今年上半年，經(jīng)濟(jì)周期疊加疫情影響，餐飲、旅游等眾多行業(yè)陷入黑暗，商辦行業(yè)也出現(xiàn)退租潮、成交周期變成等一系列弱市現(xiàn)象。其中，金融業(yè)租戶對(duì)辦公樓宇需求下降成為事實(shí)。
“供求兩端最關(guān)心的租金方面，上海企業(yè)的平均辦公租金承受能力從2019年4.09元/㎡/天下調(diào)至3.98元/㎡/天，主要是金融業(yè)租戶整體出現(xiàn)了一些衰退。”好租曉樓事業(yè)部負(fù)責(zé)人匡健鋒日前在商辦大數(shù)據(jù)報(bào)告會(huì)上表示。
金融業(yè)辦公“分化” 外資租賃需求高企
從世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度上海陸家嘴商務(wù)區(qū)空置率為20%，存量則有將近200萬平方米。二季度數(shù)據(jù)顯示陸家嘴寫字樓整體出租率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，甲級(jí)寫字樓出租率上升0.7個(gè)百分點(diǎn)。
金融行業(yè)的冷暖或許能從租賃地段和寫字樓電梯擁擠程度可窺一斑。記者單以互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)為例，在2016年期間P2P公司、第三方理財(cái)和私募股權(quán)投資等機(jī)構(gòu)扎堆陸家嘴金融城高檔寫字樓，當(dāng)時(shí)有從業(yè)人員曾坦言“有錢租不到好地段”。在隨后的暴雷跑路事件后，互聯(lián)網(wǎng)金融類型企業(yè)逐漸退出，一房難求的盛況已經(jīng)過去。
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在8月強(qiáng)調(diào)，網(wǎng)貸平臺(tái)監(jiān)管經(jīng)歷了很痛苦的階段，現(xiàn)在走到根本性的轉(zhuǎn)折，從最多時(shí)的五六千家到6月底只有29家在運(yùn)營(yíng)，專項(xiàng)整治工作可能年底就會(huì)基本結(jié)束，轉(zhuǎn)入常規(guī)監(jiān)管。
不過另一方面，外資金融機(jī)構(gòu)需求有望驅(qū)動(dòng)
今年浦東寫字樓租賃市場(chǎng)。中國(guó)金融對(duì)外開放進(jìn)程加快，陸家嘴總部經(jīng)濟(jì)對(duì)外資吸引力逐步提升。截至8月，陸家嘴跨國(guó)公司地區(qū)總部達(dá)118家，占全區(qū)總量34.8%，占全市總量15.8%。包括竹園區(qū)域在內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)在陸家嘴租賃的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積超過160萬平方米，全國(guó)第一。
滬上一位在國(guó)金辦公的人力資源負(fù)責(zé)人告訴記者，經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，節(jié)省辦公樓租賃開支成為金融機(jī)構(gòu)壓縮成本的重要一塊。雖然外資成為主力租戶，但其體量仍有開發(fā)空間。
2019年年初，美國(guó)摩根大通宣布，已與上海中心簽訂租約。之后，上海團(tuán)隊(duì)將集體入駐陸家嘴。高盛、摩根士丹利、花旗等在中國(guó)都是以合資的形式組建金融機(jī)構(gòu)。
為了刺激現(xiàn)階段寫字樓市場(chǎng)的租賃需求，上海也調(diào)整了政策。在今年2月份，上海市政府制定發(fā)布《上海市全力防控疫情支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》（“滬28條”）加大對(duì)防疫重點(diǎn)企業(yè)財(cái)稅支持力度，減免企業(yè)房屋租金，對(duì)相關(guān)企業(yè)和個(gè)人給予稅收優(yōu)惠，免除定期定額個(gè)體工商戶稅收負(fù)擔(dān)和支持服務(wù)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)分別影響樓宇經(jīng)濟(jì)
事實(shí)上，人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利逐步消退，而更為細(xì)分的辦公樓宇市場(chǎng)，一線城市辦公樓施工面積、新開工施工面積以及竣工面積均呈現(xiàn)出了負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)大數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的全價(jià)值鏈商辦運(yùn)營(yíng)平臺(tái)好租發(fā)布商辦大數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2010至2014年，北京、上海兩大市場(chǎng)的辦公樓宇體量分別增加了3730萬㎡、3658萬㎡，2015至2019年的增加值則為2243萬㎡、1804萬㎡，兩市近五年的增量大減近半，顯示出市場(chǎng)整體供應(yīng)充足，“存量時(shí)代”已成為一大常態(tài)。
好租華東大區(qū)總經(jīng)理陳晨表示，當(dāng)前上海寫字樓空置率高位運(yùn)行，亟需打破傳統(tǒng)，借助數(shù)字手段來提升優(yōu)質(zhì)樓宇的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)水平。好租的星火計(jì)劃，通過對(duì)傳統(tǒng)樓宇經(jīng)濟(jì)和大產(chǎn)業(yè)招商，開放大數(shù)據(jù)及平臺(tái)能力，以曉樓、MIG等具體業(yè)務(wù)為合作伙伴提供整體解決方案和賦能數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
或許VR房源成為大數(shù)據(jù)時(shí)代下的一大利器�！澳壳昂米庖痪�城市房源的VR化率基本都在兩成以上，其中上海單日有12500套實(shí)時(shí)VR房源，VR化率高達(dá)26.3%。相較非VR房源，VR房源平均訪問量提升了65%，從工單到成交的轉(zhuǎn)化率提升了近20%”，陳晨說。
大數(shù)據(jù)還顯示，辦公樓宇市場(chǎng)的強(qiáng)弱，與創(chuàng)業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)三者均密不可分。從目前來看，經(jīng)濟(jì)周期變化、政治不確定因素疊加疫情黑天鵝影響，使得創(chuàng)業(yè)浪潮在2020年明顯降溫，區(qū)塊鏈、VR/AR、共享經(jīng)濟(jì)等方向已非熱門。從京滬企業(yè)新增注冊(cè)趨勢(shì)來看，2014至2016是三個(gè)“大年”，北京年新增企業(yè)數(shù)量自2017年開始跌破20萬家，上海的增量相對(duì)更加穩(wěn)定。
記者從曉樓平臺(tái)產(chǎn)業(yè)分布熱力圖來看，上海市企業(yè)分布在內(nèi)環(huán)高度集中，而本地“高新技術(shù)”更偏愛扎堆內(nèi)環(huán)以外、中環(huán)和外環(huán)以內(nèi)的張江漕河涇等區(qū)域。此外，除浦東形成了IT互聯(lián)網(wǎng)和金融的明顯集聚，上海其他各區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布相對(duì)分散。
匡健鋒表示，未來產(chǎn)業(yè)分布將愈發(fā)成為影響樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵因素，上游如城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)資本等得數(shù)據(jù)者能在投拓、招商等各方面更為得心應(yīng)手。
“項(xiàng)目規(guī)劃、空間規(guī)劃、租賃銷售、資產(chǎn)評(píng)估以及營(yíng)銷策劃等應(yīng)用場(chǎng)景，正從基于大數(shù)據(jù)形成的完整成熟解決方案中受益�！笨锝′h介紹，專業(yè)市場(chǎng)報(bào)告只是商辦大數(shù)據(jù)的一個(gè)較常規(guī)的應(yīng)用場(chǎng)景，它比傳統(tǒng)報(bào)告的數(shù)據(jù)量和數(shù)據(jù)顆粒度做了幾何級(jí)提升，能借助AI算法和可視化報(bào)告等技術(shù)實(shí)現(xiàn)報(bào)告產(chǎn)出。據(jù)悉，在好租五周年新品發(fā)布上，以驅(qū)動(dòng)商辦行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，好租曉樓攜手寶能集團(tuán)，將在產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、顧問咨詢、數(shù)據(jù)系統(tǒng)定制開發(fā)等方面開展合作。
來 源： 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
編 輯：liuy
