即使在疫情影響下，2020年北京二手房市場購房需求仍持續(xù)釋放，推動市場韌性復蘇。
數(shù)據(jù)顯示，全年全市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。此外，貝殼研究院公布的北京鏈家成交數(shù)據(jù)也顯示，全年通過其成交的二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對平穩(wěn)態(tài)勢，同時二手房業(yè)主調(diào)價仍以降價為主。
具體來看，疫情擾亂市場需求釋放節(jié)奏，一季度成交腰斬，此后不斷追趕。從更加實時的北京鏈家二手住宅成交數(shù)據(jù)看，疫情最嚴重的2月，成交同比下滑86%；隨著疫情逐步得到控制，被阻滯需求逐步釋放，4月起，單月成交同比轉正；年內(nèi)后8月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。
分區(qū)域來看，外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)價漲。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年成交的二手住宅的面積結構及總結結構基本穩(wěn)定，區(qū)域上分化較明顯，表現(xiàn)為外圍量升、中間價漲的特點：外圍的城區(qū)如房山、昌平及大興等城區(qū)成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區(qū)中西城、東城及石景山等增速僅在5%以內(nèi)；價格方面，4個遠郊區(qū)除外的12個區(qū)中3區(qū)房價上漲，分別是海淀、西城及朝陽，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌，海淀區(qū)均價同比上漲2.4%，領先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，在多校劃片實施的影響下，價格漲幅收窄。
此外，低樓齡房源成交占比提升。2020年樓齡在10年以下的二手住宅成交占比提升2兩個百分點，樓齡在30年以上的房源成交占比相應下降2個百分點�？梢娫谀瓿跻咔橛绊懴�，購房者對社區(qū)軟實力、物業(yè)管理能力的重視程度得到提升，購房更傾向于樓齡新、物業(yè)配套優(yōu)的社區(qū)。
據(jù)分析，房貸利率下降也帶動市場需求釋放。貝殼方面解釋，2020年北京房地產(chǎn)市場的升溫是上半年貨幣寬松影響下，房貸利率下調(diào)促進自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。
“2020年北京二手房均價依舊平穩(wěn)，大漲可能性極低�！必悮ぱ芯吭合嚓P研究人員分析，2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價仍以降價為主，2020年二手房業(yè)主調(diào)價中降價次數(shù)占比86%，同比基本持平，市場預期仍不強。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長28天和14天，市場成交節(jié)奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預計2021年北京
二手房成交均價繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。
新房方面，2020年北京商品住宅供應面積達801萬平方米，成交面積達702萬平方米，供求相對平衡。“2020年商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚的走勢，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復，全年成交量同比上漲5%，其中限競房成交量逐年提升，成為拉動整體成交量上漲的因素之一�！毕嚓P研究人員分析。價格上，2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與去年基本持平。
值得關注的是，去年不限價地塊成交比例由2019年的48%提升至84%，這是否會影響2021年的房價？
目光先投向限競房。限競房自2018年開始入市，且近三年限競房成交量占整體市場成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成。未來仍有充足的限競房產(chǎn)品補充市場，預計2021年限競房仍將對整體市場成交量起到較好的支撐作用。“同時價格穩(wěn)定器作用也將持續(xù)，預計2021年新建商品住宅成交均價大幅上漲的可能性不大。”研究人員分析，截止到2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清周期持續(xù)回落至20個月，預計未來北京新房市場在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下，將保持供需平衡狀態(tài)，庫存量亦將保持穩(wěn)定。
來 源：北京日報
編 輯：liuy
