為進(jìn)一步提升土地出讓組織效率，合理確定土地出讓價格，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，近日，鄭州市人民政府發(fā)布《關(guān)于加強土地出讓管理工作的意見》（簡稱《意見》）。
《意見》提到，建立土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)控模型，為地價決策提供參考依據(jù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場銷售價格與土地價格相掛鉤，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內(nèi)。同時，分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達(dá)到出讓起始價的120%～130%時熔斷。
具體來看，此次發(fā)布的《意見》主要包含六個方面，包括優(yōu)化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調(diào)控管理、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管及保障措施。
鄭州市自然資源和規(guī)劃局對此解讀指出，《意見》內(nèi)容突出“流程精簡、程序合法、定價科學(xué)、調(diào)控有效、監(jiān)管有力”原則，同時適用于鄭州市全部行政區(qū)域范圍。
土地全流程管理的優(yōu)化方面，將目前鄭州市土地管理過程中的報批、征收、儲備、供應(yīng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、用地批復(fù)、國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記和供后監(jiān)管等8個流程，優(yōu)化整合為報批征收儲備、土地供應(yīng)和供后監(jiān)管等3個流程，實現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)，增強政府資源掌控和市場調(diào)控能力、提高項目落地效率。
加強土地計劃管理的措施手段方面，一是實現(xiàn)計劃的統(tǒng)籌管理，編制全市年度土地供應(yīng)計劃，遵循與做地計劃、儲備計劃相銜接，并緊跟城市規(guī)劃的基本原則。二是突出計劃的精細(xì)管理，年度土地供應(yīng)計劃要合理分解形成季度土地供應(yīng)計劃，全市統(tǒng)籌、分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積，加強市級對四個開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地管控。三是嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項目，已批改造方案的棚戶區(qū)項目，應(yīng)設(shè)定完成期限。
地價形成機制的完善路徑上，一是科學(xué)合理制定市場指導(dǎo)價，以后每年進(jìn)行一次修訂，有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評估定價，符合市場行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。二是優(yōu)化土地評估模式，土地價格與房地產(chǎn)市場銷售價格相掛鉤，可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定，住宅用地評估時增加剩余法，產(chǎn)業(yè)用地可按項目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評估，并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正。三是地價評估結(jié)果實行專家評審和集體決策制度，抽取專家對地價評估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評審，土地出讓起始價和出讓初步方案經(jīng)集體會審后，編制土地出讓方案報請市政府審批，必要時，出讓起始價和出讓初步方案報市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定，使地價評估更加合理，決策過程更加規(guī)范。
加強市場調(diào)控管理的主要措施方面，按照“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控政策要求，結(jié)合市場需求進(jìn)行合理調(diào)控。一是建立土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)控模型，為地價決策提供參考依據(jù)，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場銷售價格與土地價格相掛鉤、去化周期與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏相掛鉤。將區(qū)域用地類型、價格、周期具象化，實現(xiàn)有效聯(lián)動調(diào)控，確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內(nèi)。二是分類適配土地競買規(guī)則，對住宅用地采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人，報（競）價首次達(dá)到出讓起始價的120%～130%時熔斷，在產(chǎn)業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域，熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競報自持比例，競報最高者為競得人，競報自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競配建養(yǎng)老用房或公租房面積，配建面積多者為競得人；在安置房供應(yīng)量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域，熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人。對于產(chǎn)業(yè)和商服用地，在合理確定出讓起始價的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場作用，采取“價高者得”方式出讓，報（競）價最高者為競得人。
同時，嚴(yán)格土地供后監(jiān)管的職責(zé)分工。一是按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管，資源規(guī)劃、住房保障、發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、
科技等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。二是強化鄭辦〔2020〕18號文件規(guī)定的產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管，夯實開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣（市）政府對產(chǎn)業(yè)用地的監(jiān)管責(zé)任。
為保障《意見》落實，《意見》還提出了配套措施。一是成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作；二是房地產(chǎn)市場調(diào)控機制、宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機制、土地供應(yīng)條件標(biāo)準(zhǔn)化清單、土地出讓收益分配機制和成本撥付流程等具體辦法會另行制定。
以下為原文：
鄭州市人民政府 關(guān)于加強土地出讓管理工作的意見
各開發(fā)區(qū)管委會,各區(qū)縣(市)人民政府,市人民政府各部門,各有關(guān)單位
為深入貫徹黨的十九屆五中全會精神,堅定不移落實房地產(chǎn)長效機制,加強土地出讓管理,進(jìn)一步提升土地出讓組織效率,合理確定土地出讓價格,加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,確保新形勢下房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展,結(jié)合我市實際,提出如下意見。
一、優(yōu)化土地全流程管理
堅持目標(biāo)導(dǎo)向、問題導(dǎo)向,整合土地報批、征收、儲備、供應(yīng)和供后監(jiān)管,土地儲備機構(gòu)全程介入土地報批、征收、儲備、供應(yīng)和成本撥付,實現(xiàn)土地資源全程管控、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng),進(jìn)一步提高政府資源掌控和市場調(diào)控能力、提高項目落地效率。
二、加強土地計劃管理
一)統(tǒng)籌編制供應(yīng)計劃。以“保民生、促穩(wěn)定”為重點,堅持總量控制、結(jié)構(gòu)科學(xué)、布局合理、時序有效原則,依據(jù)市場需求、存量盤活、租賃住房、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求,科學(xué)合理、統(tǒng)籌編制全市年度土地供應(yīng)計劃,年度土地供應(yīng)計劃要與做地計劃、儲備計劃相銜接,做地計劃要緊跟城市規(guī)劃。年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,及時向社會公開發(fā)布。未列入年度土地供應(yīng)計劃內(nèi)的原則上不得組織供應(yīng)。
二)實現(xiàn)計劃精細(xì)管理。年度土地供應(yīng)計劃要結(jié)合區(qū)域存量房地產(chǎn)去化周期和市場銷售價格變化情況,合理分解形成季度土地供應(yīng)計劃,由市級統(tǒng)籌編制、管控,分階段、分區(qū)域優(yōu)化供應(yīng)時序、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)面積。四個開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市可根據(jù)市級安排,分解形成月度土地供應(yīng)計劃,有節(jié)奏地組織土地供應(yīng)。
三)加快棚戶區(qū)改造項目用地供應(yīng)。嚴(yán)禁擅自批準(zhǔn)新增棚戶區(qū)改造項目。已批改造方案的棚戶區(qū)項目,應(yīng)設(shè)定完成期限,加快推進(jìn),限定期限內(nèi)未完成的項目自期限屆滿按照本意見執(zhí)行。
三、完善地價形成機制
一)健全市場價格體系。建立以基準(zhǔn)地價、地價監(jiān)測成果為基礎(chǔ),以市場指導(dǎo)價為基本調(diào)控手段的土地市場價格體系。以房地產(chǎn)市場交易資料和銷售價格為依據(jù),結(jié)合地價動態(tài)監(jiān)測情況,充分考慮土地市場發(fā)育程度,科學(xué)精準(zhǔn)制定土地市場指導(dǎo)價,原則上每年年初進(jìn)行一次修訂。有效引導(dǎo)商服、產(chǎn)業(yè)用地合理評估定價,符合市場行情和產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向。
二)優(yōu)化土地評估模式。從入圍土地評估機構(gòu)中隨機抽取3家委托進(jìn)行土地評估。土地評估應(yīng)將市場指導(dǎo)價作為重要參考依據(jù)。住宅用地的土地出讓前置條件中,要明確合理銷售參考房價(毛坯房價格和裝修價格),可按周邊實際銷售價格的10%浮動確定;評估時增加剩余法,計算方法為:樓面價=銷售參考房價-稅費-財務(wù)成本-建安成本-合理利潤;2021年在鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū),以及市內(nèi)五區(qū)非城改項目儲備用地先行試用,然后有序推開。產(chǎn)業(yè)用地評估過程中,可按項目業(yè)態(tài)細(xì)分情況進(jìn)行評估,并結(jié)合相應(yīng)物業(yè)自持比例進(jìn)行修正;其中,物業(yè)自持比例50%的,按系數(shù)0.7修正,自持比例每增加10%,系數(shù)可衰減0.04,最低不小于0.5,且不得低于基準(zhǔn)地價。
三)完善地價決策機制。地價評估結(jié)果實行專家評審和集體決策制度。市土地儲備中心建立相應(yīng)評審專家?guī)?按照關(guān)聯(lián)回避原則從中隨機抽取3名專家,對地價評估技術(shù)路線和結(jié)果合理性進(jìn)行評審并出具評審意見;市土地儲備中心結(jié)合專家評審意見提出出讓起始價和出讓初步方案,經(jīng)市資源規(guī)劃局集體會審、編制土地出讓方案報請市政府審批,必要時,出讓起始價和出讓初步方案應(yīng)報市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組審定。
四、加強市場調(diào)控管理
一)科學(xué)構(gòu)建動態(tài)調(diào)控機制。結(jié)合房地產(chǎn)市場銷售價格、區(qū)域去化周期、區(qū)域成交案例、土地供應(yīng)計劃等,建立土地供應(yīng)動態(tài)調(diào)控數(shù)學(xué)模型,將區(qū)域用地類型、價格、周期具象化,實現(xiàn)有效聯(lián)動調(diào)控,為地價決策提供參考依據(jù),確保全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內(nèi)。
二)分類適配土地競買規(guī)則。住宅用地可采取“限地價、競自持”方式出讓或熔斷后搖號確定競得人,報(競)價首次達(dá)到出讓起始價的120%—130%時熔斷。在產(chǎn)業(yè)項目相對集中、租賃住房需求較為旺盛區(qū)域,熔斷后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競報自持比例,競報最高者為競得人,競報自持比例達(dá)到100%后轉(zhuǎn)入網(wǎng)上競配建養(yǎng)老用房或公租房面積,配建面積多者為競得人;在安置房供應(yīng)量相對充裕、租賃住房供需相對平衡區(qū)域,熔斷后由網(wǎng)上交易系統(tǒng)隨機搖號確定競得人。商服和產(chǎn)業(yè)用地合理確定出讓起始價,按照公開公平公正原則組織出讓,鼓勵多個市場主體充分自由參與競爭,充分發(fā)揮市場作用,采取“價高者得”方式出讓,報(競)價最高者為競得人。
五、嚴(yán)格土地供后監(jiān)管
一)明確部門監(jiān)管責(zé)任。資源規(guī)劃部門按照職責(zé)負(fù)責(zé)土地供后建設(shè)項目用地監(jiān)管工作。其他前期納入土地供應(yīng)條件應(yīng)在土地供后列入監(jiān)管內(nèi)容的,按照“誰提出、誰負(fù)責(zé)、誰監(jiān)管”的原則進(jìn)行監(jiān)管,并適時向資源規(guī)劃部門通報,其中:住房保障部門負(fù)責(zé)土地出讓合同所約定物業(yè)自持比例、養(yǎng)老用房配建面積、房屋銷售情況等方面的監(jiān)管工作;發(fā)展改革、工信、生態(tài)環(huán)境、科技、商務(wù)、文化廣電和旅游等部門負(fù)責(zé)相應(yīng)的監(jiān)管工作。
二)強化產(chǎn)業(yè)用地履約監(jiān)管。開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)政府負(fù)責(zé)每年對本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)用地使用情況進(jìn)行動態(tài)核查,并出具核查意見。產(chǎn)業(yè)項目建成投產(chǎn)后,開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)縣(市)政府應(yīng)在約定期限內(nèi),組織對《投資建設(shè)合同》《產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書》約定和承諾內(nèi)容進(jìn)行達(dá)標(biāo)考核。達(dá)標(biāo)考核通過的,出具項目達(dá)標(biāo)驗收意見;達(dá)標(biāo)考核未通過的,按照規(guī)定追究違約責(zé)任,同時給予最長不超過二年的整改期;經(jīng)整改后仍未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的,由開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)政府報市政府批準(zhǔn),或經(jīng)縣(市)政府批準(zhǔn)后,按照相關(guān)約定,以成本還原原則進(jìn)行審計和評估后第一順位優(yōu)先回購,資源規(guī)劃部門依法定程序解除《土地出讓合同》。
六、保障措施
一)加強領(lǐng)導(dǎo),統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。成立市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組,統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地供應(yīng)工作,研究年度做地計劃、儲備計劃和供應(yīng)計劃,審議四個開發(fā)區(qū)、市內(nèi)五區(qū)、上街區(qū)、中牟縣、新鄭市和滎陽市的土地供應(yīng)計劃以及市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)的土地供應(yīng)價格和供應(yīng)方案,協(xié)調(diào)解決土地管理中的復(fù)雜疑難問題。市土地供應(yīng)協(xié)調(diào)決策小組由市政府分管市長任組長,市資源規(guī)劃局、市發(fā)展改革委、市財政局、市城建局、市住房保障局、市司法局等作為成員單位。產(chǎn)業(yè)項目等視情況可增加開發(fā)區(qū)管委會、區(qū)政府、做地主體參會。
二)簡化審批,提高效率。刻制市政府土地審批專用章,由市資源規(guī)劃局在其管理區(qū)域內(nèi)負(fù)責(zé)辦理市政府土地報批、征收等事項。市政府土地收儲、土地供應(yīng)的審批結(jié)果以市政府土地審簽事項公文處理簡批單形式實現(xiàn),不再另行下發(fā)土地收儲、土地供應(yīng)批復(fù)。
三)落實責(zé)任,形成合力。建立中心城區(qū)經(jīng)營性用地供應(yīng)“有計劃、有區(qū)域、有結(jié)構(gòu)、有節(jié)奏”的房地產(chǎn)市場調(diào)控機制;建立宗地配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)管理協(xié)同機制;城建、住房保障、文物、人防、生態(tài)環(huán)境等部門應(yīng)就各項土地供應(yīng)條件制定標(biāo)準(zhǔn)化清單;市財政局要完善土地出讓收益分配機制和成本撥付流程,在充分調(diào)動各方積極性的基礎(chǔ)上,加強政府對資源的管控。
四)嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),分類實施。全市范圍內(nèi)統(tǒng)一執(zhí)行地價形成方式和競價規(guī)則。審議決策及審批機制鄭州航空港區(qū)、各縣(市)、上街區(qū)可參照執(zhí)行。本意見自印發(fā)之日起施行,之前市級有關(guān)文件與本意見不一致的,按本意見執(zhí)行。
2021年1月4日
來 源： 中國網(wǎng)
編 輯：liuy
