樓盤(pán)爛尾，購(gòu)房業(yè)主背上沉重房貸……如何規(guī)避這一現(xiàn)象？惠州持續(xù)強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，確保樓盤(pán)順利建設(shè)，為市民購(gòu)房戴上“安全帽”。
4月14日，記者從惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，惠州市政府辦公室日前正式印發(fā)由該局新修訂的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（下稱(chēng)《辦法》），針對(duì)新申請(qǐng)預(yù)售許可的商品房預(yù)售款的收存、支取使用和監(jiān)督管理等進(jìn)行細(xì)化，統(tǒng)籌構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管體系，切實(shí)保障購(gòu)房市民合法權(quán)益，促進(jìn)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
對(duì)比2015年施行的《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，記者注意到，新修訂的《辦法》適用層面延伸至全市范圍，這也意味著全市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制正在實(shí)現(xiàn)統(tǒng)籌引導(dǎo)，全市“一盤(pán)棋”，助力市場(chǎng)有序發(fā)展。
●南方日?qǐng)?bào)記者張峰
擴(kuò)大適用范圍
新修訂監(jiān)管辦法適用全市范圍
據(jù)新修訂的《辦法》顯示，商品房預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房預(yù)售給購(gòu)房人，購(gòu)房人依照合同約定支付的首付款、一次性付款、分期付款、按揭款以及其他形式的全部購(gòu)房資金。
年，惠州為應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，制定《惠州市區(qū)中心區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，在惠城區(qū)和仲愷高新區(qū)實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，有效維護(hù)了購(gòu)房人和預(yù)售人的合法權(quán)益。
去年，因疫情原因，金科頤景園、藍(lán)山頤景園、金地灣等項(xiàng)目遲遲未開(kāi)工，項(xiàng)目面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)，但由于預(yù)售資金監(jiān)管有序，購(gòu)房業(yè)主權(quán)益得到保障�！凹词刮茨芤齺�(lái)企業(yè)注資重組，預(yù)售資金賬戶的資金也能保障有效完成房源的收尾工程實(shí)現(xiàn)交付�！比ツ昴曛�，項(xiàng)目所屬的住建部門(mén)負(fù)責(zé)人談及頤景園項(xiàng)目時(shí)稱(chēng)。
預(yù)售資金監(jiān)督機(jī)制經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的施行和完善，新修訂的《辦法》適用范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，監(jiān)督管理范圍為全市行政區(qū)域內(nèi)所有取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管正在實(shí)現(xiàn)全市“一盤(pán)棋”。
設(shè)立監(jiān)管賬戶
建立三級(jí)預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶
隨著《辦法》的施行，惠州將構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，全市將逐步推動(dòng)監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶—預(yù)售項(xiàng)目記賬賬戶—預(yù)售單元記賬賬戶”建立三級(jí)預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶。
《辦法》要求，企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證前就應(yīng)在項(xiàng)目所在地銀行設(shè)立監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管部門(mén)、監(jiān)管銀行三方簽訂《商品房預(yù)售資金專(zhuān)用賬戶監(jiān)管協(xié)議》。且要求監(jiān)管銀行按約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺(tái)賬，每日定時(shí)向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。
具體到監(jiān)管舉措，《辦法》要求企業(yè)設(shè)立的監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，項(xiàng)目規(guī)模較大、分期開(kāi)發(fā)的，每期可分別設(shè)立專(zhuān)用賬戶。《辦法》指出：原則上一個(gè)項(xiàng)目每期開(kāi)設(shè)一個(gè)專(zhuān)用賬戶，最多不超過(guò)兩個(gè)。同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。
在明確預(yù)售資金賬戶的開(kāi)設(shè)原則同
時(shí)，《辦法》為保障開(kāi)發(fā)企業(yè)將房源銷(xiāo)售款項(xiàng)切實(shí)存入監(jiān)管賬戶，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶的名稱(chēng)、賬號(hào)、對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售終端機(jī)商戶編號(hào)等信息在銷(xiāo)售場(chǎng)所《房屋銷(xiāo)售信息公示欄》公示。
同時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)按照與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的付款方式及期限，將商品房預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此介紹，房地產(chǎn)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金，對(duì)于已收取的購(gòu)房意向金、定金等款項(xiàng)，都應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為商品房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管賬戶。
近年來(lái)，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控實(shí)施動(dòng)態(tài)檢查，預(yù)售樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)中心提示“購(gòu)房市民將購(gòu)房款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶”已成為基礎(chǔ)公開(kāi)信息。從今年首批檢查通報(bào)結(jié)果來(lái)看，受檢企業(yè)均能規(guī)范展示，預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制逐步成為各市場(chǎng)主體共識(shí)。
資金專(zhuān)款專(zhuān)用
只能用于對(duì)應(yīng)樓盤(pán)項(xiàng)目建設(shè)
當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷深化，金融政策持續(xù)收緊，融資成本有所提高，銷(xiāo)售回款成為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)的命脈。購(gòu)房資金存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶后如何有序使用成為關(guān)注焦點(diǎn)。
《辦法》指出，存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前只能用于項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)以及監(jiān)理、設(shè)計(jì)、檢測(cè)等工程建設(shè)費(fèi)用。
“監(jiān)管賬戶的資金必須確保專(zhuān)款專(zhuān)用，用到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和優(yōu)化完善，必須首先確保賬戶對(duì)應(yīng)的樓盤(pán)項(xiàng)目建設(shè)，不得挪作他用�！笔凶〗ň址康禺a(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)機(jī)制既能夠讓企業(yè)及時(shí)回籠資金用于項(xiàng)目建設(shè)，又能夠有效維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益，防止建設(shè)資金挪作他用導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足，項(xiàng)目爛尾。
“項(xiàng)目投資的大頭都是在建設(shè)前期，達(dá)到預(yù)售條件后的后期建設(shè)費(fèi)用并不多，監(jiān)管賬戶大部分資金實(shí)際上用不上。”一開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，即使這樣，在市場(chǎng)低谷的時(shí)候預(yù)留資金應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是需要的。
如何應(yīng)對(duì)？《辦法》提出，分階段設(shè)置資金預(yù)留額度，有效提高企業(yè)資金的利用效率。結(jié)合規(guī)劃驗(yàn)收至不動(dòng)產(chǎn)首次登記階段時(shí)間跨度較大的情況，商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案三個(gè)階段，可以分別留存銷(xiāo)售總金額10%、8%、5%的資金，項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)解除賬戶監(jiān)管。
具體到各個(gè)階段，《辦法》明確，監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售后至規(guī)劃驗(yàn)收前，資金按項(xiàng)目銷(xiāo)售總金額的10%留存；規(guī)劃驗(yàn)收后至竣工驗(yàn)收備案前，按銷(xiāo)售總金額的8%留存；竣工驗(yàn)收備案后至不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，按銷(xiāo)售總金額5%計(jì)算留存。不動(dòng)產(chǎn)首次登記后可申請(qǐng)解除監(jiān)管。
需要注意的是，該《辦法》還提出若在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后至不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，賬戶內(nèi)留存資金超過(guò)規(guī)定留存額度，企業(yè)還可申請(qǐng)支付預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費(fèi)用、法定稅費(fèi)、監(jiān)管項(xiàng)目占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭?gòu)置費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，其中營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用不超過(guò)銷(xiāo)售總金額3%。而辦理在建工程抵押項(xiàng)目，若抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶，抵押貸款需抵扣監(jiān)管部門(mén)同意使用預(yù)售資金。
“強(qiáng)化資金監(jiān)管兜底潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)精細(xì)化各節(jié)點(diǎn)的留存比例釋放資金活力，對(duì)于市場(chǎng)良性發(fā)展有積極意義�！被葜輼鞘匈Y深策劃人、天策行機(jī)構(gòu)創(chuàng)始人李建鋒表示。
賬戶實(shí)時(shí)監(jiān)管
違規(guī)房企將被降低開(kāi)發(fā)資質(zhì)
“預(yù)售資金監(jiān)管是為企業(yè)加了‘緊箍咒’，為購(gòu)房市民戴上‘安全帽’。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了快速發(fā)展往往會(huì)忽視市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，該監(jiān)管機(jī)制就是一種兜底，保障市民的權(quán)益�！笔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《辦法》對(duì)于資金的存入和使用規(guī)范依據(jù)明確，該局將嚴(yán)抓落實(shí)，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
具體到懲處措施，《辦法》顯示，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按規(guī)定收存、使用商品房預(yù)售資金的，處以違法使用款項(xiàng)10%—20%的罰款。
對(duì)于企業(yè)在商品房預(yù)售資金收存、使用過(guò)程中提供虛假資料的，應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售資金與實(shí)際進(jìn)賬存在較大差異的以及認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停辦理的其他情形的，監(jiān)管部門(mén)將責(zé)令限期改正，其間暫停辦理監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金的使用申請(qǐng)，降低或者注銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并記錄企業(yè)行為信息。
同時(shí)，結(jié)合惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)信用監(jiān)管體系，企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為還將切實(shí)與預(yù)售資金監(jiān)管相掛鉤，違規(guī)行為將列入信用檔案。
《辦法》還將建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為部門(mén)間通報(bào)制度，對(duì)違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)，監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)項(xiàng)目預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管。
對(duì)于出現(xiàn)提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的施工單位、監(jiān)理單位，《辦法》明確違規(guī)行為將被計(jì)入企業(yè)的行為記錄和誠(chéng)信檔案，并依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以查處。
市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，將切實(shí)加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金使用的管理，充分利用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)資金實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用異常的，會(huì)立即責(zé)令改正，實(shí)施聯(lián)合懲戒機(jī)制予以嚴(yán)厲查處。
來(lái) 源： 南方日?qǐng)?bào)
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