物流服務(wù)于“商流”，在中國“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局下，國內(nèi)制造業(yè)正不斷向價(jià)值鏈上游拓展，帶動(dòng)高附加值產(chǎn)品的商貿(mào)流通增長(zhǎng)，高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施則是支撐制造業(yè)、零售業(yè)等升級(jí)擴(kuò)張的基石。近年來，西部地區(qū)的物流地產(chǎn)建設(shè)風(fēng)風(fēng)火火；至2020年末，成都、重慶高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)設(shè)施存量?jī)H次于上海、天津，成為全國第三和第四大倉儲(chǔ)市場(chǎng)。
在此背景下，仲量聯(lián)行于近日發(fā)布了《乘勢(shì)而上：西部陸海新通道下的倉儲(chǔ)市場(chǎng)投資報(bào)告》，對(duì)西部主要倉儲(chǔ)市場(chǎng)的供需關(guān)系、招商運(yùn)營(yíng)、融資發(fā)展等多個(gè)維度進(jìn)行梳理，以期助力倉儲(chǔ)行業(yè)開發(fā)商、投資者跳出短期的租賃競(jìng)爭(zhēng)，看到西部地區(qū)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的物流投資發(fā)展價(jià)值。
西部城市物流業(yè)的長(zhǎng)期需求來自于“內(nèi)外循環(huán)”并重�！皟�(nèi)循環(huán)”中商品供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)回歸國內(nèi)，同時(shí)內(nèi)需擴(kuò)大，帶來更多生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的倉儲(chǔ)需求，高質(zhì)量的生產(chǎn)和消費(fèi)模式也將刺激商品的倉儲(chǔ)升級(jí)需求。而在“外循環(huán)”下，未來西部城市的外貿(mào)增長(zhǎng)潛力較沿海城市更大。在變革中的全球貿(mào)易格局下，“一帶一路”與“西部陸海新通道”為西部倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)帶來新機(jī)遇。中歐班列戰(zhàn)略地位的顯著提升，使得擁有國際鐵路港的西部城市在國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工體系中將擁有更重要的地位，中國沿海城市的外貿(mào)壟斷格局也將被打破。
西部機(jī)遇 “雙循環(huán)”下的門戶樞紐之地
“一帶一路”與“西部陸海新通道”這兩項(xiàng)行動(dòng)方略，一個(gè)打通東西大陸，使西部地區(qū)商品可以自由流向中西亞、歐洲；一個(gè)通過鏈接南北鐵路和港口，將貿(mào)易深入東南亞腹地。原本在外貿(mào)區(qū)位條件上處于劣勢(shì)的西部地區(qū)因此擁有了與沿海比肩的港口條件——國際貿(mào)易內(nèi)陸港，打破了長(zhǎng)期以來被海運(yùn)壟斷的國際貿(mào)易格局，西部物流新風(fēng)口應(yīng)運(yùn)而生。
而中歐班列則是重要的實(shí)施路徑。2020年，東盟、歐盟成為中國前兩大貿(mào)易伙伴，進(jìn)出口總額分別是4.74和4.5萬億元，增幅為7%和5.3%。受疫情影響，國際航運(yùn)受阻，中歐班列成為運(yùn)行最穩(wěn)定的物流運(yùn)輸通道，也成為了歐亞經(jīng)貿(mào)聯(lián)系的“穩(wěn)定器”。
在此背景下，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)未來西部城市國際貿(mào)易額將延續(xù)當(dāng)前的高增長(zhǎng)勢(shì)頭，其中加工貿(mào)易和跨境電商的需求將主要集中于保稅倉庫；而聚焦于中歐、中東盟市場(chǎng)的國際貿(mào)易企業(yè)、制造業(yè)進(jìn)出口企業(yè)的倉儲(chǔ)需求將有更多的機(jī)會(huì)落戶市場(chǎng)租賃型倉庫設(shè)施。
西部物流三重鎮(zhèn) 市場(chǎng)供需挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存
成都、重慶、西安作為西部三大物流重鎮(zhèn)，同時(shí)也是商務(wù)部、發(fā)改委、交通運(yùn)輸?shù)炔块T欽點(diǎn)的國家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市。雖然西部高標(biāo)準(zhǔn)倉庫設(shè)施（高標(biāo)庫）開發(fā)時(shí)間晚于京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)，但從2015年起，西部高標(biāo)庫市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期，僅用五年時(shí)間就躋身全國倉儲(chǔ)存量前列。
成都正在迎來第二波集中供應(yīng)，相較于2016年新增供應(yīng)分散于全市各子市場(chǎng)，本輪供應(yīng)更集中于龍泉驛、青白江等少數(shù)子市場(chǎng)，對(duì)于整體租賃市場(chǎng)影響更小。需求端來看，成都高標(biāo)庫主力客戶正在從少數(shù)電商寡頭向多元行業(yè)租戶結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。結(jié)構(gòu)性變化有助于提升需求的穩(wěn)定性，減少單一行業(yè)波動(dòng)帶來的大面積退租風(fēng)險(xiǎn)。截至2020年末，成都高標(biāo)庫總存量躍升至全國第三大倉儲(chǔ)市場(chǎng)。
重慶集中供應(yīng)帶動(dòng)倉儲(chǔ)租戶下沉。2020年，重慶高標(biāo)庫供應(yīng)達(dá)到歷史峰值，一年內(nèi)新入市高標(biāo)庫項(xiàng)目面積合計(jì)高達(dá)116.8萬平方米，高標(biāo)庫總存量突破340萬平方米，位列全國第四。供過于求的情形致使重慶形成強(qiáng)租戶市場(chǎng)，高性價(jià)比物業(yè)讓更多的行業(yè)開始進(jìn)駐高標(biāo)庫，重慶市場(chǎng)正在進(jìn)入高標(biāo)庫快速普及和倉儲(chǔ)升級(jí)窗口期。
西安區(qū)域分撥中心優(yōu)勢(shì)明顯，倉儲(chǔ)市場(chǎng)持續(xù)供需兩旺。作為區(qū)域內(nèi)最大的物流樞紐城市，西安不斷吸納大量業(yè)務(wù)覆蓋西北地區(qū)的商貿(mào)物流企業(yè)在此設(shè)立區(qū)域分撥中心；此外，在城市更新、規(guī)范老舊建筑的推動(dòng)下，西安市場(chǎng)正經(jīng)歷從非標(biāo)到高標(biāo)庫的轉(zhuǎn)型期，倉儲(chǔ)升級(jí)需求保持活躍。在需求與供應(yīng)匹配的情形下，西安全市空置率在過去四年穩(wěn)定于15%以內(nèi)，造就了難得的供需兩旺市場(chǎng)格局。
三大趨勢(shì) 引領(lǐng)投資者創(chuàng)造倉儲(chǔ)長(zhǎng)期價(jià)值
趨勢(shì)一：土地市場(chǎng)供需端向高附加值且可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)聚集
西部一手倉儲(chǔ)供地量逐步收緊，純地產(chǎn)開發(fā)模式難度增強(qiáng)，以期最大化土地使用效率，創(chuàng)造具有更大產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)的長(zhǎng)期土地價(jià)值。由此，傳統(tǒng)房地產(chǎn)或倉儲(chǔ)地產(chǎn)開發(fā)商的獲地比例由升轉(zhuǎn)降，是政府招商引資訴求的轉(zhuǎn)變，也是倉儲(chǔ)開發(fā)模式由單一向多元發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
第二，冷鏈倉儲(chǔ)物流服務(wù)商迎來政策紅利。作為生鮮農(nóng)產(chǎn)品、乳制品、藥品疫苗產(chǎn)品的重要儲(chǔ)藏設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)冷庫以及冷鏈服務(wù)愈發(fā)受到重視。早在疫情前，在地方政府專項(xiàng)債重點(diǎn)使用領(lǐng)域中，冷鏈物流設(shè)施就已然在列。
最后，供應(yīng)鏈管理企業(yè)憑借高附加值產(chǎn)品后來居上。供應(yīng)鏈管理服務(wù)鏈條更長(zhǎng)、附加值更高、創(chuàng)造的收益更加多元。這一業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)與我國供給側(cè)改革、生產(chǎn)要素最優(yōu)配置、提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的長(zhǎng)期發(fā)展方向相符。
趨勢(shì)二：倉儲(chǔ)開發(fā)商轉(zhuǎn)型創(chuàng)新“倉儲(chǔ)+”產(chǎn)品系列成為主流供應(yīng)趨勢(shì)
核心二線城市倉儲(chǔ)地產(chǎn)開發(fā)模式開始面臨挑戰(zhàn)，倉儲(chǔ)開發(fā)商不得不在逆境中轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，部分地產(chǎn)商自動(dòng)從開發(fā)角色轉(zhuǎn)入投資和運(yùn)營(yíng)角色，二級(jí)市場(chǎng)租賃端創(chuàng)造出多種多樣的“倉儲(chǔ)+”產(chǎn)品系列，為單一的倉庫設(shè)施賦予更高的技術(shù)含量，創(chuàng)造更大附加值。據(jù)仲量聯(lián)行研究，以下三類產(chǎn)品模式將擁有更強(qiáng)的韌性和發(fā)展?jié)摿Α?/P>
趨勢(shì)三：基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs開放 助力開發(fā)商探索高周轉(zhuǎn)、輕資產(chǎn)模式
“中國公募REITs”落地在即，而倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施被列為重要試點(diǎn)對(duì)象之一，地位不可小覷。仲量聯(lián)行認(rèn)為，倉儲(chǔ)物流設(shè)施在即將到來的公募REITs時(shí)代有著不可比擬的優(yōu)勢(shì)，并將迎來新機(jī)遇：
第一，公募REITs較此前的倉儲(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品流動(dòng)性更強(qiáng)，資金成本更低；第二，公募REITs的資金渠道、融資規(guī)模較傳統(tǒng)物流投資基金大幅拓寬。
可以看出，現(xiàn)今無論是土地市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)市場(chǎng)抑或資本市場(chǎng)都在為破局傳統(tǒng)倉儲(chǔ)投資重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的困境添磚加瓦。公募REITs也將成為物流開發(fā)商繼物流私募基金后的又一重要融資選擇。
仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤鵬偉認(rèn)為，投資人應(yīng)該以長(zhǎng)期價(jià)值觀看待西部倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)。雖然現(xiàn)階段西部城市如成都、重慶面臨集中供應(yīng)壓力，出現(xiàn)短期強(qiáng)租戶市場(chǎng)。但長(zhǎng)期來看，倉儲(chǔ)一手土地收緊乃大勢(shì)所趨，高標(biāo)庫市場(chǎng)進(jìn)入門檻和成本也將提升。隨著土地供應(yīng)方產(chǎn)業(yè)投資訴求的轉(zhuǎn)變，倒逼企業(yè)向技術(shù)密集、資本密集業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。未來我們將看到更多的開發(fā)運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)新租賃策略、拓展服務(wù)機(jī)遇，從開發(fā)角色轉(zhuǎn)入投資和運(yùn)營(yíng)角色，從單純的物業(yè)提供者到倉儲(chǔ)物流全供應(yīng)鏈服務(wù)商。隨著社會(huì)各行各業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)倉庫需求的增長(zhǎng)，未來高標(biāo)庫項(xiàng)目無論在租金收益抑或土地增值方面，都將有較大的增長(zhǎng)潛力。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
