2020年因疫情影響，全球普遍實施較為寬松的信貸政策，主要經(jīng)濟體存在不同程度的貨幣超發(fā)。為了避免手中貨幣貶值，很多高凈值人群會選擇投資房地產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)配置。面對海外疫情嚴峻形勢，大部分人把目光放在國內(nèi)。而豪宅項目則因其稀缺性和唯一性成為高凈值人群投資和抵御市場周期波動的重要選擇，今年豪宅市場的火爆表現(xiàn)恰好印證了這一點。
深圳：豪宅市場最火爆，7.15后成交量下滑
從去年開始，深圳利好政策不斷，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃公布、“豪宅稅”取消，再加上相較于其他一線城市并不高的購房門檻，深圳的豪宅市場一直都比較火。由于近幾年“限價”政策的影響，一二手房價格倒掛，有些區(qū)域的一二手項目價格差甚至可以達到5萬/平。所以新房項目比二手房要受歡迎，豪宅項目亦是如此。一手豪宅項目的火爆從今年上半年開盤的招商蛇口太子灣·灣璽就可見一斑，三次開盤，三次售罄，售價都是2000萬起步。
為了抑制過于火爆的深圳樓市，7月15日，深圳市住房和建設(shè)局等八部門聯(lián)合發(fā)布了八條樓市調(diào)控新政：要求落戶3年且連續(xù)繳納36個月社保才具備購房資格，同時“豪宅稅”也再次重啟。政策一出，很多剛剛拿到深圳戶口的人失去了購房資格，豪宅稅的重啟也增加了高端項目的購房成本。
筆者從當?shù)?1世紀不動產(chǎn)的經(jīng)紀人了解到，政策出臺后，深圳成交量下降比較明顯，很多項目選擇延期開盤，但是交易價格依然堅挺，買賣雙方對于深圳市場的保值能力仍保有較強信心。
上海：豪宅項目集中入市，需求釋放
21世紀不動產(chǎn)新古北豪宅店店東任甦祺在上海經(jīng)營著兩家中介門店，專做中高端項目，項目標的主要集中在1000萬到4000萬不等。筆者從任總處了解到，今年上半年上海豪宅市場表現(xiàn)火爆，尤其表現(xiàn)在新房項目。這主要是由于過去兩年上海一手豪宅項目供應(yīng)不足，今年一手項目供給要大于往年，供應(yīng)放量，前期積壓的需求得到釋放，造成了今年上海豪宅市場的火爆場面。
任總告訴我們，一手豪宅項目的房客比基本上是1:5，相當于5個人搶1套房子。豪宅的購房群體大部分是年齡在40-50歲的企業(yè)主，也不乏一些演藝明星，而購買豪宅基本是為了資產(chǎn)保值。對于今年下半年上海豪宅市場的表現(xiàn)，任總表示，受全球經(jīng)濟環(huán)境影響，高凈值人群更愿意把錢投在更具保值性的豪宅上。因此，雖然下半年一手豪宅項目供應(yīng)會下降，成交量不會像上半年那樣火爆，但是房價預計保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)明顯浮動。
北京：不限價地塊供應(yīng)增加，豪宅市場后勁足
今年上半年北京的豪宅市場并不像上海和深圳那么搶眼，但也相對火熱。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，進入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬松，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強勢反彈。5月二手豪宅成交量攀升至2019年以來的高點，環(huán)比增加58%，同比增加91.7%。整體來看，2020年前7個月北京豪宅成交量基本恢復至去年同期水平，同比微幅下降1.3%。
為抑制房價過快上漲，滿足剛需群體的購房需求，在過去三年北京在土地供應(yīng)端做了調(diào)整，出讓地塊以限競房（限房價、競地價）為主，大量限競房入市，一手豪宅項目則鮮有入市。今年北京土地供應(yīng)出現(xiàn)了變化，土地市場推出多宗不限價地塊，僅上半年不限價地塊成交量占比就超過7成。進入8月份，已有兩個10萬+項目拿到預售證并開盤，中海甲叁號院和北京金茂府二期分別創(chuàng)造了首日成交20億+的成績。
對于近期北京豪宅市場的表現(xiàn)，21世紀不動產(chǎn)研究中心高級分析師王勝男表示，在過去3年，北京限競房集中入市，一些位置偏遠的項目出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，銷售情況并不理想。今年不限價地塊供應(yīng)增加意味著高端改善型項目的增加，未來北京新房供應(yīng)預計以不限價商品房為主，積壓已久的高端改善型需求有望迎來進一步釋放。
總結(jié)北上深三個城市今年豪宅市場的回暖原因，主要有以下兩點：一方面是供應(yīng)端放量，前期積壓需求釋放；一方面是今年全球經(jīng)濟震蕩，海外疫情控制效果不夠理想，在一定程度上推動高凈值人群在國內(nèi)置業(yè)，投資一線城市豪宅項目進行自身資產(chǎn)配置。
