從2020年初開(kāi)始，上市公司青客公寓持續(xù)暴雷。
據(jù)中國(guó)青年報(bào)，從今年2月開(kāi)始，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房東租金，面臨斷水?dāng)嚯姅嗑W(wǎng)、甚至被趕出公寓的窘境。搜索QQ群，可以找到10余個(gè)青客公寓維權(quán)群，人數(shù)最多的達(dá)到966人，上海群為500人，其他地區(qū)則約100人到800人不等。
據(jù)公開(kāi)消息，青客公寓隸屬于上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營(yíng)管理股份有限公司，公司2012年成立于上海，并于2019年11月在美國(guó)上市。
青客公寓上市時(shí)并不是在長(zhǎng)租公寓行業(yè)最得意的年頭。2017年7月26日，住建部放出了“租售同權(quán)”的大利好后，一直潛伏在資本市場(chǎng)“水底”的“長(zhǎng)租公寓”迅速成為2018年的新風(fēng)口，資本源源不斷。不過(guò)好景不長(zhǎng)，野蠻生長(zhǎng)后的長(zhǎng)租公寓屢屢踩雷，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入洗牌階段，頭部企業(yè)受資本青睞，中小公寓資金困難，長(zhǎng)租公寓盈利困難接連暴雷，政策方面國(guó)家和地方政府對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管加強(qiáng)。
在2020年新冠疫情沖擊下，長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)似乎更為坎坷。
被資本催生 曾欣欣向榮
回顧長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展歷程，不難發(fā)現(xiàn)其迅速崛起的過(guò)程與國(guó)家政策的出臺(tái)密切相關(guān)，政策的出臺(tái)直接推動(dòng)資本的迅速涌入。
2016年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，提出要“以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系”，2017年十九大提出要建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房體系。中央政府鼓勵(lì)租賃發(fā)展的政策為租賃市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，2016年之后機(jī)構(gòu)化租賃市場(chǎng)迅速崛起，眾多房地產(chǎn)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)都紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模快速擴(kuò)張，長(zhǎng)租公寓企業(yè)均以萬(wàn)間為單位制定發(fā)展目標(biāo)，一時(shí)間長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一片欣欣向榮。
據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)早前報(bào)道，2018年曾有相關(guān)專(zhuān)家指出，隨著國(guó)家大力建設(shè)推行房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，租賃市場(chǎng)發(fā)展前景向好，作為行業(yè)新興的細(xì)分市場(chǎng)，這片藍(lán)海成為百?gòu)?qiáng)房企新的戰(zhàn)場(chǎng)。萬(wàn)科、保利、碧桂園等百?gòu)?qiáng)房企紛紛布局長(zhǎng)租公寓，百?gòu)?qiáng)房企之中已有超過(guò)30家布局長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
2017年大型房企在租賃項(xiàng)目的金融創(chuàng)新方面走在行業(yè)前端，保利地產(chǎn)發(fā)行的首單央企租賃住宅類(lèi)REITs、招商蛇口發(fā)行的首單租賃住宅CMBS、龍湖冠寓發(fā)行的全國(guó)首單公募住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券、旭輝領(lǐng)寓發(fā)行的首單民企公寓類(lèi)REITs。長(zhǎng)租公寓的融資工具創(chuàng)新，不僅緩解了房企的資金壓力，更為項(xiàng)目打通了退出環(huán)節(jié)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)得以形成完整的商業(yè)模式閉環(huán)。
“黑天鵝”事件頻出 行業(yè)面臨洗牌
2018年年中，由于一系列“黑天鵝”事件爆發(fā)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)被推上風(fēng)口浪尖，此后行業(yè)內(nèi)存在的一系列問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。
據(jù)36氪報(bào)道，“XX公寓爆倉(cāng)跑路”成為2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)很常見(jiàn)的新聞。實(shí)際上由于行業(yè)成為風(fēng)口，且分散式長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)門(mén)檻較低，大量創(chuàng)業(yè)者涌入分散式長(zhǎng)租公寓行業(yè)。但長(zhǎng)租公寓行業(yè)的包租模式需要較強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，保證現(xiàn)金流的健康周轉(zhuǎn)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。許多新進(jìn)入的創(chuàng)業(yè)者不懂租賃運(yùn)營(yíng)，借助啟動(dòng)資本進(jìn)行盲目擴(kuò)張，擁有了大量房源之后卻難以保證出租率導(dǎo)致大量房源空置，最終資金鏈斷裂最終難以為繼，同時(shí)也傷害了房東和租客雙方應(yīng)有的權(quán)益。
中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》
除此之外，對(duì)分散式長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)，租金貸是一種資金迅速回流的方式，能夠很大程度上緩解企業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)金壓力，對(duì)于融資困難的中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)說(shuō)是非常重要的資金來(lái)源，因此產(chǎn)生了許多使用租金貸的不規(guī)范行為。如一些企業(yè)使用“隱瞞”“哄騙”的方式，在租客不知情的情況下，吸引租戶(hù)簽訂貸款合同；使用租金貸的資金盲目擴(kuò)張房源，甚至挪用做其他用途，最后在企業(yè)運(yùn)營(yíng)不利的情況下造成資金鏈斷裂，同時(shí)損害了幾方的利益。
據(jù)房東東數(shù)據(jù)，2019年53家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成為“重災(zāi)區(qū)”，位于杭州的樂(lè)伽公寓、國(guó)暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，2019年以來(lái)長(zhǎng)租公寓的危機(jī)頻繁爆發(fā)，由此也引來(lái)相關(guān)部門(mén)的高度重視，史上“最嚴(yán)”住房租賃政策在各城市相繼出臺(tái)，在杭州、南京兩大“重災(zāi)區(qū)”先行試點(diǎn)。
9月，南京四部門(mén)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住房租賃經(jīng)營(yíng)行為防范市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的通知》，其中指出應(yīng)當(dāng)建立住房租賃租金托管制度，與銀行簽訂租金委托收付協(xié)議，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專(zhuān)用賬戶(hù)收付租金，實(shí)行租金銀行托管。
11月，杭州市住保房管局聯(lián)合市金融辦、人行杭州中心支行制定發(fā)布《杭州市住房租賃資金監(jiān)管辦法（試行）》，其中明確，“托管式”住房租賃企業(yè)須在租賃資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)中凍結(jié)部分資金作為風(fēng)險(xiǎn)防控金，在特定情況下用于支付房源委托出租人租金及退還承租人押金等。
12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，其中指出對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)，在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶(hù)。
2019年年底，住建部部長(zhǎng)王蒙徽11月28日出版的《中國(guó)紀(jì)檢監(jiān)察報(bào)》撰文直指長(zhǎng)租亂象，文中指出在專(zhuān)項(xiàng)整治期間，全國(guó)共排查住房租賃中介機(jī)構(gòu)8萬(wàn)多家，查處存在不規(guī)范行為的住房租賃中介機(jī)構(gòu)1萬(wàn)余家，通報(bào)違法違規(guī)案例8000余起，有效遏制住房租賃中介行業(yè)亂象，凈化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境。2020年，還將成立專(zhuān)班負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)整治，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和制度建設(shè)。
愈加呈現(xiàn)優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)
據(jù)36氪報(bào)道，2019年，在長(zhǎng)租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長(zhǎng)租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開(kāi)業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長(zhǎng)租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長(zhǎng)了18.9%，但累計(jì)開(kāi)業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。由2019年各季度的增長(zhǎng)情況來(lái)看，前三季度仍保持一定增長(zhǎng)，第四季度整體拓展規(guī)�；咎幱谕顟B(tài)。
據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)前景及投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告》，目前長(zhǎng)租公寓企業(yè)的擴(kuò)張規(guī)模逐漸放緩，管理房源量增速大幅下降，城市拓展維持在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略高地，基本不再新開(kāi)城。在經(jīng)歷了快速擴(kuò)張之后，擺在公寓運(yùn)營(yíng)商面前的問(wèn)題是如何精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，降低成本，提升運(yùn)營(yíng)效率，從而提升利潤(rùn)水平，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)模化效應(yīng)。整個(gè)長(zhǎng)租公寓行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入精耕期，從業(yè)者們需要更多的耐心投入到其中。
經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的發(fā)展，行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。無(wú)論從資金獲取能力，房源獲取能力，以及運(yùn)營(yíng)能力來(lái)看，頭部企業(yè)均有明顯優(yōu)勢(shì)，資源逐漸向頭部企業(yè)集中。未來(lái)，越是頭部正規(guī)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)規(guī)范、資金雄厚、管理能力較強(qiáng)將越能夠在這個(gè)市場(chǎng)生存下來(lái)，而那些自身資金實(shí)力、盈利能力不足的長(zhǎng)租公寓企業(yè)則會(huì)逐漸被市場(chǎng)所淘汰。
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