住建部近日對外公布《住房租賃條例》征求意見稿，并向全社會征求意見。征求意見稿從出租與承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀活動、扶持措施等多方面，對租賃市場的秩序進行規(guī)范，著重維護住房租賃當事人合法權益，構建穩(wěn)定的住房租賃關系。
據(jù)悉，《住房租賃條例》是我國住房租賃領域首部條例性規(guī)范性文件，旨在有效規(guī)范市場秩序，推動租賃市場監(jiān)管制度化，對行業(yè)發(fā)展意義重大。
明確提出三個“不得”
降低長租模式風險
隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，房主、房屋中介、租戶等房屋租賃各方呈現(xiàn)的種類和數(shù)量急速擴大，房屋租賃、房屋經(jīng)紀等法律關系日趨復雜。過去只針對房東和租戶的法律規(guī)定，已難以覆蓋對整個市場的指導和監(jiān)管。近期頻頻被媒體曝光的長租公寓企業(yè)跑路、租金貸、虛假房源等問題，嚴重影響了房屋租賃市場的正常發(fā)展和秩序。
9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，其目的在于構建穩(wěn)定的住房租賃法律關系，維護正常健康有序的房屋租賃市場秩序。特別是針對長效租賃經(jīng)營模式，征求意見稿提出了多方面規(guī)范措施。
具體來看，征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內(nèi)容。
對“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營模式，征求意見稿還提出，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管，直轄市、設區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。
業(yè)內(nèi)人士對此評價稱，征求意見稿中對于廣泛關注的租金貸問題，明確提出了“三個不得”要求，針對租賃機構在非理性擴張過程中所存在的“高進低出”問題，給予了嚴厲約束。從效果上看，通過強化監(jiān)管的方式，有助于提前抑制風險發(fā)生的可能。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進認為，上述政策的出臺，進一步細化了房屋租賃市場的相關政策，特別是針對目前波動較大的長租公寓市場，征求意見稿提出的上述政策如果能真正落實，將會對長租公寓市場等房屋租賃行業(yè)發(fā)揮有效規(guī)范引導作用，同時有利于降低長租公寓經(jīng)營方式的風險。
虛假房源備受詬病
逾期不改責令停業(yè)
發(fā)布虛假房源信息是房屋租賃市場亂象中飽受詬病的一類問題。一套房屋照片成為多套房源共用“實景”、相同房源價格相差數(shù)十萬元……房產(chǎn)中介通過發(fā)布虛假房源、偽造房屋交易價格等方式，誘導購房者、租房者上鉤的情況頻頻發(fā)生。
針對房屋租賃企業(yè)發(fā)布虛假房源、隱瞞影響住房租賃的重要信息，泄露或不當使用客戶信息等內(nèi)容，征求意見稿都進行了詳細的說明及相關處罰措施。
比如，對發(fā)布虛假房源信息的行為，征求意見稿規(guī)定，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責令限期改正；逾期不改正的，責令停業(yè)1個月以上6個月以下；可以處2萬元以上10萬元以下的罰款。造成損失的，依法承擔賠償責任。
近年來，有關部門加大了對此類亂象的整頓治理力度。
2018年6月底，住建部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會等部委，于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。重點打擊包括房地產(chǎn)黑中介等房市亂象，具體包括打擊暴力驅逐承租人、捆綁收費、陰陽合同、強制提供代辦服務、侵占客戶資金、參與投機炒房的房地產(chǎn)黑中介。隨后住建部分批向全國通報違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機構名單。
《法治日報》記者注意到，征求意見稿明確提出，出租人將不符合工程建設強制性標準、消防安全要求或者室內(nèi)裝修國家有關標準的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者將廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租，情節(jié)嚴重的，對單位處10萬元以上50萬元以下的罰款。
劃出從業(yè)人員“紅線”
加大行業(yè)監(jiān)管力度
欺詐客戶、惡性競爭、“涉黑”、租賃糾紛投訴無門……租賃市場的種種混亂，讓房屋中介人員和房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)似乎成了“既讓人離不開卻又備受詬病”的行業(yè)，房屋經(jīng)紀業(yè)服務質(zhì)量和規(guī)范性亟待提高。
此次征求意見稿提出，要建立住房租賃機構登記制度，提高準入門檻。加強對于行業(yè)準入企業(yè)的監(jiān)管，建立租賃機構登記制度，要求企業(yè)進行備案，制定獎懲措施，明確了房屋經(jīng)紀機構及從業(yè)人員行為的“紅線”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務理事兼法律事務專業(yè)委員會執(zhí)行主任朱樹英分析稱，我國房地產(chǎn)租賃市場的中介行業(yè)發(fā)展很不平衡，中介行業(yè)多以小企業(yè)為主，大公司數(shù)量較少，而且房屋租賃中介市場成本、競爭技術門檻較低，導致出現(xiàn)低價競爭的不良狀態(tài)，最終都由消費者買單。
“此前市場中介行業(yè)的準入門檻太低，隨著我國簡政放權政策推行，很多小中介公司先去注冊營業(yè)執(zhí)照，只需在住建部門備案即可。準入門檻低，很容易讓某些小中介公司處在政府職能部門的監(jiān)管之外。”朱樹英說。
朱樹英建議，應該完善房屋租賃市場機制，增加供應，壯大市場主體做大規(guī)模，穩(wěn)定租賃關系，加強權益保障提高服務質(zhì)量。同時，加強中介服務人員的培訓，提升素質(zhì)，推行從業(yè)人員登記備案制度和職業(yè)培訓制度，鼓勵房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員參加全國評價類考級考試，施行服務等級分類。
此次征求意見稿也加大了對房屋經(jīng)紀行業(yè)的監(jiān)管力度。
征求意見稿規(guī)定，提供住房租賃信息發(fā)布服務的網(wǎng)絡交易平臺經(jīng)營者，應當依法履行聯(lián)網(wǎng)備案責任，并對信息發(fā)布者的真實身份信息負責，不得允許未備案、被列入經(jīng)營異常名錄或者嚴重違法失信名單的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員發(fā)布房源信息。網(wǎng)絡交易平臺經(jīng)營者知道或者應當知道信息發(fā)布者有提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當采取刪除、屏蔽相關信息等必要措施，保存相關記錄，并向有關部門報告；未采取必要措施造成他人損失的，依法與信息發(fā)布者承擔連帶責任。
鼓勵商改租工改租
盤活存量增加供應
此次征求意見稿還有一個亮點是，明確在住房租賃行業(yè)鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發(fā)展，這些措施對住房租賃企業(yè)無疑都是利好消息。同時，征求意見稿也明確了對于違法違規(guī)的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。
征求意見稿提出，國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。
國家支持金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則創(chuàng)新針對住房租賃的金融產(chǎn)品和服務，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。住房租賃企業(yè)可以依法質(zhì)押住房租賃租金收益權。
同時，征求意見稿提出，設區(qū)的市級以上地方人民政府應當結合本地租賃住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模，并在年度住房建設計劃和住房用地供應計劃中予以安排。
此外，征求意見稿還將穩(wěn)定房租價格作為政府監(jiān)管工作的核心。具體規(guī)定包括：第一，租金指導制度將加快建立，體現(xiàn)了政府對于租賃市場引導的導向，即形成地方“基準租金”的概念。第二，租金公示制度將加快建立，后續(xù)各個區(qū)域和不同住房都會公布相關租金信息。第三，租金監(jiān)管制度將加快建立，“穩(wěn)租金”概念的提出，成為“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”后的第四個“穩(wěn)”，后續(xù)租賃市場發(fā)展的過程中，租金穩(wěn)定也會成為考核各級政府的一項重要內(nèi)容。
中央財經(jīng)大學法學院教授高秦偉認為，從此次征求意見稿來看，國家監(jiān)管部門將推動住房租賃政策更加細化、更加務實。
來源：法治日報
編 輯：chenhong
