與地產(chǎn)開發(fā)高負(fù)債、高投入的重資產(chǎn)模式不同，作為“輕資產(chǎn)”的物業(yè)管理行業(yè)成為近幾年資本市場(chǎng)的寵兒。尤其是2020年，物業(yè)公司IPO步伐明顯提速。
然而，隨著物管企業(yè)的密集上市，物業(yè)管理板塊資金在短期內(nèi)面臨失衡風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)板塊股價(jià)有所回調(diào)，部分物企出現(xiàn)上市首日便破發(fā)的情況。競(jìng)爭(zhēng)壓力下，非住宅物業(yè)的商管物業(yè)成為物企競(jìng)相爭(zhēng)奪的新方向，商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景如何？商管物業(yè)為何頗受追捧？寄予厚望的商管物業(yè)未來(lái)發(fā)展空間幾何？
商管業(yè)務(wù)成爭(zhēng)奪賽點(diǎn)
隨著目前我國(guó)商品房供給端的增速放緩，商品住宅已從“增量時(shí)代”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪繒r(shí)代”，這讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不把著眼點(diǎn)放到住宅以外的非住宅物業(yè)類型。觀點(diǎn)指數(shù)數(shù)據(jù)估算顯示，未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)管理收入的增速將達(dá)到8%，與住宅7%和公共設(shè)施及工業(yè)5.8%的水平相比相比增速較高，增長(zhǎng)潛力充足。
與此同時(shí)，商管物業(yè)重點(diǎn)服務(wù)商業(yè)綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓、總部辦公樓等商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，聚焦商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，具有市場(chǎng)空間大、物業(yè)費(fèi)較高、盈利能力強(qiáng)、綜合實(shí)力突出、提價(jià)相對(duì)容易且收繳率普遍較高等優(yōu)勢(shì)。
在此背景下，商業(yè)物業(yè)管理已成為物企項(xiàng)目拓展重點(diǎn)布局的領(lǐng)域，在物管企業(yè)中商管業(yè)務(wù)也日益受到重視，打包商管業(yè)務(wù)上市以釋放商管價(jià)值漸成趨勢(shì)。
1月14日，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供貨商星盛商管發(fā)布全球招股公告，若其順利上市，將成為港交所純商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)第一股。不僅如此，保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)等物企也紛紛構(gòu)建自己的商業(yè)物業(yè)服務(wù)品牌。數(shù)據(jù)顯示，2019年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中已有95家布局商業(yè)物業(yè)，占比高達(dá)95%。
另一方面，多家上市物業(yè)企業(yè)明確涉及商管業(yè)務(wù)。其中，有定位為中國(guó)領(lǐng)先物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)供應(yīng)商的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，除住宅物業(yè)管理外，其還涵蓋購(gòu)物中心和寫字樓業(yè)態(tài)；有為商場(chǎng)提供服務(wù)的寶龍商業(yè)；有綜合服務(wù)寫字樓、商場(chǎng)的合景悠活；還有提供商務(wù)物業(yè)服務(wù)的卓越商企和金融街物業(yè)。
還有一些企業(yè)正在向商管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。譬如， 2020年，物業(yè)第一股彩生活新增投資的17家企業(yè)中，有12家為商管企業(yè)，商管轉(zhuǎn)向明顯。
高毛利率引企業(yè)搶灘
物管企業(yè)搶食商管業(yè)務(wù)與其較高的費(fèi)率和毛利率息息相關(guān)。
以華潤(rùn)萬(wàn)象生活為例，其住宅板塊的在管面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商管板塊，但兩板塊收入對(duì)總收入作出的貢獻(xiàn)卻相差無(wú)幾。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活提供物業(yè)管理服務(wù)總建筑面積約1.07億平方米，其中，住宅物業(yè)的建筑面積達(dá)94.46%，商管物業(yè)的建筑面積僅占到8.53%。但收入占比方面，住宅物業(yè)服務(wù)收入僅占53.6%，商管部分的收入則達(dá)到46.4%。
此外同一期間，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的住宅物業(yè)服務(wù)總利潤(rùn)率為14%，購(gòu)物中心則為36%，辦公大樓也有35.3%。
這意味著，華潤(rùn)萬(wàn)象生活的商管板塊是公司增收、盈利的重要?jiǎng)恿�。反之，住宅板塊的低毛利率則拉低了公司整體的毛利率。2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活整體毛利率24.1%，低于同期26家上市房地產(chǎn)企業(yè)29.4%的平均值。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活并不是個(gè)例。2020年上半年，寶龍商業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利2.55億元，同比增長(zhǎng)28.78%，毛利率為29.34%。其中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)毛利毛利率為31.13%，住宅物業(yè)管理服務(wù)毛利率為21.88%。而即將上市的純商管企業(yè)星盛商管，2020年第三季度毛利率高達(dá)55.2%。
發(fā)展存隱憂
事實(shí)上，相比住宅物業(yè)，商業(yè)物業(yè)存在安全要求高、客流壓力大、客群復(fù)雜的特點(diǎn)，運(yùn)營(yíng)管理難度更高。
不僅如此，商管物業(yè)與住宅物業(yè)管理的發(fā)展路徑亦大不相同。住宅物業(yè)管理可以發(fā)展不同地區(qū)，靠并購(gòu)和母公司的支持做大體量。而觀點(diǎn)指數(shù)則顯示，過去五年高端商管項(xiàng)目復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)16.9%，而中低檔商管項(xiàng)目增長(zhǎng)只有10.1%，商管物業(yè)基本上需要通過發(fā)展高端項(xiàng)目搶占市場(chǎng)分額，行業(yè)門檻比普通住宅物業(yè)管理高。
同時(shí)，中國(guó)企業(yè)發(fā)展聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜指出，商管企業(yè)發(fā)展類似于品牌及管理輸出服務(wù)的輕資產(chǎn)模式，盡管ROE較高、企業(yè)發(fā)展速度快，但需要依靠足夠的品牌張力與管理經(jīng)驗(yàn)所支持的商業(yè)資源整合能力，否則很容易造成品牌透支與發(fā)展失控。
此外，商服寫字樓市場(chǎng)持續(xù)萎靡也為商管物業(yè)企業(yè)的未來(lái)增加了不確定性。以北京為例，仲量聯(lián)行稱，截至2020年底，北京甲級(jí)寫字樓的租金已經(jīng)連續(xù)8個(gè)季度呈下跌趨勢(shì)，同比、環(huán)比分別下跌7.9%和2.6%，甲級(jí)寫字樓的整體空置率在2020年內(nèi)提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。2020年深圳寫字樓的空置率更是由2019年的20.0%進(jìn)一步上升至22.5%，位居四大一線城市之首。同時(shí)上海、廣州等一線城市也無(wú)一例外，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，未來(lái)一線城市寫字樓空置率將會(huì)繼續(xù)上升，租金也將延續(xù)走低趨勢(shì)。
不過總體來(lái)看，柏文喜表示，港股市場(chǎng)中以非住宅項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)為主的公司依然十分稀缺，如果商管企業(yè)能夠以一定的規(guī)模保持穩(wěn)健運(yùn)行的同時(shí)，又能以較高的ROE與成長(zhǎng)性呈現(xiàn)給資本市場(chǎng)，那么獲得較高的估值也是順理成章的事情。
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