近期，中華人民共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)了《中華人民共和國(guó)契稅法》（以下簡(jiǎn)稱《契稅法》），并將于2021年9月1日起施行。其中最受關(guān)注的就是第三條：契稅稅率為百分之三至百分之五。
目前，北京市對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米以下（含90平方米）的，按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭二套住房，按3%的稅率征收契稅。而契稅法第三條規(guī)定：契稅稅率為3%-5%。一時(shí)間，“契稅要漲，買(mǎi)房要趁早”的消息刷爆朋友圈。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師王勝男介紹，《契稅法》是在《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《契稅暫行條例》）基礎(chǔ)上制訂的，因而在內(nèi)容上沒(méi)有顛覆性的變更，更多是讓法條的表述更嚴(yán)謹(jǐn)。事實(shí)上，《暫行條例》載明的契稅稅率就是3-5%，而這幾年多數(shù)城市的樓市對(duì)契稅征收都有一些優(yōu)惠。長(zhǎng)期來(lái)看，在樓市量?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定的情況下，以“房住不炒”的政策為導(dǎo)向，購(gòu)買(mǎi)首套房產(chǎn)的契稅優(yōu)惠取消的可能性較小，購(gòu)買(mǎi)二套房產(chǎn)契稅優(yōu)惠取消則不是不可能。
既然買(mǎi)房要趁早，那么當(dāng)下是買(mǎi)房“好時(shí)機(jī)”么？
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年1月到7月的北京二手房成交量，同比2019年下跌4.6%，比2018年下跌8.8%。2020年初至今，就北京整體二手房市場(chǎng)而言，受疫情持續(xù)牽制，只在5、6月份由于西城“多校劃片”政策帶起了一波小高潮。相較于南方某些城市“萬(wàn)人同搖”等明顯過(guò)熱的現(xiàn)象，北京反而相對(duì)平穩(wěn)。過(guò)熱招致了調(diào)控帶來(lái)的剎車，深圳、南京、杭州等地開(kāi)啟樓市調(diào)控打假——假離婚、假落戶、假人才等。北京因其表現(xiàn)平穩(wěn)，且過(guò)去三年沒(méi)有明顯上漲，躲過(guò)了今年的調(diào)控，也很有可能躲過(guò)未來(lái)其他城市的調(diào)整。盡管疊加了疫情影響卻仍然表現(xiàn)平穩(wěn)的北京二手房市場(chǎng)，反倒進(jìn)一步穩(wěn)定業(yè)主的心理預(yù)期，幫助剛需消費(fèi)者下定決心結(jié)束觀望。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，8月北京二手住宅市場(chǎng)主要特征有以下幾方面：
1、業(yè)主心理價(jià)位松動(dòng)。疫情明顯拉長(zhǎng)了上半年北京市場(chǎng)的二手房銷售周期，掛牌價(jià)居高不下的業(yè)主心理價(jià)位有所松動(dòng)，選擇適當(dāng)下調(diào)放盤(pán)價(jià)以加快出售。
2、一手出現(xiàn)較多特價(jià)房源，對(duì)二手造成一定分流。據(jù)了解，通州、大興等一手成交熱點(diǎn)區(qū)域均存在部分樓盤(pán)在打“特價(jià)房”以求吸引置業(yè)客戶眼球，致使部分打算在二手市場(chǎng)置業(yè)的客戶轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。
3、7月多地出臺(tái)樓市地方新政，“嚴(yán)管”信號(hào)不斷釋出，北京雖仍未出臺(tái)新政，但“平穩(wěn)”政策環(huán)境不變，客戶購(gòu)房需求更趨于剛性，對(duì)于自住型購(gòu)房者而言，眼下出手買(mǎi)房無(wú)疑是抄底好時(shí)機(jī)。
在記者對(duì)中介門(mén)店的走訪中，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)遠(yuǎn)洋山水店徐清須表示，其所在樓盤(pán)遠(yuǎn)洋山水，為北京上半年交易量TOP10樓盤(pán)之一，購(gòu)房人群主要來(lái)自于首次置業(yè)和改善置業(yè)的剛需們。疫情不但讓自去年以來(lái)積累的剛需客戶的購(gòu)房意愿更堅(jiān)定了，而且7月北京疫情等級(jí)下調(diào)后，短暫觀望的客戶更是紛紛進(jìn)場(chǎng)。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天通苑東一區(qū)從2017年的3.8萬(wàn)左右已下跌到了當(dāng)前的3.4萬(wàn)左右，跌幅超過(guò)10%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)天通苑東一店店?yáng)|喬立君表示，天通苑東一區(qū)庫(kù)存量大、單價(jià)和總價(jià)較天通苑其他樓盤(pán)更具性價(jià)比，今年不斷有價(jià)格合適的房源成交。特別是在5、6月份，眾多剛需客戶入場(chǎng)，成交周期縮短。目前，價(jià)格穩(wěn)定的樓市交易環(huán)境對(duì)于剛性需求客戶而言，不失為較好的”上車“時(shí)機(jī)；業(yè)主心理價(jià)位回落，具備一定的溢價(jià)彈性，客戶現(xiàn)時(shí)入市或會(huì)”有利可圖”，有機(jī)會(huì)減少置業(yè)成本。
北邊有樓盤(pán)如此，南邊亦有樓盤(pán)如此。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)龍湖店店?yáng)|薄志告訴記者，其門(mén)店所在商圈的主營(yíng)樓盤(pán)——龍湖時(shí)代天街，2017年最高點(diǎn)時(shí)，價(jià)格大約在5.4萬(wàn)左右，目前大致在4.3萬(wàn)、4.4萬(wàn)左右。究其原因，薄志說(shuō)，這與2016年以龍湖為綜合體的新開(kāi)商圈有關(guān)，彼時(shí)商圈新開(kāi)，受關(guān)注程度較高，帶動(dòng)了價(jià)格上行。隨著天宮院、凱德商圈的完善，再加之3.17之后的市場(chǎng)變化，近兩年，水分已被擠出，剛需陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)。
對(duì)于接下來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在嚴(yán)格的政策調(diào)控下，今年北京二手房市場(chǎng)將大概率復(fù)刻2018年、2019年的趨勢(shì)，三四季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)將逐步企穩(wěn)，小幅波動(dòng)。6月中旬北京疫情反彈，但因防控措施得當(dāng)，7月二手房市場(chǎng)網(wǎng)簽量環(huán)比下降5.13%，雖有所回落，但仍同比增長(zhǎng)24.2%，維持較高水平。因網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，疫情后市場(chǎng)回暖的實(shí)際情況應(yīng)更樂(lè)觀。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在北京近300家門(mén)店的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，也印證了這一情況。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)34%；8月二手房量?jī)r(jià)平穩(wěn)，疫情對(duì)市場(chǎng)影響逐漸被填補(bǔ)。
在預(yù)測(cè)行業(yè)走勢(shì)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)最熱衷于關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，因?yàn)檫@和自己的命運(yùn)息息相關(guān)。7月21日，中共中央總書(shū)記習(xí)近平在企業(yè)家座談會(huì)上的講話（新華社受權(quán)發(fā)布講話全文）當(dāng)中談到：“我們要逐步形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”。關(guān)聯(lián)到房地產(chǎn)，一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯是，如果這個(gè)社會(huì)中的大部分成員，其主要收入都用于住房（尤其是自�。┲С觯Y產(chǎn)升值后也無(wú)法變現(xiàn)的情況下，內(nèi)需市場(chǎng)的消費(fèi)能力，就會(huì)面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然是不利于實(shí)現(xiàn)“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體”的。
因此，實(shí)現(xiàn)“國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體，國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，就要把房地產(chǎn)價(jià)格保持在平穩(wěn)狀態(tài)。緊隨其后的730政治局會(huì)議也再度重申“房住不炒”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)華北區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)陳太怡認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策將繼續(xù)以平穩(wěn)樓市為主要方向，北京二手房市場(chǎng)將大概率進(jìn)入低位盤(pán)整、逐步企穩(wěn)、量?jī)r(jià)小幅波動(dòng)的狀態(tài)。
