深圳寫字樓租賃市場在“金三銀四”傳統(tǒng)旺季之下，租賃活動已持續(xù)火熱了一段時間了，尤其是小面積、舊廠房改寫字樓、單間等寫字樓房源， 傳來租賃成交喜訊不斷。
近兩個月來，小編發(fā)現(xiàn)無論是寶安中心區(qū)、福田、南山，還是坂田等深圳各區(qū)，企業(yè)租賃活躍度非常高，市場回暖趨勢日益明顯。不但中介們傭金賺得盆滿缽滿，而且寫字樓業(yè)主也趁著市場熱度將空置已久的房成功出租了。
然而，冰封已久的市場是火熱了，租客租賃活動也變得活躍，而眼看著行業(yè)的“金三銀四”已經(jīng)到了尾聲，但截止目前為止，還是有很多寫字樓私人業(yè)主的房源，還沒租出去！ 寶安區(qū)某寫字樓業(yè)主黃先生反映：“都說現(xiàn)在市場回暖，但是在我看來好租的都是別人家的房，我的房連客戶的面都沒見著，中介也沒給我打電話，眼看著原有租客馬上合同到期要搬走了，這空著房越來越多，實在是令人頭疼......”。
實際上，寫字樓業(yè)主黃先生并非個例，市場上還是有許多“擁有多間辦公室的私人業(yè)主”不僅房源空置租不掉，而且原有的租客合同一到期，就立馬搬走，原有空置的房源還沒租出去，其它已出租的房源也馬上即將空出來了！導致業(yè)主陷入招租的惡性循環(huán)當中。 然而值得業(yè)主們深思的是：“連沒有上門客，也沒有中介給你帶看，有問過自己為什么嗎？為何會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？
1 市場熱、租客多但為何就是沒有中介給你帶看呢？
從去年開始就有很多寫字樓業(yè)主面臨很大的去化壓力，尤其是一些散盤的私人業(yè)主，大多數(shù)把鍋甩給“市場”，因為市場行情差，所以租不出去......
但如今，市場傳來租賃活躍的消息，有些業(yè)主早已快速出租了，而散盤、單間等私人業(yè)主們，難道你們真的沒有想過“為什么同樣地段、格局的寫字樓，別人能出租，為什么你一直租不出去，沒有上門客？”“為什么中介遲遲沒有給你電話，帶看消息遙遙無期呢？”......
小編在分析研究了99%的散盤業(yè)主托管的案例后，發(fā)現(xiàn)這類業(yè)主之所以難以出租，都有一個共同的特點：在渠道方（寫字樓中介）眼中“信用非常差”。
寫字樓房源周邊的中介行，是大多數(shù)業(yè)主出租的主要途徑。如果市場回暖，中介們積極為這些業(yè)主推盤，相信也不至于空置周期那么長。
但問題就出在，在傳統(tǒng)寫字樓中介的認知下，一直以來，中介們想要在這群小業(yè)主手中拿到傭金太難了。
一般帶看經(jīng)驗豐富且簽單率高的寫字樓中介，都不愿意給這類散盤業(yè)主帶看，小編曾采訪過南山科技園一位從業(yè)五六年的老中介說道：
“之前帶看過這類業(yè)主，要么就是傭金一直拖，要么以各種理由只給一半，還有更惡劣的是直接跳單，這種業(yè)主的單，帶看耗費時間和精力，最后擁擠也難拿到，這種業(yè)主的房源寧愿不租，也不想讓自己白費功夫......”老中介的心聲映射出目前“中介對于這類業(yè)主的態(tài)度”。
在商辦經(jīng)紀人普遍的認知下，一些單間或多間的上散盤業(yè)權(quán)人結(jié)傭難，此類業(yè)權(quán)人的房源也因此長期得不得到積極推薦。如今市場回暖趨勢明顯，寫字樓業(yè)權(quán)人只會在周邊中介行放盤，被過窄的放盤渠道所局限，房源又怎么能夠租得快呢？
2 為何你空置的寫字樓會越來越多，空置周期越來越久，陷入招租惡性循環(huán)之中？
小編之前采訪過一位在南山科技園有五套單間的業(yè)主，她遇到的困難除了很難出租以后，還有一個導致她租金收益一直不穩(wěn)定的原因還有“租客頻繁地搬走”，這就讓她面臨一個更頭疼的問題“空置的房源還沒租出去，馬上又有房源空出來，這樣下去，啥時候是個頭啊......？”
實際上，這樣的業(yè)主并非孤例，小編通過分析后發(fā)現(xiàn)，這里業(yè)主之所以總是頻繁流失租戶，與業(yè)主平日里的“運營服務”息息相關(guān)。
這類業(yè)主之所以頻繁流失租客，這類租客往往都有一個最大的原因——“根本沒有任何服務可言”。
過去因為市場行情好，很多廠房改寫字樓，單間等散盤的辦公室，只要租金便宜，價格不錯都不愁租，而且企業(yè)們也都“自給自足”，畢竟當時是賣方的市場，大多數(shù)企業(yè)都不敢打擾業(yè)主。
但如今，市場已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方”市場，并且是僧多肉少。即便是你價格再低，企業(yè)客戶也要貨比三家，考量的因素也越來越多......
然而除了硬件設施以外，還能對比啥？當然是運營服務呀！
相信有很多私人業(yè)主會收到企業(yè)的這類需求，例如：維修啊、辦租賃憑證啊等等。但會重視的業(yè)主卻少之又少。
許多私人業(yè)主要么長期不在深圳，只在簽合同的時候露面，要么是都有都有自己的實業(yè)要經(jīng)營，平日里很忙，只要租戶提出需求，就只會讓租客找管理處，企業(yè)客戶根本沒有得到業(yè)主任何服務可言。
然而，物業(yè)管理處只負責大廈公區(qū)每日的正常運營，對于內(nèi)部租客往往是敷衍了事，而舊廠房改造的寫字樓更糟糕，只有一兩名保安身兼多職負責日常運營。
試想，如果你是租客“長期房源內(nèi)服務不到位，得不到好的體感，一旦找到更好的去處，難道你還會留在這嗎？”相信絕大多數(shù)企業(yè)租客都不會留下。
3 市場存量競爭激烈私人業(yè)主的房源憑什么脫穎而出？
盡管市場有回暖趨勢，但深圳寫字樓的空置率在不斷升高，存量也在不斷加大。
據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，2021年，深圳第一季度寫字樓空置率環(huán)比上升0.1個百分點，錄得28.0%。
而深圳的高空置率也早已不是什么新鮮事，四大一線城市中，深圳寫字樓空置率位列首位。
戴德梁行數(shù)據(jù)披露，今年深圳甲級寫字樓計劃實際供應將在100萬㎡左右，未來五年預計供應約800萬㎡。按這個數(shù)據(jù)看來，深圳寫字樓現(xiàn)有存量813萬㎡，5年后的寫字樓存量1613萬㎡。
以近5年的296萬㎡的吸納量來推算未來5年的吸納量，屆時將有732萬㎡的寫字樓空置，空置率為45%。也就是說，五年后，抬眼可見的任一寫字樓，一半以上都有可能是空的。
對于業(yè)主而言，市場存量競爭如此強烈，這些缺乏專業(yè)”租賃“和”運營管理“的單間/多間/廠改寫的業(yè)主無疑將面臨更多的去化壓力與新挑戰(zhàn)。再用過去的粗放式運營已經(jīng)難以適應不斷升級變化的市場。
而在此背景之下，業(yè)主們的房源該用什么方式在眾多商辦產(chǎn)品中脫穎而出？又該如何以什么方式將企業(yè)租客更穩(wěn)定地留在自己辦公室里呢？面對瞬息萬變的市場環(huán)境，業(yè)主們是該安于現(xiàn)狀還是窮則思變？業(yè)主們的未來還有出路嗎？機會在何方？
4 寫字樓私人業(yè)主還有去化機會嗎？怎樣才能出租更快，怎樣才能保持穩(wěn)定收益？
單一的放盤渠道、粗放的運營管理模式等弊病，已成為寫字樓業(yè)主們難以得到穩(wěn)定租金收益的“絆腳石”，但業(yè)主們真的就只能坐以待斃了嗎？
實際上，吉辦托管作為寫字樓的“租管專家”，已專注為“寫字樓一手業(yè)主服務多年，且先后服務于海岸城東/西座、田廈金牛廣場、深圳聯(lián)合廣場、卓越前海壹號、卓越寶中時代廣場、南山園西工業(yè)區(qū)、南油第四工業(yè)區(qū)、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈、世紀豪庭大廈等項目 。
基于解決以上難題的豐富經(jīng)驗，為寫字樓業(yè)主們分享以下“讓寫字樓租得更快，租金收益更穩(wěn)定”的打法：
▋信用背書，盤活渠道，輕松拓客
由于中介群體與運營方（業(yè)主）互不信任，導致市場上兩極分化特別嚴重，“私人業(yè)主、散盤房源沒人帶，房源難以出租”，相反“一些有品牌背書、較大的運營商或租管機構(gòu)的房源卻被中介群體積極推薦”。
因此，吉辦托管在行業(yè)深耕多年，專注服務于一手業(yè)主，憑借著一套完善的寫字樓帶看客戶確認制度，長期專業(yè)且誠信經(jīng)營，贏得深圳多片區(qū)中介合作伙伴的認可，目前為止已深圳200多家中小中介行達成戰(zhàn)略合作。
吉辦托管為廠改寫，單間等散盤等業(yè)主提供信用背書，且中介合作伙伴傭金的有保證，結(jié)傭速度快，中介們推盤積極，因而快速提升業(yè)主的房源出租速度。
同時，吉辦托管采用“線上線下兩手抓”的方式為寫字樓業(yè)主盤活渠道，通過借助“線上的渠道”作為推廣工具，線上各大新媒體渠道，如“雙微一抖、頭條、搜狐、百度”等進行項目推廣，以地毯式發(fā)布和爆炸式增長的覆蓋力為項目引流。
（吉辦托管部分線上宣傳渠道截圖）
以“線上+線下”資源整合的方式，快速打通封閉的堅冰，疏通種種渠道，打破寫字樓傳統(tǒng)營銷模式為項目引流。并且快速捕捉匹配各類資源實現(xiàn)項目快速出租。
▋找準項目定位，定制化放盤，直擊目標客群
要精準的找到項目所匹配的企業(yè)客戶，了解當前的市場實際情況也很關(guān)鍵，知己知彼方能百戰(zhàn)不殆。吉辦托管提前為寫字樓業(yè)主做好周邊的市場分析，結(jié)合周邊的市場現(xiàn)狀，找準項目的適合哪類型的租客、項目的優(yōu)劣勢在哪里、租金定價多少合適、定位及適合的租客類型等來實現(xiàn)定制化的放盤， 更精準的為寫字樓業(yè)主實現(xiàn)快速精準獲客。
(吉辦托管 市場分析報告部分內(nèi)容 截圖)
▋實時關(guān)注招商動態(tài)， 每天有多少上門客一目了然
項目在招商過程中，無法實時了解招商動態(tài)一直是寫字樓業(yè)主難以解決的弊病。如今寫字樓業(yè)主可借助線上智能化系統(tǒng)，隨時隨地實現(xiàn)查看實時的招商動態(tài)，包括：租客詳情、租客訴求及招商工作是否到位等等。
(吉辦托管 招商系統(tǒng)截圖)
并且每天的招商動態(tài)數(shù)據(jù)、總結(jié)分析后及合理的調(diào)整建議，會以“招商周報”形式提供給業(yè)權(quán)人，同時將其中的意向客戶，通過一套成熟的租戶甄別流程，對租客進行詳細的背景調(diào)查，篩選出匹配的優(yōu)質(zhì)租客。讓業(yè)權(quán)人能夠隨時隨地掌控招商動態(tài)、不漏掉任何一個潛在的優(yōu)質(zhì)租客。
▋以服務留住企業(yè)，提升租戶黏性，穩(wěn)定收租
為提高租戶企業(yè)的粘性，及租戶的滿意度，吉辦托管為項目配置項目一對一專屬運營專員，以專業(yè)標準化的企業(yè)服務對企業(yè)的需求和建議做到及時響應并跟進處理，與各項目物業(yè)管理處加強溝通，及時向租戶傳達各類信息，包括停水、停電、臺風等溫馨提示，與項目企業(yè)租戶建立良好的合作關(guān)系，提升客戶體驗，增加租戶粘性。
并且吉辦托管通過一套成熟標準化的商辦運營管理服務體系，企業(yè)維修、日常保潔、投訴處理、物業(yè)賬單查詢、公告通知等企業(yè)日�；A運營服務都可以通過手機或電腦來申請，運營專員線上收到服務要求或者投訴，實現(xiàn)在線及時響應并及時跟進處理后向租戶反饋，保證租戶服務質(zhì)量標準化。
未來，吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務領域，專注于單間/多間/整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產(chǎn)托管運營，采用線上智慧管理加線下專業(yè)團隊運營的第三方資管服務系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競爭力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
