時(shí)間倒回半年前，在雷聲陣陣中艱難走出來(lái)的青客公寓及蛋殼公寓，先后登陸資本市場(chǎng)，算是為長(zhǎng)租公寓行業(yè)創(chuàng)造了片刻安穩(wěn)。
2010年在國(guó)內(nèi)萌芽的長(zhǎng)租公寓，于2015年進(jìn)入爆發(fā)期，又在隨后的5年里迅速降溫。
2018年，市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓品牌已超2000家。其中頭部品牌有來(lái)自「中介系」的自如、蛋殼，有來(lái)自「房企系」的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、碧桂園碧家等等。
也是在同一年，長(zhǎng)租公寓被曝出諸多負(fù)面,甲醛超標(biāo)、抬升租金、租金貸等等一系列事件。再加上，各地政府相繼出臺(tái)穩(wěn)定租金政策，規(guī)定租金每年增長(zhǎng)幅度不能超過(guò)5%。
長(zhǎng)租公寓的盈利空間和想象空間都被堵死了。
后期鼎家公寓、樂伽公寓等行業(yè)內(nèi)一批“高進(jìn)低出”的爆雷，以及部分企業(yè)如遠(yuǎn)洋整體轉(zhuǎn)讓長(zhǎng)租公寓部門的退出，宣告長(zhǎng)租公寓正式進(jìn)入退潮期。
而2019年，在長(zhǎng)租公寓整體下坡路的情況下，青客公寓、蛋殼公寓的接連上市，為行業(yè)贏得了一絲喘息時(shí)間。但沒有人能想到，突然爆發(fā)的疫情黑天鵝會(huì)成為壓垮駱駝的最后一根稻草。
今年6月初，有關(guān)青客公寓倒閉的傳聞?dòng)萦摇Ｇ嗫头矫婢o急聲明，稱只是資金困難。緊接著6月18日，蛋殼公寓突發(fā)公告，稱創(chuàng)始人高靖被地方政府部門調(diào)查，公司任命聯(lián)合創(chuàng)始人、董事兼總裁崔巖成為臨時(shí)CEO。
長(zhǎng)租公寓唯二的上市公司雙雙暴雷，難免會(huì)令外界聯(lián)想，這個(gè)行業(yè)究竟怎么么？是巧合，還是病入膏肓的征兆？
起源
長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)始于2010年前后，包括YOU+、自如、優(yōu)客逸家、青客都是在此時(shí)誕生。許多品牌創(chuàng)始人是從二房東或者房地產(chǎn)中介轉(zhuǎn)型長(zhǎng)租公寓，他們?cè)趧?chuàng)業(yè)過(guò)程敏銳的發(fā)現(xiàn)需求，從而成為國(guó)內(nèi)第一批長(zhǎng)租公寓玩家。
2013到2015年，長(zhǎng)租公寓開始受到資本關(guān)注，魔方獲得華平資本3000萬(wàn)美金，以自持物業(yè)為主的新派公寓融資1.6億元。由于租賃市場(chǎng)擁有廣泛的發(fā)展前景，互聯(lián)網(wǎng)+、房地產(chǎn)中介和酒店系都進(jìn)入此賽道。
2015年可以稱為國(guó)內(nèi)公寓元年。
國(guó)家從金融、政策、房源、稅收各方面支持租賃行業(yè)發(fā)展，廣州等地方政府還推出了“租售同權(quán)”，即賣房和租房都可以享受到一樣的教育等社會(huì)資源，進(jìn)一步推廣長(zhǎng)租公寓的發(fā)展。
隨后，萬(wàn)科宣布“萬(wàn)村計(jì)劃”，在全國(guó)各地建立新型的租賃社區(qū)，這標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)商正式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓。碧桂園、龍湖、旭輝、招商、金地陸續(xù)跟進(jìn)，行業(yè)一片熱鬧。
而魔方、YOU+、蛋殼、自如這些早期玩家，為了抗衡巨頭也加快了融資速度。2017年中國(guó)公寓行業(yè)證券化市場(chǎng)邁出重要一步，“魔方公寓信托收益權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃”設(shè)立，募集資金達(dá)到3.5億元，這是國(guó)內(nèi)首單公寓行業(yè)資產(chǎn)化產(chǎn)品。
行業(yè)門檻越來(lái)越高，中小公寓難以融資，資本沖著頭部企業(yè)。
退潮
資本密集進(jìn)入長(zhǎng)租公寓的2015年，國(guó)內(nèi)住房租金價(jià)格正在漲勢(shì)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月，住房租金價(jià)格自有連續(xù)統(tǒng)計(jì)記錄以來(lái)，已連續(xù)上漲45個(gè)月，最高月漲幅達(dá)到6%左右。
到2017年，數(shù)據(jù)顯示全國(guó)房租水平又比2016年同期上漲了16.7%，而在一線城市房子上漲的幅度則更大，例如北京、上海漲幅均在20%左右。
2018年夏天更甚，因三個(gè)月內(nèi)北京地區(qū)房租上漲15%-40%，各方輿論開始將矛頭指向長(zhǎng)租公寓，稱為了搶占租房市場(chǎng)，動(dòng)用租房貸等金融杠桿，從房東手里高價(jià)拿房，在形成市場(chǎng)壟斷后，將哄抬的成本轉(zhuǎn)移至租客。
我愛我家前副總裁胡景暉就曾公開炮轟，除了供給、需求、季節(jié)的因素外，自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓用金融杠桿融資、以高出市場(chǎng)價(jià)20%-40%的價(jià)格爭(zhēng)搶房源嚴(yán)重違背市場(chǎng)規(guī)律。
事實(shí)上，2017年底長(zhǎng)租公寓倒閉潮就已開始。
根據(jù)網(wǎng)上流傳的一份倒閉名單，2017年有4家長(zhǎng)租公寓品牌倒閉，而到2018年又有12家因資金鏈鍛煉而退出，其中甚至還有魚悅公寓這樣房東攜款跑路的極端個(gè)案存在。
2018年，長(zhǎng)租公寓又被曝出另一個(gè)嚴(yán)重問題——租金貸。
所謂租金貸，是指長(zhǎng)租公寓與第三方金融機(jī)構(gòu)合作，讓租戶以借貸的方式實(shí)現(xiàn)分期付款，租戶就月交付租房，而長(zhǎng)租公寓可以從貸款機(jī)構(gòu)獲得合同期內(nèi)的所有現(xiàn)金，再利用這個(gè)資金擴(kuò)張房源。
公開資料顯示，青客公寓與十幾家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了租金貸合作，租戶使用租金貸支付租金的比例超過(guò)60%。同樣，2019年蛋殼公寓使用“租金貸”的租客占比也超過(guò)60%。
租金貸對(duì)公寓企業(yè)而言，相當(dāng)于提供了一個(gè)源源不斷的資金池，只要公寓規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張租戶不斷簽約，資金池就會(huì)越來(lái)越大，進(jìn)而公寓便可以繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，形成一個(gè)無(wú)限循環(huán)。
但也并非沒有風(fēng)險(xiǎn)，只是長(zhǎng)租公寓將風(fēng)險(xiǎn)扔給了房東、租客以及全社會(huì)。胡景暉曾預(yù)言，長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng),一定比P2P爆雷更厲害�，F(xiàn)在看來(lái)真是一語(yǔ)成讖，租房變貸款，信用做租金？
資本散場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓何以為繼？
租金貸一定程度上改變了長(zhǎng)租公寓傳統(tǒng)的“二房東”模式，利用金融杠桿快速擴(kuò)充規(guī)模，這是典型的資本玩法。但該模式有一個(gè)天然的缺陷，即無(wú)法盈利。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾表示，長(zhǎng)租公寓這個(gè)生意基本都是虧的。
規(guī)模+現(xiàn)金流=沒有利潤(rùn)，大部分長(zhǎng)租公寓走的都是這種模式，業(yè)務(wù)本身不賺錢，靠規(guī)模在跑現(xiàn)金流，然后持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模，等待資本買單。
事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓背后的投資方，正是催促蛋殼、青客等品牌上市的關(guān)鍵因素。投資方期待規(guī)模，品牌方主動(dòng)催化，但受限于混亂的管理體系和分散的供應(yīng)鏈，盲目擴(kuò)張規(guī)模必然會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。
這從青客和蛋殼的財(cái)報(bào)中可以直觀看到。
2020年Q1蛋殼公寓營(yíng)收為人民幣19.396億元，凈虧損人民幣12.344億元，凈利潤(rùn)率為-63.6%。
青客公寓也是如此。從2017財(cái)年-2019財(cái)年，青客公寓連續(xù)三個(gè)財(cái)年虧損。2017、2018、2019財(cái)年分別實(shí)現(xiàn)凈虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元，截至2019年9月30日，累計(jì)虧損額達(dá)到22.78億元。
另外，如今長(zhǎng)租行業(yè)深受“租金貸”之困，2019年12月頒發(fā)的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，明確規(guī)定了“住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位”。
這意味著規(guī)模+現(xiàn)金流的方式不再行之有效，也意味著長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張成本驟增。所以，青客公寓被曝倒閉也并非空穴來(lái)風(fēng)，早在今年4月官方就已承認(rèn)資金困難，而困難的源頭一方面因?yàn)橐咔檫@只黑天鵝，另一方面也有上面分析的因素。
而長(zhǎng)租公寓必然要調(diào)整方向，比如青客公寓正將旗下各主要城市的部分房源轉(zhuǎn)交給建行旗下的房屋租賃服務(wù)平臺(tái)建融家園。如此一來(lái)，“規(guī)�？s水”就是必然，并且在行業(yè)沒有找到新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)之前，資本自然更為理性。
所以，資本散場(chǎng)留給長(zhǎng)租公寓的只有兩條路，退出或者踏踏實(shí)實(shí)做二房東生意。
拋開長(zhǎng)租公寓甲醛超標(biāo)、高進(jìn)低出、抬升租金、規(guī)模陷阱等諸多問題不談，二房東這門生意其實(shí)不好做。
首先，回報(bào)低。
長(zhǎng)租行業(yè)的盈利點(diǎn)目前仍以差價(jià)、服務(wù)費(fèi)、金融服務(wù)費(fèi)為主，而在租金貸遭整治的情況下，長(zhǎng)租公寓又要面臨成本上升租金下降，必然會(huì)導(dǎo)致營(yíng)收遇困。
另外就是回報(bào)周期問題，蛋殼、青客等分散式租期較短在3-5年，毛利在10-30%之間，相對(duì)投入比較少，回本周期在1-2年不等。為了提高毛利縮短回本周期，長(zhǎng)租公寓就要提高運(yùn)轉(zhuǎn)效率降低閑置率，而受疫情影響這幾乎成了不可能的事情，所以就出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓“兩頭吃”的行為。
其次，空租率過(guò)高。
當(dāng)前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的租客平均周期依然維持在8個(gè)月左右，續(xù)約率不足50%，較短的租期和較低的續(xù)約率帶來(lái)較高的獲客成本的投入。空置率是懸在公寓經(jīng)營(yíng)者的一把利劍，大家都在想著怎么把房子租出去，而空置率也導(dǎo)致租金下滑。
最后，格局仍未確定。
青客被曝資金困難、蛋殼CEOb被查，這給本就命途多舛的長(zhǎng)租公寓又潑了一盆冷水。無(wú)論青客、蛋殼，在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)都不好，市值較上市初期已經(jīng)下跌3-4成，而且隨著時(shí)間推移，疫情仍未解除，長(zhǎng)租公寓的苦日子還將繼續(xù)。
最后
盡管賽道玩家有諸多弊端，但長(zhǎng)租公寓仍是一個(gè)好賽道。
國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)是一個(gè)萬(wàn)億的大市場(chǎng)，有統(tǒng)計(jì)表明2020年租賃市場(chǎng)將達(dá)到1.6萬(wàn)億，2025達(dá)到2.2萬(wàn)億。
而根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，隨著房?jī)r(jià)的上漲，租房的人群會(huì)越來(lái)越多。
美國(guó)存量住房約1.3億套，到2015年底為主，美國(guó)有4390萬(wàn)個(gè)租賃家庭，租賃人口1.1億，接近總?cè)丝诘娜种�。租金GMV達(dá)到5000億美元以上，在美國(guó)越來(lái)越多人成為租房一族，租房市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。
再看一下我們近鄰日本。日本自從房地產(chǎn)泡沫破裂，人口老化，房?jī)r(jià)下降。租金也隨著房?jī)r(jià)的下降而下降，從2000年開始止跌回升，目前日本租房市場(chǎng)龐大而穩(wěn)定。
日本租賃家庭占比高達(dá)35%，超過(guò)1800人口選擇租房居住，因?yàn)槿毡救笊倘Ψ績(jī)r(jià)比較高，工薪一族買不起，轉(zhuǎn)向租房。收入與租房支出在30%以內(nèi)，近20年來(lái)日本全國(guó)租金水平還呈現(xiàn)緩慢下降趨勢(shì)，大家更樂意去租房而非買房。
回到國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，長(zhǎng)租行業(yè)的整體商業(yè)模式已然清晰。并且在政策監(jiān)督、資本理性和玩家務(wù)實(shí)等多個(gè)層面下，長(zhǎng)租公寓雖然洗牌仍在繼續(xù)，但基本盤已經(jīng)穩(wěn)定。
壞消息是，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)駛?cè)肷钏畢^(qū)，中小公寓或面臨較大的洗牌和淘汰概率，促使資本在投資長(zhǎng)租領(lǐng)域時(shí)一會(huì)觀望，二是對(duì)頭部情有獨(dú)鐘。
比如自如，作為分散式公寓的頭部單位，今年3月斬獲了軟銀的10億美元投資。
但自如的問題也沒有解決，軟銀輪已經(jīng)是國(guó)際投資機(jī)構(gòu)的大手筆了，如果近期盈利模式依然打不通，接下來(lái)是否會(huì)等來(lái)“孫宏斌輪“的繼續(xù)押注呢？
來(lái) 源：砍柴網(wǎng)
編 輯：liuy
