新業(yè)績部分?jǐn)?shù)據(jù)來看可能更加明了。
公司第一季的資產(chǎn)負(fù)債率為97%，流動(dòng)比率0.36。經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出1.21億元，投資活動(dòng)流出1.78億元，融資活動(dòng)卻流入10.18億元。
凈利潤為負(fù)12.34億元，上一季為負(fù)9.21億元。
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由此可見，像蛋殼公寓這樣的公司并沒有造血功能，高度依賴外部資金。遇上行業(yè)寒冬，今年如果有更多長租公寓品牌消失，也不意外。
長租公寓當(dāng)初甫一推出，世人盡是道好，畢竟有更多的公寓可以容納到處飄蕩的游子；后來發(fā)現(xiàn)，精裝修的長租公寓泛濫推高了地方房租市場價(jià)格；再后來長租公寓暴雷，原來都不過是泡沫；今年行業(yè)冷清，南柯一夢也該醒了。
來 源： 格隆匯APP
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