最近有50多個(gè)城市公布了新一輪公積金調(diào)整方案，其中絕大多數(shù)城市上調(diào)了繳費(fèi)基數(shù)的上限。
這對(duì)于樓市，尤其是中小城市的樓市來說，是一個(gè)顯著的利好。
深圳公布的最新方案是：7月1日起各單位可根據(jù)職工2019年工資情況為職工辦理繳存基數(shù)調(diào)整，調(diào)整后的存繳基數(shù)不得超過2019年深圳市在崗職工月平均工資的3倍，即31938元。2019年為27927元，上調(diào)幅度高達(dá)4011元。下限則與2019年相同，為2200元。
再比如海南三沙市，2020年新的繳費(fèi)基數(shù)上限為25596元，相較2019年的21351元上調(diào)4245元。
由于今年情況特殊，多數(shù)城市的調(diào)整方案是：提高繳費(fèi)基數(shù)上限，同時(shí)允許繳費(fèi)基數(shù)下限維持不變。
其中的政策含義是：如果企業(yè)效益不好，不會(huì)增加企業(yè)、個(gè)人在繳納住房公積金時(shí)的負(fù)擔(dān)；但如果企業(yè)效益好，則可以多交一些。
在上調(diào)公積金繳費(fèi)基數(shù)方面，多數(shù)城市上調(diào)幅度在1000元-2500元之間。
與此同時(shí)，各地還紛紛出臺(tái)放寬使用住房公積金的政策。
比如深圳宣布：自2020年7月1日起至2020年12月31日，階段性提高租房提取比例，職工提取住房公積金用于支付房租的，2020年7月至12月每月可提取額由申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的65%上調(diào)為80%。預(yù)計(jì)深圳這項(xiàng)“公積金新政”可以釋放25億租房資金，幫助相當(dāng)一批人度過難關(guān)。
北京公積金中心日前則宣布，將允許“公積金余額直接還房貸”。借款人可以申請(qǐng)?jiān)诿磕?月和7月合同約定還款日，使用本人住房公積金賬戶資金直接沖還貸款。
而之前，公積金貸款人需要還款的時(shí)候，要先從公積金賬戶里提款，然后轉(zhuǎn)到指定銀行賬戶進(jìn)行還款。
此外，北京公積金管理中心還宣布了一項(xiàng)利好：自2020年7月1日起，2019年9月16日（含）后發(fā)放的住房公積金個(gè)人住房貸款“二手房評(píng)估費(fèi)”不再由借款申請(qǐng)人承擔(dān)。如果是組合貸款，則由貸款受托銀行承擔(dān)；如果是非組合貸款，由北京住房公積金管理中心承擔(dān)；借款申請(qǐng)人已交納的二手房評(píng)估費(fèi)予以返還。
怎樣評(píng)價(jià)50多個(gè)城市上調(diào)“公積金繳費(fèi)基數(shù)上限”，以及放寬使用公積金？
很顯然，這是對(duì)樓市釋放政策利好，雖然力度不算太大。
貸款對(duì)于樓市來說，有杠桿效應(yīng)。而公積金貸款，由于利率非常低，就更具杠桿效應(yīng)。
目前5年及以上期限公積金貸款利率為3.25%，而5年期LPR為4.65%，兩者相差140個(gè)基點(diǎn)。如果算上各地房貸利率上浮，差距一般是超過200個(gè)基點(diǎn)的。
要知道，今年4月20日央行5年來力度最大的一次降息，也只降低了20個(gè)基點(diǎn)。
所以，公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì)，還是非常明顯的。
一線城市、強(qiáng)二線城市由于房?jī)r(jià)比較高，公積金貸款額度有限，在幫助市民購房時(shí)意義不太大。但對(duì)于弱二線和三四五線城市來說，公積金貸款真的可以幫到他們很多。
因此，公積金貸款方面的利好，對(duì)于一線城市、強(qiáng)二線城市來說，主要是政策意義上的利好，是心理上的利好。對(duì)于弱二線、三四五線城市來說，則是實(shí)實(shí)在在的利好，可以明顯影響到樓市。
過去半年，關(guān)于公積金的存廢問題再度引起廣泛關(guān)注。黃奇帆為代表的一方，主張廢除公積金制度，認(rèn)為作用不大、還給企業(yè)增加了負(fù)擔(dān)。
格力電器的董明珠也持這種觀點(diǎn)。不過董明珠是借公積金來秀自己，她的看法是：我們格力都給員工發(fā)房子了，當(dāng)然不需要公積金制度。這好比對(duì)窮人說：把窩頭扔了吧，你們都應(yīng)該吃牛排。
黃奇帆提出的方案，是把企業(yè)原來給職工繳納的公積金轉(zhuǎn)為企業(yè)年金，但提取期會(huì)更長(zhǎng)，事實(shí)上降低了員工在青壯年時(shí)期的購房能力。
我之前在專欄說過：公積金制度不算一個(gè)好制度，創(chuàng)立之初尤其不好。但最近這些年通過降低提取門檻，增加使用途徑，已經(jīng)算是一個(gè)不太壞的制度了。
如果廢除，是可以的。但前提是：要成立住宅銀行，給首次購房者、改善型購房者、多生孩子家庭等，長(zhǎng)期低息貸款，甚至部分是無息貸款。
總之一句話：讓老百姓(603883,股吧)從替代制度上獲得更多，而不是剝奪大家的利益。
比如在住宅銀行制度下，每個(gè)中國人在成年之后，都應(yīng)該至少獲得一次超低息貸款買房的機(jī)會(huì)，利率比現(xiàn)在的公積金貸款利率還要低，比如是2%，首付可以降低到10%。
烈士子女、家屬初次購房的時(shí)候，應(yīng)該提供長(zhǎng)期無息貸款；對(duì)于生3胎、4胎的，也應(yīng)該提供一定額度的長(zhǎng)期無息購房貸款。
對(duì)于改善需求的，可以適當(dāng)提高利率，但也要比LPR利率低。至于明顯帶有投資性質(zhì)的購房，則可以根據(jù)地區(qū)的不同，給與利率上浮。對(duì)于樓市過熱的區(qū)域，國家發(fā)紅色警報(bào)信號(hào)的區(qū)域，投資性購房應(yīng)該禁止貸款，只能使用全款購房。
住宅銀行的資金，由央行通過PSL等方式提供長(zhǎng)期超低息貸款。
不過目前來看，中央還沒有廢除公積金制度的打算。中共中央、國務(wù)院5月18日在《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》里明確表示“改革住房公積金制度”，而不是廢除。
另據(jù)中國公積金年報(bào)：2019年，全國住房公積金繳存額23709.67億元；全年住房公積金提取人數(shù)5648.56萬人，提取額16281.78億元；發(fā)放個(gè)人住房貸款286.04萬筆，發(fā)放金額12139.06億元。
也就是說，住房公積金制度每年給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了1.2萬億的貸款，加上購房者的本金、商業(yè)貸款，撬動(dòng)的資金在數(shù)萬億。此外，還有4000億以上的非貸款提取，要么用于租房，要么用于裝修，要么用于消費(fèi)。
貿(mào)然取消公積金制度，意味著每年中國經(jīng)濟(jì)突然失去數(shù)萬億的資金動(dòng)能，負(fù)面影響是可想而知的。
所以，沒有對(duì)等的替代方案而貿(mào)然主張“取消公積金”，要么是作秀，要么是無知。
來 源：樓市參考微信號(hào)
編 輯：chenhong
