8月27日，友客公寓的房東終于等來(lái)了噩耗。
事實(shí)上，這個(gè)噩耗早有前兆。「友客給我的打款日是每月 17 日，可是這個(gè)月一直沒(méi)有收到租金�！挂幻繓|稱，盡管已經(jīng)做好心理準(zhǔn)備，可這個(gè)噩耗還是來(lái)得太突然。
和此前爆雷的長(zhǎng)租公寓一樣
高收低租是經(jīng)營(yíng)模式
昨天上午，友客公寓的房東和租客陸續(xù)收到一條短信，稱友客公寓自 8 月 16 日之后就未正常打款。對(duì)方自稱是友客公寓工作人員，對(duì)此事也是「一臉懵逼」，并稱還不知道能否拿到工資。
友客公寓全稱是「杭州友客房產(chǎn)代理有限公司」，成立于去年 6 月，今年又相繼成立了寧波分公司和成都分公司。今年 7 月，友客公寓法人代表發(fā)生兩次變更，目前為陳某華。留在天眼查上的手機(jī)號(hào)碼，今天下午一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。
昨天，在位于濱江星耀城的友客公司，現(xiàn)場(chǎng)聚集了很多人，有的是房東，有的是租客。
一對(duì)今年剛畢業(yè)的情侶說(shuō)，他們 7 月和友客公司簽了合約，租住在拱墅區(qū)一 Loft 公寓，交了一年的租金和一個(gè)月的押金，每個(gè)月租金 1980 元。女孩說(shuō)，在別的中介平臺(tái)搜索房源的時(shí)候，看到的這個(gè)房子，覺(jué)得價(jià)格蠻合適，就租下了。
而同樣 40 平方米左右的 Loft 公寓，裝修不錯(cuò)，隔壁同戶型同裝修的房子價(jià)格要 3100 多元，貴了 1000 多元。
事實(shí)上，在友客公寓之前，杭州已有多家長(zhǎng)租公寓爆雷或者拖欠房東租金。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房 …… 這些長(zhǎng)租公寓都有一個(gè)共同的經(jīng)營(yíng)模式，那就是「高收低租」。
記者在網(wǎng)上搜索了在蕭山的友客房源，也能在其他的中介平臺(tái)找到相關(guān)信息，比如下面這套位于榮星君佳園的合租房的主臥，顯示 1950 元。
在現(xiàn)場(chǎng)記者了解到，不少人都是以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格租到了房子；而在房東這邊，中介給出的租金則比市場(chǎng)價(jià)格高。有的房東說(shuō)，兩方的價(jià)格差加起來(lái)，有的高達(dá) 1000-1500 元。
而友客中介要求租客的租金一年一付，卻按月給房東打款，時(shí)間差很長(zhǎng)。
根據(jù)天眼查信息，友客中介全稱是「杭州友客房產(chǎn)代理有限公司」，成立于 2019 年 6 月，法人代表姓陳，記者撥打了公司法人代表的電話，提示對(duì)方已經(jīng)關(guān)機(jī)。
租客和房東
該如何維護(hù)合法權(quán)益？
浙江西子明珠律師事務(wù)所楊楊律師：
根據(jù)合同的相對(duì)性，房東可以起訴中介公司，等法庭判決解除托管合同，再收回房子。租客可以起訴中介公司，要求解除租賃合同，并要求中介公司返還剩余房租。但實(shí)際上從打官司的角度來(lái)講，租客會(huì)更弱勢(shì)一點(diǎn)。
楊楊律師提醒租客，在看到中介公司低于市場(chǎng)價(jià)的租金時(shí)，應(yīng)該引起警惕，避免上當(dāng)。
浙江金道律師事務(wù)所廖志松律師：
民事合同有兩個(gè)重要原則，一是誠(chéng)實(shí)信用原則，二是合
同相對(duì)性原則。
在此次糾紛中，涉及兩個(gè)合同法律關(guān)系，基本上合同都有風(fēng)險(xiǎn)，所以才有違約責(zé)任。
房東的損失，依據(jù)合同相對(duì)性原則，其可以解除與中介公司之間的合同，向中介公司主張違約經(jīng)濟(jì)損失。
租客與中介公司的合同沒(méi)有解除前，是具有法律效力的，租客的租賃物使用權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。即使房東認(rèn)為自己有權(quán)要求租客退房，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)民事訴訟的途徑進(jìn)行主張，無(wú)權(quán)通過(guò)斷水?dāng)嚯姷姆绞綇?qiáng)制退房。
目前，蕭山的住房租賃市場(chǎng)
現(xiàn)狀如何？
據(jù)杭州市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)最新數(shù)據(jù)，目前注冊(cè)在蕭山的純住房租賃企業(yè) 82 家，自持租賃企業(yè) 13 家，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 590 家，共運(yùn)營(yíng)集中式房源約 11558 套，已出租 5145 套，出租率 44.51%；分散式房源約 15024 套，已出租 9450 套，出租率 62.90%；自持房源總數(shù) 7791 間，已出租 2447 間，出租率 31.41%。
另外，還有一定數(shù)量的居間代理租賃房源，暫時(shí)未到該平臺(tái)進(jìn)行申報(bào)。
同時(shí)，就蕭山住房租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，總體運(yùn)行情況比較良好，但也有個(gè)別不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，出現(xiàn)了拖欠房東租金、拖欠租客押金的情況。從現(xiàn)有掌握的信息來(lái)看，注冊(cè)在蕭山的營(yíng)業(yè)執(zhí)照中經(jīng)營(yíng)范圍含住房租賃等內(nèi)容的企業(yè)有 2400 多家，出現(xiàn)不規(guī)范經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象的企業(yè)有 20 家左右，占 1% 左右。
目前，就整個(gè)住房租賃市場(chǎng)來(lái)看，部分住房租賃企業(yè)不惜壓縮租金差價(jià)，甚至出現(xiàn)「高進(jìn)低出」的野蠻擴(kuò)張，即高于市場(chǎng)價(jià)收房源，低于收房?jī)r(jià)出租。此次爆雷的友客就屬于這種。
另外，由于沒(méi)有實(shí)體資產(chǎn)作為擔(dān)保，融資渠道狹窄，住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作高度依賴租金流轉(zhuǎn)。今年的疫情，也加劇了資金壓力。其中，我區(qū)注冊(cè)企業(yè)北京中潤(rùn)置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司杭州分公司，租客逾期支付率從 3% 上升到 11%，造成應(yīng)收租金受影響超 1800 萬(wàn)，而房屋空置率從日常 5% 上升到 15%，近 800 套房屋空置，一個(gè)月?lián)p失超 200 萬(wàn)。
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)問(wèn)題
蕭山都在怎么做？
目前，蕭山嚴(yán)格按照《杭州市蕭山區(qū) 2020 年住房租賃市場(chǎng)治理專項(xiàng)行動(dòng)方案》展開工作，保證此項(xiàng)工作順利開展的同時(shí)，讓我區(qū)住房租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。
此前，已經(jīng)組織拉網(wǎng)式排查，梳理出第一批問(wèn)題企業(yè)，對(duì)投訴比較多的 13 家租賃企業(yè)進(jìn)行了聯(lián)合檢查，有的企業(yè)是多次上門檢查、約談企業(yè)負(fù)責(zé)人、下發(fā)整改通知書，督促企業(yè)履行市場(chǎng)主體責(zé)任。同時(shí)，對(duì) 9 家因拖欠房東租金、拖欠租客押金的問(wèn)題租賃企業(yè)進(jìn)行了公開曝光。在租賃信訪處置方面，今年以來(lái)已累計(jì)處理 600 起，主要涉及房屋租賃方面的，租賃公司拖欠房東租金，不及時(shí)退還租賃押金，辦理退房手續(xù)等問(wèn)題。
為配合專項(xiàng)整治順利推進(jìn)，蕭山區(qū)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治工作專欄 http://www.tmsf.com/xsweb/housing/index.jsp 已正式上線，涵蓋整治重點(diǎn)、典型案例、法律法規(guī)、投訴舉報(bào)四個(gè)板塊，通過(guò)公開舉報(bào)電話，公布專項(xiàng)整治工作動(dòng)態(tài)，曝光典型案例，充分發(fā)動(dòng)各方參與，強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督。
蕭山區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：針對(duì)住房租賃市場(chǎng)出現(xiàn)的不和諧現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，我們會(huì)及時(shí)處置，并重點(diǎn)防范。在此，還是提醒廣大市民在租房時(shí)注意風(fēng)險(xiǎn)防范。
提醒大家
如何防控風(fēng)險(xiǎn)？
出租、承租房屋時(shí)
要注意選擇正規(guī)可靠的房屋租賃企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，查看其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)資質(zhì)，通過(guò)多種渠道了解其市場(chǎng)口碑和客戶反映，慎重做出決定�？梢钥紤]選去年蕭山區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)選出的 24 家誠(chéng)信企業(yè)。
確定租賃價(jià)格時(shí)
要多方了解市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間，對(duì)收房?jī)r(jià)格明顯高于市場(chǎng)、出租價(jià)格明顯低于市場(chǎng)的租賃企業(yè)和租賃交易行為，自覺(jué)警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
簽訂租賃合同時(shí)
要仔細(xì)審定租賃合同條款，避免霸王條款、隱形條款導(dǎo)致合法權(quán)益受到損害，建議使用杭州市租賃合同示范文本。
租客支付房屋租金時(shí)
建議向租賃合同約定的企業(yè)賬戶打款，謹(jǐn)慎向企業(yè)業(yè)務(wù)人員個(gè)人賬戶打款，同時(shí)注意避免一次性支付較大額度的租金，防止自身權(quán)益可能受到的損害。
謹(jǐn)慎選擇「租金貸」產(chǎn)品
租金貸是住房租賃金融市場(chǎng)的產(chǎn)品，租客簽訂租賃合同時(shí)需特別留意有無(wú)租金貸條款，避免「被租金貸」，陷入貸款不易取消、出現(xiàn)逾期失信等風(fēng)險(xiǎn)。需要辦理租金貸產(chǎn)品時(shí)，要選擇信譽(yù)良好、規(guī)模較大的貸款平臺(tái)，并仔細(xì)閱讀貸款合同內(nèi)容。
來(lái) 源： 蕭山日?qǐng)?bào)、錢江晚報(bào)、都市快報(bào)
編 輯：liuy
