近日，繼深圳、成都、寧波后，西安加入了發(fā)布二手住房成交參考價的城市陣營。隨后，一則魔幻賣房信息在西安地產(chǎn)圈流傳。某業(yè)主將一套價值超過600萬元的房子以300萬元的價格掛牌出售，并附贈一個車位，但購房者必須附帶購買一幅畢加索假畫，標(biāo)價卻高達(dá)380萬元。
“房子不單賣，假畫單賣，房源是真實(shí)的，業(yè)主應(yīng)該也是誠心想賣�！蹦硺I(yè)內(nèi)人士向記者表示，或許是因西安部分小區(qū)定了二手房參考價，業(yè)主用低報價吸引買家，但又不甘心房子賣低了。
事實(shí)上，多城出臺二手房參考價（也稱二手房指導(dǎo)價）的背后是，今年以來，部分城市的部分小區(qū)業(yè)主“抱團(tuán)”漲價，還有人寫“漲價檄文”讓業(yè)主擰成一股繩，打響資產(chǎn)報價戰(zhàn)。不難看出，以高掛牌價格擾亂市場預(yù)期的行為時有發(fā)生。那么，二手房參考價一出，業(yè)主掛牌價是不是必須要低于參考價？這是“限價”賣房嗎？二手房參考價是如何影響市場的？《證券日報》記者帶著諸多疑問進(jìn)行了調(diào)查采訪。
首付款或增百萬元
2月8日，為了打擊樓市投機(jī)炒作，深圳率先推出二手房參考價制度，被市場簡稱為“208新政”，正式打響了今年地方政府二手房價格管控的發(fā)令槍。此后，成都、西安等城市相繼跟進(jìn)。
“以深圳某小區(qū)為例，實(shí)際成交單價每平方米15萬元左右，二手房參考價是每平方米11.6萬元，價差是每平方米3.4萬元，按照100平方米的房源，再結(jié)合深圳的一套或者二套首付可貸款不同比例計(jì)算，最終購房者都需要比實(shí)施二手房參考價之前多拿出百萬元量級以上的首付款，才能買下這套房子�！痹诒本┠持薪殚T店，一位房產(chǎn)中介門店經(jīng)理向記者表示，深圳不少小區(qū)在實(shí)施二手房參考價后
，無形中增加好幾百萬元首付款的房并不少，資金緊張的購房者自然被“勸退”。
從西安看，從“330新政”（3月30日晚，西安發(fā)布“關(guān)于建立房地聯(lián)動機(jī)制 促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”），到二手房成交參考價機(jī)制 ，再到102個住宅小區(qū)二手房成交參考價的公布，西安二手房在今年二季度經(jīng)歷了三次遞進(jìn)式調(diào)控。市場的交易主體，銀行、賣家、買家、中介機(jī)構(gòu)等均受到影響。
上海的跟進(jìn)力度更大。7月9日上午，上海市房管局召開了全市規(guī)范二手住房管理會議，要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，再次增加價格信息核驗(yàn)的步驟。
據(jù)獲悉，在深圳、西安等城市公布數(shù)百個小區(qū)的二手房參考價之前，北京樓市其實(shí)早有先例。
上述門店經(jīng)理稱，多個城市出臺二手房參考價，并不是不允許業(yè)主以高于參考價的價格出售房產(chǎn)，而是房產(chǎn)總價標(biāo)的越高，參考價越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買房門檻。但是，業(yè)主若真心賣房，就會降低掛牌價格，讓投機(jī)者鉆空子的概率降低。
“部分城市、部分銀行房貸投放以參考價格為準(zhǔn)，若成交價高于參考價，則買方的實(shí)際首付比例有所提升，對購房者的資金提出了更高的要求。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師馬琛向記者表示，這在一定程度上影響城市二手房成交量。
二手房市場進(jìn)入“冰河期”？
參考價等一系列政策調(diào)整后，二手房市場會進(jìn)入“冰河期”嗎？
“深圳二手房參考價覆蓋范圍廣，實(shí)施已經(jīng)5個多月，對市場的影響正逐漸釋放。總體上講，業(yè)主掛牌價格并未大幅下降，不少業(yè)主不是很傾向于降價成交，價格大幅下降或一時難現(xiàn)，但交易量已經(jīng)大幅下滑�！鄙鲜鲩T店經(jīng)理向記者透露。
根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，6月份，深圳二手房價格環(huán)比下跌0.56%；另據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，二季度深圳二手商品住宅銷售套數(shù)同比下降超六成，從4月份起銷售套數(shù)呈逐月下降的趨勢。
“從目前已發(fā)布二手房成交參考價的城市市場表現(xiàn)來看，熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯�！瘪R琛表示，二手房參考價在一定程度上影響了購房者對房價的預(yù)期，市場觀望情緒增加，導(dǎo)致市場成交量有所下降。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄也認(rèn)為，整體來看，深圳二手房成交陷入冰點(diǎn)與二手房參考價的實(shí)施是有一定關(guān)系的。在他看來，住房貸款的限定對購房者買房有一定影響，但也不全是。二手房參考價反映了更真實(shí)的市場價格信息，有效地抑制了一些炒作房價等市場亂象行為，促使熱度過高的區(qū)域逐漸回落。
此外，前述門店經(jīng)理向記者直言，二手房參考價出來后，房價不一定應(yīng)聲而落，于買賣雙方而言，參考價會減弱市場預(yù)期，降低業(yè)主的銷售預(yù)期，買方相對之前有一定的話語權(quán)，甚至由于首付資金不夠而暫時進(jìn)入觀望期。但無論如何，市場最終還是供需關(guān)系決定走向。
對此，陳宵也認(rèn)為，隨著部分城市二手房參考價格的落地，掛牌價格逐漸回歸理性，較為不合理的掛牌價格將逐漸消失。為確保樓市平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計(jì)接下來將有更多城市響應(yīng)二手房控房價的相關(guān)政策。
不過，馬琛指出，仍有部分熱點(diǎn)城市二手房市場熱度較高，價格韌性較強(qiáng)，學(xué)區(qū)房或者房價上漲較快的小區(qū)，后續(xù)政策或會重點(diǎn)關(guān)注。
來 源：證券日報
編 輯：liuy
