疫情下的樓市，談得最多的是增量市場(chǎng)，但存量市場(chǎng)情況如何呢？
從黃金十年到白銀十年，從增量市場(chǎng)到存量市場(chǎng)，類似的行業(yè)發(fā)展階段討論過(guò)去幾年多有提及，業(yè)界亦有付諸行動(dòng)。城市更新、共享辦公、長(zhǎng)租公寓、物業(yè)管理等最具代表性的幾種業(yè)態(tài)受到追捧。
四年前，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，以及一年后十九大報(bào)告中“要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民有所居”，幾乎一下子引燃長(zhǎng)租公寓行業(yè)。
政策推動(dòng)下，開發(fā)商、專業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌大批進(jìn)場(chǎng)，但隨后人們很快發(fā)現(xiàn)，這是一個(gè)難以賺錢、難以融資的行業(yè)。長(zhǎng)租公寓被笑稱是“中國(guó)目前最難做的行業(yè)之一”，風(fēng)險(xiǎn)激增下，過(guò)去兩年爆雷的長(zhǎng)租公寓品牌不在少數(shù)。
2015年則是公認(rèn)的聯(lián)合辦公“元年”，在雙創(chuàng)政策鼓勵(lì)下，聯(lián)合辦公行業(yè)跟隨數(shù)量激增的初創(chuàng)企業(yè)而爆發(fā)。經(jīng)過(guò)三年近乎“瘋狂”的發(fā)展，聯(lián)合辦公行業(yè)在2019年迎來(lái)寒冬，資本回歸理性，投資融資大幅降溫。
行業(yè)迎來(lái)深度洗牌期，再加上突如其來(lái)的新冠疫情，融資受阻、變革、轉(zhuǎn)型成為聯(lián)合辦公行業(yè)上半年的關(guān)鍵詞，但其實(shí)疫情已經(jīng)催生新的辦公需求。
二三月份疫情來(lái)臨的時(shí)候，各地都采取了封樓或者封城的方式，“很多公司都讓員工在家辦公，有74%的公司安排了某種遠(yuǎn)程辦公的模式。還有的公司宣布采取混合制或者輪班制上班模式，減少人群聚集，保持社交距離。還有的公司受到疫情的影響之后，有比較大面積的減員。”
“這種情況下，到底有沒(méi)有一種辦公方式可以兩全其美？答案就是采用靈活辦公的空間�！盜WG集團(tuán)中國(guó)區(qū)總裁胡懋一直對(duì)行業(yè)抱有信心，其中一個(gè)原因，可能是因?yàn)镮WG是目前聯(lián)合辦公行業(yè)最頭部的企業(yè)。
在中國(guó)內(nèi)地，IWG以雷格斯Regus、SPACES兩個(gè)品牌為主，進(jìn)入29個(gè)城市開設(shè)約120個(gè)項(xiàng)目。胡懋對(duì)未來(lái)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的判斷傾向樂(lè)觀，全球來(lái)看，“預(yù)估在10年內(nèi)，整個(gè)市場(chǎng)的成長(zhǎng)大概會(huì)帶來(lái)2500億美金的規(guī)模�！�
尤其在困難時(shí)期，靈活的辦公形式最能體現(xiàn)價(jià)值，它對(duì)租戶最重要的幫助，是能提升它們資金的有效利用率，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是能縮減成本。
聯(lián)合辦公能提供拎包入駐，胡懋介紹，同時(shí)傳統(tǒng)辦公室是固定的租賃成本，但其實(shí)日常的空間利用率只有約55%，其余就是閑置的空間。所以一些流動(dòng)性員工，可以放在靈活辦公空間，這樣固定租賃辦公室的成本就能大大降低。
深圳市創(chuàng)富港商務(wù)服務(wù)股份有限公司董事長(zhǎng)薛春則將聯(lián)合辦公企業(yè)分為兩類：一類是掙錢的聯(lián)合辦公，他提到雷格斯。
還有一種是值錢的聯(lián)合辦公企業(yè)，比如Wework：“它們品牌價(jià)值很高，但與賺錢能力不太匹配。”
薛春說(shuō)自己愿意做一個(gè)賺錢的企業(yè)，因此細(xì)節(jié)很重要：“在設(shè)計(jì)方面，我們要求除了空間的極致利用以外，房型的性價(jià)比還要提升�！�
薛春提出：“你需要知道聯(lián)合辦公的每間房怎樣是最經(jīng)濟(jì)的，如果不能做到，設(shè)計(jì)出來(lái)的房型和創(chuàng)富港相比，我的收入能夠超過(guò)20% 。”
裝修也是一樣，“我們一直延伸到上游，連監(jiān)理都是自己的，自己采購(gòu)材料，自己找工人，連空調(diào)都是自己做，所以單單裝修成本，現(xiàn)在控制在2000以內(nèi)，而很多同行都是3000甚至4000元。
薛春解釋，創(chuàng)富港的核心理念是高效率、低成本，高效率方面就是將所有的流程全部IT化，包括前端客戶管理，后端財(cái)務(wù)、內(nèi)控、人力資源。
類似住宅開發(fā)商的“高周轉(zhuǎn)”，可能是聯(lián)合辦公未來(lái)拓展一種行之有效的路徑。在特殊時(shí)期，不光幫助客戶壓縮成本，聯(lián)合辦公企業(yè)本身也能走低成本的道路。
長(zhǎng)租是一個(gè)更大的命題，從2016年開始，長(zhǎng)租行業(yè)一直是被頂層設(shè)計(jì)高度關(guān)注。
“去年一年，由財(cái)政部和住建部對(duì)16個(gè)城市進(jìn)行了220億元的政策的支持。”在樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意看來(lái)，通過(guò)租購(gòu)并舉大戰(zhàn)略，平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的長(zhǎng)效機(jī)制總風(fēng)口是沒(méi)有發(fā)生變化的。
“整個(gè)行業(yè)的監(jiān)管也在加強(qiáng)，包括在今年疫情影響下，爆雷的速度在增加，整個(gè)租賃市場(chǎng)納入監(jiān)管，這是必須要做的一個(gè)事情。”羅意說(shuō)。
一個(gè)普遍的認(rèn)識(shí)是，住房租賃除了是一種市場(chǎng)行為
之外，還包含很多民生內(nèi)涵。
所以，從租賃協(xié)議規(guī)范，租客權(quán)益保障，交易流程監(jiān)管，租賃專項(xiàng)賬戶管控，“當(dāng)然包括租賃市場(chǎng)納入網(wǎng)簽”，都有一些政策方針落地或在推進(jìn)。
同樣的政策還有，新版《土地管理法》（在今年1月1日開始施行）的出臺(tái)。
“新的土地法注入最多的就是集體建設(shè)用地，讓它能跟國(guó)有土地同權(quán)，能夠在滿足規(guī)劃、依法用地、通過(guò)2/3集體經(jīng)濟(jì)組織同意的情況下，允許和外界合作。”
羅意指出，這相當(dāng)于給集體建設(shè)頒發(fā)了“準(zhǔn)生證”，而集體土地的物業(yè)明確不能進(jìn)入住房市場(chǎng)，但可以進(jìn)入工業(yè)和商業(yè)領(lǐng)域，“工業(yè)和商業(yè)在很多城市是過(guò)剩的，租賃又受到金融政策支持，這為租賃打開了閥門”。
除集體建設(shè)用地之外，租賃土地的供應(yīng)目前還有兩條路徑：一是開發(fā)商自持的純租賃用地，“大概有1000萬(wàn)平方米左右”。
第二是國(guó)家推出專項(xiàng)租賃用地，“他們用商品房1/4到1/6的底價(jià)中標(biāo)租賃專項(xiàng)用地，這個(gè)也在1000萬(wàn)平方米左右”。
但羅意預(yù)料，在接下來(lái)的“游戲”中，原來(lái)長(zhǎng)租公寓商最普遍采用的“二房東”模式，將會(huì)逐漸被淘汰。
“整個(gè)租賃行業(yè)，二房東時(shí)代隨著疫情的到來(lái)在加速結(jié)束�！彼f(shuō)，因?yàn)橛泻芏鄰?qiáng)大的玩家會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，它們用不著做二房東。
“一些小企業(yè)是沒(méi)有辦法跟這些新進(jìn)來(lái)的主體去抗?fàn)幍��！?/P>
因此，長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)仍有很大發(fā)展空間，只是整個(gè)租賃行業(yè)的格局其實(shí)在發(fā)生深刻的變化。
來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
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