過去半年，疫情給經(jīng)濟(jì)帶來的影響直接映射在企業(yè)身上，各類型企業(yè)均受到不同程度的沖擊，尤以中小型為甚，如何生存成為業(yè)內(nèi)共同關(guān)注的焦點(diǎn)。
眾所周知，在聯(lián)合辦公的客戶構(gòu)成中，中小型企業(yè)占比是最大的。疫情給其帶來的影響，也讓聯(lián)合辦公行業(yè)被更加理性看待。市場環(huán)境下行、主要客源存在隱憂的大背景下，使得融資受阻、變革、轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公行業(yè)上半年繞不開的話題。
不過，相信疫情的影響是暫時(shí)的。2013-2019年，國內(nèi)新增市場主體穩(wěn)步增長。天眼查數(shù)據(jù)顯示，全國小微企業(yè)數(shù)量達(dá)到8000萬家，大約占全國企業(yè)總數(shù)的70%。2017年-2019年，每年小微企業(yè)新增注冊數(shù)量都超過1000萬家。
新注冊企業(yè)尤如春筍般誕生，一定程度上證明聯(lián)合辦公行業(yè)的市場需求是客觀存在的，也印證了行業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
另一方面，2015年-2018年的資本熱潮過后，擺在聯(lián)合辦公行業(yè)眼前的最大問題仍是盈利能力。好消息是，今年上半年，優(yōu)客工場、創(chuàng)富港、納什空間均有傳出已經(jīng)或即將盈利的消息，行業(yè)發(fā)展正往好的方向發(fā)展。
行業(yè)發(fā)展走向縱深，盈利難題見曙光
2020年猝不及防的疫情，令傳統(tǒng)辦公物業(yè)與聯(lián)合辦公都面臨不小的挑戰(zhàn)，行業(yè)競爭加劇、用戶減少與需求升級等問題成為繞不去的難題，部分企業(yè)實(shí)行業(yè)務(wù)優(yōu)化與收縮，及時(shí)止損，以應(yīng)對當(dāng)下低迷的市場環(huán)境。
在此背景下，行業(yè)頭部企業(yè)優(yōu)客工場率先做出改變，4月表示，2020年將全面轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公服務(wù)商，以輸出品牌、空間設(shè)計(jì)、建造、管理服務(wù)為主，打造全方位輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
在宣布輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后，優(yōu)客工場多個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目先后啟動，與多家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作，以品牌輸出的方式實(shí)行全國布局。同時(shí)，與金融機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園、酒店等跨業(yè)態(tài)企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議，拓展業(yè)務(wù)邊界。既有的運(yùn)營成績，上半年的變革性動作以及綜合性表現(xiàn)，讓優(yōu)客工場摘得“2020中國年度影響力聯(lián)合辦公TOP10”榜首。
另一方面，部分項(xiàng)目運(yùn)營良好，手握充沛現(xiàn)金流的頭部企業(yè)開啟了新一輪跑馬圈地，進(jìn)行逆勢擴(kuò)張。
觀察上半年企業(yè)動態(tài)，辦伴發(fā)展勢頭正勁，2020年上半年，Distrii辦伴新增項(xiàng)目數(shù)量達(dá)7個(gè)，且項(xiàng)目主要位于高端甲級寫字樓，新增項(xiàng)目面積超過6萬平方米，對比去年同期增加了兩倍以上，實(shí)現(xiàn)了逆勢上漲。
疫情期間，各大城市空置率居高不下，如何進(jìn)行高效招商是聯(lián)合辦公企業(yè)的必修課題。據(jù)了解，Distrii辦伴近期新開業(yè)的項(xiàng)目，預(yù)招商率均超過80%，且吸引新經(jīng)濟(jì)企業(yè)及各行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。
另一方面，上半年多家聯(lián)辦企業(yè)均有傳出盈利聲音，聯(lián)合辦公行業(yè)一直被詬病的盈利難題見到曙光。
4月27日，創(chuàng)富港發(fā)布的2019年財(cái)報(bào)顯示，其已經(jīng)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)盈利。2019年，創(chuàng)富港實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.38億元，較上年增加1.17億元，增長27.85%，其中7714萬元來自于2018年新店?duì)I業(yè)收入的增長，2454萬元來自于2019年新店產(chǎn)生的營業(yè)收入，其他來自于老店經(jīng)營業(yè)績的提升。
而此前一再戰(zhàn)略收縮的WeWork亦初見成效，在經(jīng)歷一系列裁員、出售資產(chǎn)、重新與企業(yè)談判租約之后，WeWork執(zhí)行主席MarceloClaure稱，公司有望于2021年錄得凈現(xiàn)金流入，較2月時(shí)訂下的目標(biāo)，提前一年達(dá)標(biāo)。
不得不承認(rèn)的是，疫情的沖擊對聯(lián)合辦公企業(yè)的現(xiàn)金流提出了考驗(yàn)。而隨著聯(lián)辦企業(yè)傳出盈利的聲音越來越多，行業(yè)似乎也從瘋狂逐步步入了理性，正往穩(wěn)健的方向前進(jìn)。
頭部企業(yè)吸金能力強(qiáng)，深度洗牌鍵快速啟動
2010年開始，共享經(jīng)濟(jì)成為資本追逐的風(fēng)口。在此過程中，聯(lián)合辦公打破了原有的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，用資源共享的方式降低消費(fèi)成本、提升消費(fèi)者的體驗(yàn)感，最終找到了立足之地。
而2014年“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，更是讓市場新增主體數(shù)量達(dá)到新高點(diǎn)。
數(shù)據(jù)來源：國家工商總局、觀點(diǎn)指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示，2019年，全國新增市場主體2179萬戶，同比增長1.37%，日均新設(shè)企業(yè)達(dá)到2萬戶。與前幾年相比，新增市場主體增速有所放緩，但總量的穩(wěn)定增加給予聯(lián)辦行業(yè)巨大的客戶潛力。
經(jīng)歷前幾年的發(fā)展擴(kuò)張后，2020年聯(lián)合辦公市場進(jìn)入深度洗牌期。近日，聯(lián)合辦公企業(yè)We+酷窩正式宣布停止運(yùn)營，稱將停止與所有員工間的勞動合同，項(xiàng)目也處于停運(yùn)階段，這家成立5年的聯(lián)合辦公企業(yè)正式按下終止鍵。
通知上的停運(yùn)原因僅有簡短的“持續(xù)虧損”四字，結(jié)合近一年來聯(lián)合辦公行業(yè)各類經(jīng)營虧損、資金鏈斷裂、關(guān)店風(fēng)波及接盤傳聞來看，不難看出——聯(lián)合辦公行業(yè)深度洗牌時(shí)刻已經(jīng)到來。
回首過往，在共享經(jīng)濟(jì)興起之際，聯(lián)合辦公行業(yè)一時(shí)風(fēng)光無兩。2018年開始，資本回歸理性，行業(yè)盈利模式受到質(zhì)疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯(lián)合辦公企業(yè)開始后繼無力，盲目擴(kuò)張產(chǎn)生的高額運(yùn)營費(fèi)用更是加劇了企業(yè)的消亡，行業(yè)頻頻傳出暴雷。
數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理
公開資料顯示，2018年聯(lián)合辦公空間融資額達(dá)67.15億元，創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達(dá)45.44億元，占比近68%，全年融資呈現(xiàn)“寡頭”局面，中小型聯(lián)辦企業(yè)難以獲得資本支持，發(fā)展舉步維艱。
2020年已過半，聯(lián)辦行業(yè)國內(nèi)融資事件數(shù)僅為1宗，為4月納什空間獲得遠(yuǎn)洋資本增資，具體金額未知。除此之外，國外方面，5月份雷格斯母公司IWG已通過配股籌集了3.2億英鎊（4.03億美元）的資金。IWG于近期表示，公司打算將這筆資金用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張。
好的消息是，4月份證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、觀點(diǎn)指數(shù)整理
目前看來，已發(fā)行的類REITs數(shù)量比重較大的為公寓、辦公業(yè)態(tài)。而未來REITS在辦公上的應(yīng)用，或許可以加速規(guī)�？壳捌髽I(yè)的資金流通與運(yùn)營提升。
城市布局下沉，輕資產(chǎn)模式“重構(gòu)”行業(yè)生態(tài)
觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，國內(nèi)聯(lián)合辦公空間主要集中在北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個(gè)核心城市。當(dāng)中，又以四個(gè)一線城市最為集中，北上廣深占據(jù)了國內(nèi)聯(lián)合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯(lián)合辦公空間的主要布局城市。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)
受疫情影響，2020年一季度一眾聯(lián)合辦公企業(yè)項(xiàng)目擴(kuò)張進(jìn)度幾近停滯，二季度國內(nèi)疫情得到控制后開始有所恢復(fù)，部分手握充�，F(xiàn)金的頭部企業(yè)率先開啟新一輪布局�？傮w來看，基本與去年同期持平。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，近半年來全國范圍內(nèi)新開營業(yè)的聯(lián)合辦公項(xiàng)目有17家，除去上海仍然保持著高開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量外，也有聯(lián)合辦公企業(yè)開始將目光轉(zhuǎn)至烏魯木齊等頗具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)中心城市。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
若觀察新開項(xiàng)目類型，則可發(fā)現(xiàn)，聯(lián)合辦公企業(yè)開始嘗試提高輕資產(chǎn)項(xiàng)目在總項(xiàng)目中的比重。
數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
一般來說，聯(lián)合辦公項(xiàng)目運(yùn)營模式有三種：重資產(chǎn)、輕重資產(chǎn)融合與輕資產(chǎn)。輕資產(chǎn)模式相較前兩者來說，前期投入成本相對較少，可以降低聯(lián)合辦公企業(yè)短期現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。但運(yùn)營主體分散，較難保證旗下項(xiàng)目運(yùn)營和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，后期管理成本也會相對較高，更加考驗(yàn)聯(lián)合辦公企業(yè)的綜合實(shí)力。
目前輕資產(chǎn)模式動作比較頻繁的是優(yōu)客工場、夢想加、納什空間等聯(lián)合辦公品牌，其中以優(yōu)客工場“決心”更大。2020年4月14日，優(yōu)客工場表示，今年將全面轉(zhuǎn)型為聯(lián)合辦公服務(wù)商，以輸出品牌、空間設(shè)計(jì)、建造、管理服務(wù)為主，打造全方位輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。
而最新消息是，優(yōu)客工場輕重資產(chǎn)的運(yùn)營模式已經(jīng)實(shí)現(xiàn)1：1，2020年輕資產(chǎn)項(xiàng)目力爭達(dá)到100個(gè)。
雖然當(dāng)下的資本退潮，讓聯(lián)合辦公問題頻現(xiàn)。不過，可以肯定的是聯(lián)合辦公市場前景依舊。不管是輕資產(chǎn)亦或是重資產(chǎn)，當(dāng)下最關(guān)鍵的是沉下心做好精細(xì)化管理，才能真正獲得盈利。
彈性優(yōu)勢盡顯，大企業(yè)屬群成破局關(guān)鍵
據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，北上廣深四個(gè)城市的空置率攀升，分別達(dá)16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分別上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行、觀點(diǎn)指數(shù)整理
疫情的到來，加速了遠(yuǎn)程辦公的發(fā)展進(jìn)程，在家辦公時(shí)間被迫拉長，部分企業(yè)對辦公空間的需求發(fā)生變化。如此前Facebook宣布：允許員工永久在家工作。這將直接影響部分企業(yè)，使其不再需要租用面積較大的商鋪、寫字樓，或者調(diào)整租賃期限。
同時(shí)，辦公室的形態(tài)上也發(fā)生相應(yīng)變化，比如部分企業(yè)設(shè)置大量的流動辦公室，或成立小團(tuán)隊(duì)協(xié)同，代之以幾十人、幾百人一個(gè)部門。因此，辦公室的面積變得更小，辦公成本進(jìn)一步降低。
與之對應(yīng)的，靈活的辦公模式是聯(lián)合辦公得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。預(yù)計(jì)未來將會有一批辦公樓選擇與聯(lián)合辦公品牌合作，利用后者的品牌輸出進(jìn)行碎片化空間管理，發(fā)展垂直細(xì)分市場。這或許也將成為聯(lián)合辦公崛起的關(guān)鍵。
雖然創(chuàng)立之初聯(lián)合辦公行業(yè)是順應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的導(dǎo)向，對創(chuàng)業(yè)公司提供便利。但由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點(diǎn)，直接制約了聯(lián)合辦公的盈利空間。對應(yīng)的，大企業(yè)承租能力高，工位需求量大，續(xù)約率較高，因而受到聯(lián)合辦公品牌的青睞。
事實(shí)上，近年來也有越來越多的聯(lián)合辦公企業(yè)推出企業(yè)定制品牌，向企業(yè)定制服務(wù)業(yè)務(wù)做轉(zhuǎn)型，亦成立了相應(yīng)的招商團(tuán)隊(duì)，以求增加大企業(yè)屬群在入駐企業(yè)中的比例。同時(shí)，不少世界500強(qiáng)公司，以及央企、國企的創(chuàng)新業(yè)務(wù)部門，正逐漸接受聯(lián)合辦公概念。
不過目前來看，大客戶屬群在聯(lián)合辦公租戶類型中的構(gòu)成占比并不高。
數(shù)據(jù)來源：iiMediaResearch、觀點(diǎn)指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示，中小型企業(yè)屬群占據(jù)了聯(lián)合辦公入駐租戶的大頭。50人以下的小微型企業(yè)租戶占比達(dá)到58.1%，盡管近期聯(lián)合辦公企業(yè)越發(fā)重視大型企業(yè)客戶，但目前該類客戶屬群占比僅19%。
目前全國中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的比重很高。上海中小企業(yè)數(shù)已超過100萬家，占全市總企業(yè)數(shù)的99.5%；廣州90%以上的市場主體、80%以上新增就業(yè)均由中小民營企業(yè)貢獻(xiàn)；深圳截止2019年底，中小企業(yè)達(dá)196.7萬家，占企業(yè)總數(shù)的99.6%。
不過，行業(yè)研究數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)中小企業(yè)的平均壽命僅為2.5年，而每年倒閉的企業(yè)約有100萬家。
為了擺脫目標(biāo)客戶的不穩(wěn)定性和短租期，減少租戶特性給企業(yè)造成的不良影響，聯(lián)合辦公企業(yè)調(diào)整自身的客戶結(jié)構(gòu)，加大大企業(yè)客戶屬群在租戶結(jié)構(gòu)中的比重，或許是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
來源：觀點(diǎn)指數(shù)研究院
編輯：wangdc
