多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，在熬過(guò)一季度租金下調(diào)、空置率大幅提升的低潮期之后，隨著疫情影響的逐步消退，二季度上海寫字樓需求逐步復(fù)蘇，租賃需求進(jìn)一步得到釋放。不過(guò)，受經(jīng)濟(jì)的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復(fù)蘇的租賃需求影響，預(yù)計(jì)下半年上海市場(chǎng)租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。
二季度上海寫字樓帶看量大增
7月8日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告顯示，隨著上海疫情得到進(jìn)一步有效控制，商務(wù)活動(dòng)逐步恢復(fù)正常。二季度寫字樓帶看量顯著增多，需求活躍度回暖，錄得凈吸納量72,874平方米，環(huán)比增長(zhǎng)259%。
該報(bào)告稱，新興商務(wù)區(qū)前灘、大虹橋及核心區(qū)周邊次中心板塊，以及南京西路、陸家嘴等核心區(qū)域吸引了金融、TMT、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)療生物等相關(guān)企業(yè)的入主，呈現(xiàn)出較強(qiáng)的復(fù)蘇韌性。同時(shí)，上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場(chǎng)上半年也迎來(lái)13.8萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中近八成來(lái)自于漕河涇板塊；二季度凈吸納量達(dá)48,815平方米，環(huán)比上升293.7%。而在上半年商務(wù)園區(qū)租賃成交中，近1/3來(lái)自醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
仲量聯(lián)行報(bào)告強(qiáng)調(diào)，盡管市場(chǎng)一度將至冰點(diǎn)，但辦公樓物業(yè)仍是投資者首選：二季度辦公樓成交量達(dá)到135億元，占上海投資市場(chǎng)總成交量的77.7%。例如，鐵獅門以人民幣17.6億元的價(jià)格將上海浦東前灘的一處辦公樓出售給TST庭秘密；上海銀行以人民幣49億元的價(jià)格收購(gòu)了位于綠地外灘中心的T2號(hào)辦公樓。
盡管如此，上海寫字樓市場(chǎng)的高空置率現(xiàn)狀仍無(wú)法忽視：第一太平戴維斯發(fā)布的報(bào)告指出，由于新項(xiàng)目入市和吸納放緩，二季度上海全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，且預(yù)計(jì)隨著未來(lái)大量供應(yīng)的陸續(xù)交付，空置水平還將進(jìn)一步走高。其中，核心商務(wù)區(qū)平均空置率升至14.7%，為過(guò)去十年最高。
另一方面，整體的租金表現(xiàn)也不盡如人意。據(jù)世邦魏理仕報(bào)告，二季度上海寫字樓市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)為282.1人民幣/月/平方米，較去年底下跌3.0%。而第一太平戴維斯及仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)亦顯示上海寫字樓租金在二季度有所下降。
整個(gè)上半年，上海僅有靜安寶華中心、前灘東方廣場(chǎng)二期與金融街一期三個(gè)新增項(xiàng)目入市，總計(jì)12.2萬(wàn)平方米，多個(gè)項(xiàng)目推遲至下半年交付。不過(guò)，據(jù)仲量聯(lián)行方面表示，在疫情導(dǎo)致施工延誤后，一些業(yè)主加快了在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，二季度共有六個(gè)非中央商務(wù)區(qū)的新項(xiàng)目竣工，總建筑面積達(dá)29.5萬(wàn)平方米。另有部分業(yè)主為應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)壓力，策略性地推遲了項(xiàng)目竣工時(shí)間。
下半年凈吸納量或逐步攀升
對(duì)于上海寫字樓市場(chǎng)的下半年走勢(shì)，市場(chǎng)分析人士表現(xiàn)得比較中立。
“隨著上海各項(xiàng)秩序逐漸恢復(fù)，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，之前被推遲的租賃需求將一一落地，預(yù)料下半年凈吸納量逐步攀升�！盋BRE華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)较颉度A夏時(shí)報(bào)》記者表示，預(yù)計(jì)上海寫字樓市場(chǎng)下半年供應(yīng)還將有100萬(wàn)平方米。
張?jiān)窖a(bǔ)充說(shuō)，過(guò)去幾個(gè)月上海市政府相繼推出營(yíng)商環(huán)境改革3.0版方案、加強(qiáng)投資促進(jìn)32條、進(jìn)一步利用外資24條等舉措，激發(fā)外資企業(yè)需求。同時(shí)在長(zhǎng)三角一體化發(fā)展和臨港金融領(lǐng)先開(kāi)放的大格局下，積極深化中資企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。“預(yù)計(jì)將為上海寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新一輪需求�！睆�?jiān)秸f(shuō)。
但市場(chǎng)的壓力仍然存在。第一太平戴維斯相關(guān)人士指出，下半年計(jì)劃還將迎來(lái)78.4萬(wàn)平方米寫字樓新供應(yīng)，且隨著經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇加之年末更多租戶將到期，業(yè)主為沖刺全年業(yè)績(jī)或給出更多優(yōu)惠，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)需求或出現(xiàn)一定反彈。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于外資企業(yè)和其它一些受疫情影響較大的行業(yè)企業(yè)面臨一定成本壓力，或?qū)⑹顾趨^(qū)域租金和空置率承壓。
但重要的是，業(yè)內(nèi)人士們也認(rèn)為，疫情雖然給上海寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)短期不確定性，但同時(shí)也迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)型可能性。例如，戴德梁行在疫情爆發(fā)后的一項(xiàng)調(diào)查顯示，疫情或?qū)⒋呱磥?lái)辦公物業(yè)要求提升，包括熱感成像、空調(diào)過(guò)濾殺菌系統(tǒng)等智能健康樓宇技術(shù)將受到市場(chǎng)追捧。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
