新冠疫情給樓市帶來的陰霾已逐漸消退。7月以來，包括杭州、東莞等房?jī)r(jià)有所上漲的城市開始出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。
“從目前市場(chǎng)看，如果說2月全國(guó)市場(chǎng)基本冰凍，3月市場(chǎng)恢復(fù)50%，4月市場(chǎng)逐漸回到了80%，那么5-6月市場(chǎng)整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)了100%以上，大部分區(qū)域甚至已經(jīng)同比出現(xiàn)了上漲。最近隨著多個(gè)城市房?jī)r(jià)明顯上漲，收緊的調(diào)控政策也開始出現(xiàn)了�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
杭州、東莞出臺(tái)房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策
可以看到，7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》要求加快在建商品住房入市銷售、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)、加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目銷售監(jiān)管。其中明確，同地區(qū)新房房?jī)r(jià)3個(gè)月漲幅不得超10%，且同幢新房每套均價(jià)差不宜超20%。
無獨(dú)有偶，新房成交量創(chuàng)新高，上半年土地出讓金排名全國(guó)第一的杭州也出臺(tái)約束性調(diào)控政策。
7月2日，浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求 》，明確高層次人才家庭在杭州只能享受一次優(yōu)先購(gòu)房資格，并且自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易；進(jìn)一步加大了新建商品住房公證搖號(hào)公開銷售對(duì)“無房家庭”的傾斜力度，明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。
此外，河北省張家口市懷來縣人民政府也明確住房限購(gòu)政策并未廢止，并發(fā)布“關(guān)于網(wǎng)傳懷來縣廢止限購(gòu)政策的說明”稱，網(wǎng)上有媒體刊發(fā)河北省懷來縣取消商品房限購(gòu)政策的消息，并不屬實(shí)。懷來縣住建局辦公室工作員表示，先前的文件到期，后續(xù)會(huì)出延長(zhǎng)的文件。目前限購(gòu)措施仍執(zhí)行。
杭州新房成交量創(chuàng)三年來新高
受新冠肺炎疫情影響，今年以來房地產(chǎn)政策密集多發(fā)。按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)為304次，同比上漲21%。不難發(fā)現(xiàn)，這些政策中主要以“救企”和“救市”為主，包括寬松土地出讓金繳納時(shí)間、加快預(yù)售、給予購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬人才落戶等政策。
從救市的政策看，降低首付的政策已全部被叫停，松綁限購(gòu)的政策也被收回。按照機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前已經(jīng)累計(jì)超過12城市出現(xiàn)了政策一日游，但部分補(bǔ)貼購(gòu)房的政策，對(duì)市場(chǎng)依然有所影響。
在各地尋求樓市政策寬松的當(dāng)下，杭州、東莞為何逆流而行呢？答案或在樓市回暖，房?jī)r(jià)上漲。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，杭州市區(qū)新房成交了68399套，半年度總成交金額2013.3億。其中，6月的成交量達(dá)到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值。上半年杭州全市二手房共成交4.3萬套，同比去年4.14萬套上漲4.02%，環(huán)比2019年下半年的3.96萬套，上漲了8.77%。
今年二季度，在受疫情影響降低后，杭州樓市觸底反彈，連續(xù)三個(gè)月成交量突破上萬套，僅次于2017年6月成交的11875套最高紀(jì)錄。按照易居研究院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)報(bào)告，5月份杭州新房?jī)r(jià)格在29662元/平方米，排名全國(guó)第六。
另外，對(duì)于杭州市場(chǎng)來說，其已連續(xù)三年是全國(guó)“賣地冠軍”。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2020上半年土地市場(chǎng)》顯示，2020年上半年，全國(guó)300城市土地出讓金總額為23716億元，同比增長(zhǎng)3%。其中，杭州土地市場(chǎng)上半年收金總額突破1500億，連續(xù)三年居年中榜首，一度超越北京、上海、廣州等一線城市。
而對(duì)于有著深圳“后花園”之稱的東莞而言，其近期也因房?jī)r(jià)“漲幅首次超過深圳”而備受關(guān)注。
據(jù)媒體報(bào)道，某機(jī)構(gòu)發(fā)布的《62城二手房冰山指數(shù)漲幅排名（157期）》，稱東莞4月第4周二手房?jī)r(jià)格19240元，5月第4周二手房?jī)r(jià)格19751元，月環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，漲幅首次超過深圳，并宣稱今年以來東莞房?jī)r(jià)猛漲，即將進(jìn)入“3萬時(shí)代”。
對(duì)此，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局表示，東莞確實(shí)存在某些核心地段、熱門樓盤漲價(jià)較快的現(xiàn)象，而這些現(xiàn)象被各種網(wǎng)絡(luò)媒體“局部”放大。
對(duì)于此次下發(fā)通知，東莞住建局也表示要是針對(duì)近期東莞市部分區(qū)域商品住房供需矛盾突出、房?jī)r(jià)漲幅較大的實(shí)際問題，切實(shí)加快住房有效供應(yīng)，保持住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。
按照東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的二手住房網(wǎng)簽價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，3月至5月，東莞二手房?jī)r(jià)格有兩個(gè)月環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)、一個(gè)月正增長(zhǎng)。5月份二手房均價(jià)為每平方米16402元，比3月二手房均價(jià)每平方米16541元還略低一些，不過環(huán)比增長(zhǎng)3.39%。
張大偉指出，如果說2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么7月份開始，部分城市房?jī)r(jià)明顯上漲樓市政策開始收緊了。到目前為主，以東莞、杭州為代表的收緊政策，更多只是撓癢樓市，因?yàn)橹皇轻槍?duì)搖號(hào)、限價(jià)政策做調(diào)整，沒有影響市場(chǎng)的購(gòu)房杠桿，所以預(yù)計(jì)效果有限。
政策調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)的響應(yīng)，三季度整體市場(chǎng)仍存壓力
那么以杭州、東莞為首的調(diào)控收緊政策是否具有風(fēng)向意義呢？
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，近期杭州、東莞等部分城市出臺(tái)的政策調(diào)整是對(duì)前期市場(chǎng)反應(yīng)的響應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的預(yù)期上升，部分人投機(jī)性購(gòu)房等行為，進(jìn)行市場(chǎng)微調(diào)優(yōu)化，抑制房?jī)r(jià)上漲苗頭。
許小樂指出，今年上半年市場(chǎng)升溫的城市還是少數(shù)，不代表整體市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱。下半年在寬松的金融環(huán)境下，核心城市房?jī)r(jià)仍然具有一定的上漲動(dòng)力，對(duì)于那些房?jī)r(jià)不穩(wěn)，預(yù)期不穩(wěn)的城市，預(yù)計(jì)在一城一策的長(zhǎng)效機(jī)制下還會(huì)有一系列政策調(diào)整，維持市場(chǎng)平穩(wěn)有序。
從整體市場(chǎng)來看，貝殼研究院發(fā)布的半年度市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年鏈家重點(diǎn)18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增長(zhǎng)4.2%，疫情對(duì)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)總體影響不大。價(jià)格方面，疫情之下，2020年一季度重點(diǎn)城市二手房均價(jià)普遍環(huán)比去年四季度下跌，二季度均價(jià)隨市場(chǎng)修復(fù)普遍反彈。
二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年66城新房市場(chǎng)合計(jì)成交套數(shù)累計(jì)同比下滑16.0%，成交面積累計(jì)同比下滑14.0%，疫情穩(wěn)定之下，新房市場(chǎng)成交量在二季度快速恢復(fù)，但同比2019年同期，成交套數(shù)和面積分別仍下滑5%和4%。
對(duì)于下半年樓市預(yù)判，野村中國(guó)房地產(chǎn)研究主管張正宇認(rèn)為，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)小陽(yáng)春的形成主要在于一季度受疫情影響被積壓的購(gòu)房需求在二季度集中釋放，但是此次的小陽(yáng)春跟過往兩年一樣，銷售的動(dòng)能或需求比較難延續(xù)至今年第三季度。對(duì)下半年市場(chǎng)來看，今年下半年的市場(chǎng)動(dòng)能會(huì)比二季度弱，三季度市場(chǎng)去化以及房?jī)r(jià)走勢(shì)都會(huì)遇到比較大的壓力，三季度末一些樓市調(diào)控放松政策或會(huì)顯現(xiàn)。其認(rèn)為，下半年樓市或呈現(xiàn)U字形走勢(shì)，三季度末，隨著政策放松，銷售或仍會(huì)企穩(wěn)。其預(yù)計(jì)今年新房市場(chǎng)的銷量和去年比會(huì)略有下降，但下降的幅度不會(huì)太大，大概在3~5個(gè)點(diǎn)之間。
來源：澎湃新聞
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