過去半年，疫情給經濟帶來的影響直接映射在企業(yè)身上，各類型企業(yè)均受到不同程度的沖擊，尤以中小型為甚，如何生存成為業(yè)內共同關注的焦點。
眾所周知，在聯合辦公的客戶構成中，中小型企業(yè)占比是最大的。疫情給其帶來的影響，也讓聯合辦公行業(yè)被更加理性看待。市場環(huán)境下行、主要客源存在隱憂的大背景下，使得融資受阻、變革、轉型成為聯合辦公行業(yè)上半年繞不開的話題。
不過，相信疫情的影響是暫時的。2013-2019年，國內新增市場主體穩(wěn)步增長。天眼查數據顯示，全國小微企業(yè)數量達到8000萬家，大約占全國企業(yè)總數的70%。2017年-2019年，每年小微企業(yè)新增注冊數量都超過1000萬家。
新注冊企業(yè)尤如春筍般誕生，一定程度上證明聯合辦公行業(yè)的市場需求是客觀存在的，也印證了行業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
另一方面，2015年-2018年的資本熱潮過后，擺在聯合辦公行業(yè)眼前的最大問題仍是盈利能力。好消息是，今年上半年，優(yōu)客工場、創(chuàng)富港、納什空間均有傳出已經或即將盈利的消息，行業(yè)發(fā)展正往好的方向發(fā)展。
行業(yè)發(fā)展走向縱深，盈利難題見曙光
2020年猝不及防的疫情，令傳統(tǒng)辦公物業(yè)與聯合辦公都面臨不小的挑戰(zhàn)，行業(yè)競爭加劇、用戶減少與需求升級等問題成為繞不去的難題，部分企業(yè)實行業(yè)務優(yōu)化與收縮，及時止損，以應對當下低迷的市場環(huán)境。
在此背景下，行業(yè)頭部企業(yè)優(yōu)客工場率先做出改變，4月表示，2020年將全面轉型為聯合辦公服務商，以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，打造全方位輕資產運營模式。
在宣布輕資產轉型后，優(yōu)客工場多個輕資產項目先后啟動，與多家企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作，以品牌輸出的方式實行全國布局。同時，與金融機構、產業(yè)園、酒店等跨業(yè)態(tài)企業(yè)達成合作協(xié)議，拓展業(yè)務邊界。既有的運營成績，上半年的變革性動作以及綜合性表現，讓優(yōu)客工場摘得“2020中國年度影響力聯合辦公TOP10”榜首。
另一方面，部分項目運營良好，手握充沛現金流的頭部企業(yè)開啟了新一輪跑馬圈地，進行逆勢擴張。
觀察上半年企業(yè)動態(tài)，辦伴發(fā)展勢頭正勁，2020年上半年，Distrii辦伴新增項目數量達7個，且項目主要位于高端甲級寫字樓，新增項目面積超過6萬平方米，對比去年同期增加了兩倍以上，實現了逆勢上漲。
疫情期間，各大城市空置率居高不下，如何進行高效招商是聯合辦公企業(yè)的必修課題。據了解，Distrii辦伴近期新開業(yè)的項目，預招商率均超過80%，且吸引新經濟企業(yè)及各行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。
另一方面，上半年多家聯辦企業(yè)均有傳出盈利聲音，聯合辦公行業(yè)一直被詬病的盈利難題見到曙光。
4月27日，創(chuàng)富港發(fā)布的2019年財報顯示，其已經連續(xù)三年實現盈利。2019年，創(chuàng)富港實現營業(yè)收入5.38億元，較上年增加1.17億元，增長27.85%，其中7714萬元來自于2018年新店營業(yè)收入的增長，2454萬元來自于2019年新店產生的營業(yè)收入，其他來自于老店經營業(yè)績的提升。
而此前一再戰(zhàn)略收縮的WeWork亦初見成效，在經歷一系列裁員、出售資產、重新與企業(yè)談判租約之后，WeWork執(zhí)行主席MarceloClaure稱，公司有望于2021年錄得凈現金流入，較2月時訂下的目標，提前一年達標。
不得不承認的是，疫情的沖擊對聯合辦公企業(yè)的現金流提出了考驗。而隨著聯辦企業(yè)傳出盈利的聲音越來越多，行業(yè)似乎也從瘋狂逐步步入了理性，正往穩(wěn)健的方向前進。
頭部企業(yè)吸金能力強，深度洗牌鍵快速啟動
2010年開始，共享經濟成為資本追逐的風口。在此過程中，聯合辦公打破了原有的經濟形態(tài)，用資源共享的方式降低消費成本、提升消費者的體驗感，最終找到了立足之地。
而2014年“大眾創(chuàng)業(yè)”、“草根創(chuàng)業(yè)”的新浪潮，更是讓市場新增主體數量達到新高點。
數據來源：國家工商總局、觀點指數整理
數據顯示，2019年，全國新增市場主體2179萬戶，同比增長1.37%，日均新設企業(yè)達到2萬戶。與前幾年相比，新增市場主體增速有所放緩，但總量的穩(wěn)定增加給予聯辦行業(yè)巨大的客戶潛力。
經歷前幾年的發(fā)展擴張后，2020年聯合辦公市場進入深度洗牌期。近日，聯合辦公企業(yè)We+酷窩正式宣布停止運營，稱將停止與所有員工間的勞動合同，項目也處于停運階段，這家成立5年的聯合辦公企業(yè)正式按下終止鍵。
通知上的停運原因僅有簡短的“持續(xù)虧損”四字，結合近一年來聯合辦公行業(yè)各類經營虧損、資金鏈斷裂、關店風波及接盤傳聞來看，不難看出——聯合辦公行業(yè)深度洗牌時刻已經到來。
回首過往，在共享經濟興起之際，聯合辦公行業(yè)一時風光無兩。2018年開始，資本回歸理性，行業(yè)盈利模式受到質疑，融資大幅減少。而缺少資金支持的部分聯合辦公企業(yè)開始后繼無力，盲目擴張產生的高額運營費用更是加劇了企業(yè)的消亡，行業(yè)頻頻傳出暴雷。
數據來源：公開資料、觀點指數整理
公開資料顯示，2018年聯合辦公空間融資額達67.15億元，創(chuàng)歷史新高。值得注意的是，2018年氪空間和優(yōu)客工場所獲融資額達45.44億元，占比近68%，全年融資呈現“寡頭”局面，中小型聯辦企業(yè)難以獲得資本支持，發(fā)展舉步維艱。
2020年已過半，聯辦行業(yè)國內融資事件數僅為1宗，為4月納什空間獲得遠洋資本增資，具體金額未知。除此之外，國外方面，5月份雷格斯母公司IWG已通過配股籌集了3.2億英鎊（4.03億美元）的資金。IWG于近期表示，公司打算將這筆資金用于業(yè)務擴張。
好的消息是，4月份證監(jiān)會與發(fā)改委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著國內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
數據來源：戴德梁行、觀點指數整理
目前看來，已發(fā)行的類REITs數量比重較大的為公寓、辦公業(yè)態(tài)。而未來REITS在辦公上的應用，或許可以加速規(guī)模靠前企業(yè)的資金流通與運營提升。
城市布局下沉，輕資產模式“重構”行業(yè)生態(tài)
觀點指數統(tǒng)計數據顯示，目前，國內聯合辦公空間主要集中在北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及成都、杭州、南京、武漢等11個核心城市。當中，又以四個一線城市最為集中，北上廣深占據了國內聯合辦公近80%的市場份額，這說明一線城市依然是聯合辦公空間的主要布局城市。
來源：觀點指數
受疫情影響，2020年一季度一眾聯合辦公企業(yè)項目擴張進度幾近停滯，二季度國內疫情得到控制后開始有所恢復，部分手握充�，F金的頭部企業(yè)率先開啟新一輪布局�？傮w來看，基本與去年同期持平。
據觀點指數不完全統(tǒng)計，近半年來全國范圍內新開營業(yè)的聯合辦公項目有17家，除去上海仍然保持著高開業(yè)項目數量外，也有聯合辦公企業(yè)開始將目光轉至烏魯木齊等頗具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)中心城市。
來源：觀點指數整理
若觀察新開項目類型，則可發(fā)現，聯合辦公企業(yè)開始嘗試提高輕資產項目在總項目中的比重。
數據來源：觀點指數整理
一般來說，聯合辦公項目運營模式有三種：重資產、輕重資產融合與輕資產。輕資產模式相較前兩者來說，前期投入成本相對較少，可以降低聯合辦公企業(yè)短期現金流風險。但運營主體分散，較難保證旗下項目運營和服務的標準化，后期管理成本也會相對較高，更加考驗聯合辦公企業(yè)的綜合實力。
目前輕資產模式動作比較頻繁的是優(yōu)客工場、夢想加、納什空間等聯合辦公品牌，其中以優(yōu)客工場“決心”更大。2020年4月14日，優(yōu)客工場表示，今年將全面轉型為聯合辦公服務商，以輸出品牌、空間設計、建造、管理服務為主，打造全方位輕資產運營模式。
而最新消息是，優(yōu)客工場輕重資產的運營模式已經實現1：1，2020年輕資產項目力爭達到100個。
雖然當下的資本退潮，讓聯合辦公問題頻現。不過，可以肯定的是聯合辦公市場前景依舊。不管是輕資產亦或是重資產，當下最關鍵的是沉下心做好精細化管理，才能真正獲得盈利。
彈性優(yōu)勢盡顯，大企業(yè)屬群成破局關鍵
據戴德梁行數據顯示，2020年第二季度，北上廣深四個城市的空置率攀升，分別達16.2%、20.9%、6.7%、25.4%。相比2019年，空置率分別上升了7.3%、2.4%、2.4%、9.0%。
數據來源：戴德梁行、觀點指數整理
疫情的到來，加速了遠程辦公的發(fā)展進程，在家辦公時間被迫拉長，部分企業(yè)對辦公空間的需求發(fā)生變化。如此前Facebook宣布：允許員工永久在家工作。這將直接影響部分企業(yè)，使其不再需要租用面積較大的商鋪、寫字樓，或者調整租賃期限。
同時，辦公室的形態(tài)上也發(fā)生相應變化，比如部分企業(yè)設置大量的流動辦公室，或成立小團隊協(xié)同，代之以幾十人、幾百人一個部門。因此，辦公室的面積變得更小，辦公成本進一步降低。
與之對應的，靈活的辦公模式是聯合辦公得天獨厚的優(yōu)勢。預計未來將會有一批辦公樓選擇與聯合辦公品牌合作，利用后者的品牌輸出進行碎片化空間管理，發(fā)展垂直細分市場。這或許也將成為聯合辦公崛起的關鍵。
雖然創(chuàng)立之初聯合辦公行業(yè)是順應“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的導向，對創(chuàng)業(yè)公司提供便利。但由于創(chuàng)業(yè)公司承租能力低、租期短、續(xù)約率低等特點，直接制約了聯合辦公的盈利空間。對應的，大企業(yè)承租能力高，工位需求量大，續(xù)約率較高，因而受到聯合辦公品牌的青睞。
事實上，近年來也有越來越多的聯合辦公企業(yè)推出企業(yè)定制品牌，向企業(yè)定制服務業(yè)務做轉型，亦成立了相應的招商團隊，以求增加大企業(yè)屬群在入駐企業(yè)中的比例。同時，不少世界500強公司，以及央企、國企的創(chuàng)新業(yè)務部門，正逐漸接受聯合辦公概念。
不過目前來看，大客戶屬群在聯合辦公租戶類型中的構成占比并不高。
數據來源：iiMediaResearch、觀點指數整理
數據顯示，中小型企業(yè)屬群占據了聯合辦公入駐租戶的大頭。50人以下的小微型企業(yè)租戶占比達到58.1%，盡管近期聯合辦公企業(yè)越發(fā)重視大型企業(yè)客戶，但目前該類客戶屬群占比僅19%。
目前全國中小企業(yè)占企業(yè)總數的比重很高。上海中小企業(yè)數已超過100萬家，占全市總企業(yè)數的99.5%；廣州90%以上的市場主體、80%以上新增就業(yè)均由中小民營企業(yè)貢獻；深圳截止2019年底，中小企業(yè)達196.7萬家，占企業(yè)總數的99.6%。
不過，行業(yè)研究數據表明，國內中小企業(yè)的平均壽命僅為2.5年，而每年倒閉的企業(yè)約有100萬家。
為了擺脫目標客戶的不穩(wěn)定性和短租期，減少租戶特性給企業(yè)造成的不良影響，聯合辦公企業(yè)調整自身的客戶結構，加大大企業(yè)客戶屬群在租戶結構中的比重，或許是未來發(fā)展的關鍵。
來源：觀點指數研究院
編輯：wangdc
